Все полномочия председателя ТСЖ определены в статьей 149 Жилищного кодекса. Конкретные права обычно прописаны в Уставе ТСЖ, принимаемым общим собранием, но они не могут противоречить положениям закона. Так, в соответствии ЖК председатель ТСЖ имеет такие полномочия:
- подписывать от имени ТСЖ платежные документы;
- разрабатывать штатное расписание (т.е. определять количество работников в ТСЖ, их график работы и оплату их труда);
- контролировать исполнение решений общего собрания и правления;
- заключать договоры с организациями, обслуживающими дом.
Исходя из этого определяются его права:
- целиком и полностью распоряжаться всеми средствами, находящимися на банковских счетах ТСЖ;
- рассчитываться с организациями, оказывающими эксплуатационные услуги и поставляющих коммунальные блага;
- самостоятельно вести бухучет;
- принимать на работу и увольнять работников;
- выплачивать сотрудникам ТСЖ, в том числе себе;
- контролировать работу сотрудников ТСЖ и сторонних организаций, с которыми заключен договор на обслуживание.
Кроме того, в договоре могут быть определены и такие полномочия председателя:
- выступать от имени ТСЖ в суде и брать средства для покрытия судебных издержек;
- подавать иски в суд;
- объявлять тендер на конкурс по обслуживанию дома;
- иметь решающий голос в случае, если мнения участников общего собрания разделились поровну;
- выдавать жильцам необходимые документы;
- начислять квартплату.
В принципе, перечисленные права могут быть переданы другим сотрудникам ТСЖ. Например, право выступать в суде — юристу, начислять квартплату — бухгалтеру, выдавать жильцам документы — секретарю и т.д.
В случае, если в доме проживает большое количество жильцов, такой подход целесообразен. Но если дом небольшой, то всеми этими правами и обязанностями можно наделить и одного человека — председателя ТСЖ.
Спорные моменты
В соответствии с Конституцией каждый россиянин имеет право на неприкосновенность жилища. Это означает, что без разрешения жильца никто не имеет права осматривать квартиру — даже сотрудники силовых ведомств (для допуска у них должно быть решение суда об обыске — ордер).
Следовательно, без разрешения жильца председатель ТСЖ не имеет права входить в квартиру, если только на руках у него не будет решения суда.
Но в некоторых случаях проникновение в квартиру необходимо — даже если жилец против или если он отсутствует. Например, в его квартире прорвало трубу, и дом затапливает. Такие ситуации являются чрезвычайными.
Но даже в таком случае председатель и сотрудники ТСЖ — плотники, ремонтники и т.д. — не имеют права проникать в квартиру, тем более осуществлять взлом двери. Максимум, что они могут — перекрыть воду и заварить трубу у соседей выше и ниже. Если, к примеру, произошло короткое замыкание, то они могут просто изолировать квартиру от общей электроцепи.
После жильцу, допустившему аварийную ситуацию, выставляется счет на покрытие убытков.
Иногда в Уставах ТСЖ прописывают, что в случае возникновнеия непредвиденных ситуаций председатель имеет право проходить в квартиру без разрешения жильца. Такой Устав не является законным с точки зрения Конституции и может быть опротестован в суде.
Второй спорный момент — имеет ли право ТСЖ вывешивать списки должников. В соответствии с «Законом о персональных данных» запрещено разглашение любых сведений о лице без его письменного согласия, включая:
- фамилию, имя и отчество;
- паспортные данные;
- адрес проживания;
- семейное положение;
- наличие в собственности имущества;
- наличие и размер долга.
Таким образом, в соответствии с этим законом без письменного на то разрешения председатель ТСЖ не имеет право вывешивать поименный список должников. Максимум, что допускается — обезличенное представление информации.
Например, можно написать просто: «В нашем доме живут 23 должника, общая задолженность по коммунальным платежам превышает 250 тысяч рублей. Просим в срок оплатить квартплату». Это — максимум. Нельзя даже перечислять конретные номера квартир должников.
Правление может составлять списки для себя, чтобы, к примеру, совершить поквартирный обход и объяснить должникам об ответственность за неуплату квартиры.
Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах
Обязанности тесно переплетаются с правами председателя. Так, многое из того, на что председатель уполномочен, он просто обязан выполнять:
- контролировать деятельность подрядчиков и надлежащее качество исполняемых ими работ;
- следить за санитарных и техническим состоянием общедомого имущества;
- заключить договоры с организациями, обслуживающими дом;
- заключать договоры с физическими и юридическими лицами, не являющими собственниками, а нанимателями помещений, о ремонте и содержании здания;
- осуществлять сбор арендной платы с нанимателей и пользователей общедомового имущества (речь идет преимущественно о предпринимателях, снимающих магазины и офисы на первых этажах дома);
- обеспечивать соблюдение прав собственников;
- контролировать исполнение собственников жилья своих обязанностей по содержанию здания (проще говоря, контролировать сбор квартплаты);
- вести бухгалтерскую и статистическую отчетности, хозяйственную документацию;
- своевременно проводить банковские операции;
- нанимать и обучать сотрудников ТСЖ;
- реагировать на возможное возникновение аварийных ситуаций;
- следить за соблюдением правил общежития и за выполнением норм Жилищного, Гражданского кодекса, требований СанПиНа и других законных актов.
Таким образом, круг обязанностей председателя довольно широк. Поэтому, жильцы должно тщательно проводить ! Он может делегировать часть своей работы наемным сотрудникам.
Например, все банковские операции и бухгалтерский учет может осуществлять профессиональных экономист, а за состоянием здания следить уполномоченные на это инженеры.
Задача председателя — организовать всю эту работу и не допускать чрезвычайных ситуаций.
На председателя общим собранием или правлением ТСЖ могут быть возложены дополнительные обязанности . Например, при проведении капитального ремонта он может быть уполномочен на контроль всех проводимых работ и распоряжение средствами, отложенных для этих нужд.
Ответственность председателя ТСЖ
В законодательстве никак не прописана ответственность председателя за его действия (или бездействия), которые привели к неэффективному управлению ТСЖ. В общих случаях, конечно, можно руководствоваться определенным статьями Уголовного кодекса, например:
- халатность;
- присвоение или растрата;
- мошенничество;
- злоупотребление полномочиями.
Однако для своевременного реагирования лучше всего прописать порядок привлечения председателя к ответственности в Уставе ТСЖ, например:
- какая ответственность налагается на него без обращения в суд, на общем собрании жильцов (например, штраф за растрату денежных средств ТСЖ);
- порядок возмещение убытков (например, полная компенсация растраченных денег добровольно или путем обращения в суд);
- порядок обращения в суд;
- мера ответственности председателя за действия контрагентов (например, если ущерб причин не председатель, а подрядчик — необходимо указать, кому именно правление выставляет претензии).
- мера материальной ответственности за конкретные действия председателя.
Поскольку работа председателя связана с большими суммами денег и управлением большого хозяйства в виде многоквартирного дома и прилегающей территории, то он несет персональную материальную ответственность:
- за сохранность общедомового имущества, как и любой другой жилец или член правления;
- за сохранность материальных ценностей, находящихся в кабинете правления (мебель, оргтехнику, бытовые приборы и т.д.);
- за сохранность средств на платежных счетах ТСЖ;
- за правильность расчетов с подрядчиками и обслуживающими организациями;
- за правомерный сбор квартплаты и арендной платы;
- за правильное распределение зарплатного фонда;
- за целевое расходование средств, откладываемых на резерв и на капитальный ремонт.
В случае выявления нарушений в отношении председателя членами ревизионной комиссии составляется в присутствии двух свидетелей акт о нарушении, определяется сумма ущерба. Затем провинившемуся предлагается добровольно, в досудебном порядке, урегулировать конфликт и компенсировать понесенные убытки.
В случае отказа правление подает на председателя иск в суд о взыскании ущерба, прикладывая к нему акт и материальные доказательства. В свою очередь председатель может подать в суд на правление и ревизионную комиссию, если не согласен с обвинением. Это может закончится и .
Таким образом, работа председателя ТСЖ строго регламентирована нормативными и правовыми актами. Он действует на основе положений Гражданского и Жилищного кодекса, а при непосредственном исполнении обязанностей руководствуется положениями Устава.
Права председателям подразумевают под собой наличие обязанностей. При нарушении своих полномочий к председателю могут быть применены меры уголовной или административной ответственности. За свои действия председатель также несет полную материальную ответственность и должен будет компенсировать весь причиненный ущерб.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения актуальны до сих пор.
Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в устав товарищества. По новой редакции закона устав должен регистрироваться в ФНС, а председатель должен получить выписку из ЕГРЮЛ.
Плюсы и минусы данного способа управления
Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ , ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства.
Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов.
Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее.
Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.
Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку.
В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.
Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства .
Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.
Ст. 153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее.
Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов.
Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг по эксплуатации зданий и организации .
То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самостоятельно договариваются о .
Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.
В каких домах можно создать товарищество
Ст. 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ .
Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи , сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.
Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без них, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.
Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.
Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома , что подтверждается ст. 139 ЖК РФ. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.
Как принимается решение о создании
Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо провести собрание жильцов , на котором будет выбран . На собрании должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников дома.
Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов, согласно внесенным изменениям теперь необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений, тогда как раньше достаточно было 50% голосов.
Оформляется решение протоколом общего собрания ТСЖ. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом – чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.
Утверждение устава
Порядок принятия устава ТСЖ определяется ст. 45-48 ЖК РФ. Устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома.
Можно проводить собрание в заочной форме, если перед этим товарищества.
В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.
Собственники помещений называются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН.
Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна.
Изменения Жилищного кодекса РФ коснулись и устава, в частности:
Для внесения изменений в действующий устав проводится общее собрание, на котором устав изменяется на основании протокола.
Все внесенные изменения заверяются нотариусом и отправляются на подтверждение в налоговые органы . Спустя 5 дней председатель может получить выписку из Росреестра о внесении изменений.
Процедура регистрации
Регистрация ТСЖ аналогична постановке на учет юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации ТСЖ присваивается индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства.
Для процедуры регистрации ТСЖ необходимы следующие документы :
- бланк заявления о постановке на учет юридического лица;
- протокол общего собрания собственников недвижимости;
- расчет доли каждого из собственников;
- устав ТСЖ.
Согласно ст. 140 ЖК РФ решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Заключение договоров с жильцами дома
Создание ТСЖ возможно при согласии 2/3 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг
.
Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа.
Организация текущей работы по управлению домом
Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением , выбранных жильцами. Они могут являться такими же собственниками либо наниматься «со стороны».
Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.
Некоторые документы, например договора ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии.
Порядок отчета о работе перед жильцами
План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием жильцов .
Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний.
Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, который отражает не только все поступления, но и снятия.
Процедура разрешения споров
Если член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании жильцов. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии.
Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.
Также возможно обращение в налоговые органы , если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.
Видео-обзор с изменениями
На примере Краснодарского края показывается, как муниципальные власти помогают представителям многоквартирных домов разобраться с тонкостями в организации управления общедомовым имуществом.
) . Но если смотреть внимательно, то в Жилищном кодексе не предусмотрена ответственность ТСЖ за нарушение обязательств, которые связаны с теми или иными факторами. То есть, если вы хотите привлечь товарищество собственников жилья к ответственности, обращения к жилищному законодательству недостаточно.
Вам придётся в первую очередь обратиться к уставу, чтобы ознакомиться с основными его положениями. ТСЖ является юридическим лицом. Поэтому, чтобы привлечь сотрудников ТСЖ к ответственности, необходимо искать соответствующие нормы в Административном, Уголовном и Гражданском законодательстве.
В зависимости от того, в какой сфере или области произошло превышение полномочий со стороны ТСЖ, правоведы подразделяют несколько видов ответственности:
- Перед участниками товарищества, то есть перед собственниками жилья в многоквартирной постройке и перед остальными сотрудниками.
- Перед другими собственниками квартиры (имеется в виду, что члены ТСЖ несут ответственность перед теми гражданами, которые также являются собственниками, однакою, в состав ТСЖ не входят).
- Перед поставщиками коммунальных услуг. Поставщики коммунальных услуг часто имеют дело с должниками, ввиду того, что жильцы не платят по счетам. Однако ответственность за такую неуплату и долги возлагается непосредственно на членов товарищества собственников жилья.
- Перед муниципальным образованием. Ответственность перед муниципальным образованием наступает в случае, если ТСЖ не выполняет требования, которые изложены местным законодательством или напрямую противоречат требованиям местной администрации.
- ТСЖ несет ответственность перед государством, если по каким-либо причинам не исполняет установленных законом требований. Например, не платит налоги, не регистрируется в налоговом органе и так далее.
Виды взысканий
Ответственность ТСЖ можно поделить на материальную и субсидиарную.
Каждый из этих видов ответственности заслуживает особого детального рассмотрения.
Материальная
В соответствии с законом, под материальной ответственностью понимают правовой термин, который в своем роде, обозначает обязанность лица по возмещению ущерба, который был причинять другому лицу. Материальная ответственность – это термин, который очень часто встречается в российском законодательстве.
Материальная ответственность в Жилищном праве раскрывается в обязанности товарищества собственников жилья возместить убытки, которые были причинены либо другим собственником ТСЖ, либо третьим лицом, которое является физическими или юридическим. Возмещение происходит из средств бюджета ТСЖ.
Необходимость взыскать с ТСЖ материальный ущерб также может быть прописана на уровне устава.
Субсидиарная
Понятие субсидиарной ответственности встречается, в основном, в Гражданском законодательстве. Например, познакомиться с проявлением такого понятия можно в статье 363 Гражданского кодекса . Субсидиарная ответственность может быть рассмотрена в соответствии с разными точками зрения правоведов.
- В первую очередь – это взыскание долга, который не был получен с лица, который нёс обязанность по его возмещению. При этом первое лицо не может внести денежные средства.
- Второе описание субсидиарной ответственности сводится к термину дополнительная ответственность, которая возлагается на членов товарищества в ситуации, когда один из них не может оплатить возникшие у него долги.
Субсидиарная ответственность прописывается на уровне устава, но никак не является обязательной в соответствии с законом.
Это значит, что члены правления совместно с председателем самостоятельно решают, будет ли нести товарищество субсидиарную ответственность в отношении конкретной ситуации или же нет.
Какие незаконные действия возможны?
В соответствии с практикой существования товарищества собственников жилья, существует перечень, который устанавливает, какие действия можно отнести к незаконным со стороны товарищества, а какие не могут повлечь за собой меры ответственности:
- невыполнение установленных законом требований;
- несоблюдение прав и интересов жильцов;
- невыполнение обязанностей по обеспечению санитарного и технического состояния постройки;
- невыполнение обязательств, которые были приняты на общем собрании или же предусмотрены договорами.
В зависимости от того, кто нарушает права третьих лиц или установленные локальными актами требования, выделяют несколько видов ответственности:
- перед участниками товарищества;
- перед поставщиками услуг;
- перед собственниками недвижимости;
- перед государством или муниципальным образованием.
Кто несет ответственность? Она может возникнуть как у председателя, так и у правления, а также иных членов товарищества.
У председателя
На действия председателя распространяется . Она же предусматривает ущерб, который может быть причинен ТСЖ в соответствии с деятельностью председателя. Жилищный кодекс не предусматривает ответственности для данного лица. Однако, меры ответственности могут быть предусмотрены в уставе.
Персональная ответственность такого гражданина, как председатель рассматривается за такие нарушения как убытки, которые возникли у товарищества в результате его деятельности и необоснованных решений, а также за искажение информации или сокрытие информации о деятельности товарищества.
У членов правления
Помимо председателя нести ответственность могут и члены правления товарищества собственников жилья.
Ведь именно эти лица, которые были избраны из общей массы собственников, обеспечивают полное исполнение обязательств организации перед всеми контрагентами и собственниками.
В общем и целом, правление является исполнительным органом товарищества, который берет на себя ответственность по реализации решений, которые были приняты председателем, правлением или общим собранием. В соответствии со статьей 53.1 Гражданского кодекса правление отвечает и за вред, который был причинён юридическому лицу в результате осуществления действий.
Вред может выражаться в виде штрафа, а также в выплате нанесённого ущерба. В такой ситуации члены правления также подлежат ответственности, а возможно и переизбранию.
У членов товарищества
Если члены ТСЖ подлежат уголовной или административной ответственности, это значит, что они нарушили правила, которые были установлены государством в соответствующих санкциях и нормах. Ответственность ТСЖ, а точнее его членов, наступает в случаях, которые перечислены в главе 7 Кодекса об административных правонарушениях . Данная глава рассказывает об области охраны собственности.
Конкретные составы, которые могут применяться в данной ситуации названы в статьях 7.22 – 7.23.3 . Что касается уголовной ответственности товарищества, то применяется она уже в отношении конкретно взятых лиц, но не в отношении юридического лица.
Часто встречаются составы, касающиеся растраты (), мошенничество (), злоупотребление полномочиями ().
Статья 7.22 КоАП РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Как выявляются нарушения в работе?
Нарушения могут быть выявлены путем обращения в офис товарищества с жалобой, подача инициативной группой судебного искового заявления в инстанцию на товарищество.
Правонарушения могут быть выявлены в ходе проведенных проверок или аудита.
Можно ли и как пожаловаться собственнику?
Если в отношении собственника было допущено нарушение его прав, существует несколько сценариев развития событий.
- Собственник может попытаться решить проблему процедурой медиации. Для этого он должен написать жалобу и отправить ее в офис ТСЖ. Жалоба должна рассматриваться в течение двух недель. По прошествии этого времени товарищество собственников жилья должно отреагировать на обращение.
В случае, если реакции не поступило, это значит, что товарищество не собирается осуществлять исправительные меры в сторону собственника.
- В таком случае гражданин может подать жалобу вместе с обращением в виде заявления в Жилищную инспекцию, Прокуратуру или судебную инстанцию.
Жилищная инспекция может запустить процедуру проверки в случае, если действительно установлен факт правонарушения.
То же самое касается Прокуратуры Российской Федерации. Данный правоохранительные органы проведет проверку по факту нарушения, если данный факт будет выявлен, то тоже будет подлежать штрафной или иным санкциям.
Обращаясь судебную инстанцию, собственник должен подготовить пакет документов, а также доказательственную базу. В ходе рассмотрения дела, суд выяснит, кто же прав в данной ситуации, и в случае, если товарищество действительно допустило правонарушение в отношении гражданина, суд может обязать организацию удовлетворить все требования жильца.
Прежде, чем стать основателем товарищества собственников жилья, необходимо ознакомиться с правилами его функционирования. В случае, если вы не предусмотрите, какие меры ответственности наступают за то или иное действие, вполне вероятно, что в будущем подобные открытия станут для вас неприятным сюрпризом.
Может осуществляться управляющей компанией или ТСЖ - товариществом собственников. После ввода сооружения в эксплуатацию его передают территориальной УК.
Управляющая компания заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, решает вопросы, касающиеся текущего и капремонта. ТСЖ выполняет аналогичные функции, но с участием самих собственников помещений МКД. Товарищество - некоммерческая структура, которая формируется на общем собрании жильцов.
Суть создания ТСЖ
Товарищество собственников формируется для обеспечения наиболее эффективного управления МКД. Владельцы помещений, принявшие решение о создании ТСЖ, получают возможность непосредственно участвовать в жизни дома. При этом они несут ответственность за состояние сооружения. Средства, собранные на ремонт и обслуживание МКД, перечисляются не какой-то сторонней компании, а распределяются в зависимости от нужд и направляются на решение конкретных проблем.
Разумеется, все владельцы квартир не могут оставить свою основную деятельность и заниматься общественными проблемами. Поэтому одновременно с созданием ТСЖ формируется исполнительный орган - правление. В него входят наиболее активные собственники, готовые жертвовать своим временем в интересах дома.
Особенности создания ТСЖ
Для образования товарищества организуется общее собрание жильцов. Решение о формировании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовало более 50 % от собравшихся собственников. После этого осуществляется госрегистрация юрлица в порядке, установленном законом.
Главным преимуществом создания ТСЖ является то, что собственники самостоятельно выбирают членов правления, председателя.
Весь процесс можно разделить на следующие этапы:
- Формирование инициативной группы. В нее входит обычно 5-6 человек. Они осуществляют информирование остальных собственников о собрании, участвуют в проведении разъяснительных бесед с жильцами, расклеивают объявления и проч.
- Создание извещений о собрании. Формулировки должны заинтересовать как можно больше собственников. В объявлении указывается повестка.
- Организация и проведение собрания. На нем обсуждается возможность и целесообразность создания ТСЖ, его преимущества. В ходе собрания проводится голосование. Оно может быть открытым или закрытым. Как правило, результаты оглашаются сразу же.
- Регистрация ТСЖ и открытие р/с в банке.
Основные функции товарищества
ТСЖ в лице правления должно:
- Заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг, ремонтными организациями.
- Нанимать граждан для поддержания чистоты в МКД и на придомовой территории.
- Проводить общие собрания для решения актуальных проблем.
- Контролировать ход ремонта, проверять состояние общедомового имущества.
- Вести отчетность по расходам.
В задачи членов правления входит также информирование собственников о предстоящих работах, сборе средств на те или иные нужды.
Председатель ТСЖ
Его обязанности и права определяются общим собранием. Это лицо является руководителем органов управления МКД.
Обязанности председателя ТСЖ может выполнять человек, обладающий лидерскими качествами, умеющий оперативно принимать решения.
К кандидату предъявляются следующие основные требования:
- Он должен быть собственником квартиры, проживающим в МКД постоянно. Нет смысла возлагать обязанности председателя ТСЖ на человека, хоть и владеющего помещением, но сдающим его в аренду. Такой субъект не знает насущных проблем дома, соответственно, его деятельность будет неэффективной.
- Он должен иметь высшее образование.
Желательно, чтобы человек, на которого будут возложены должностные обязанности председателя ТСЖ, имел опыт на руководящих постах. Это поможет ему при общении с поставщиками услуг и подрядчиками, при организации собраний, распределении функций между членами правления.
В соответствии со 149-й статьей ЖК РФ, обязанности и права председателя ТСЖ, срок его полномочий определяются собранием и закрепляются в уставе товарищества. Руководитель правления выбирается из числа жильцов, готовых:
- Урегулировать конфликты.
- Выслушивать претензии и жалобы собственников.
- Противостоять давлению.
- Быстро решать актуальные проблемы.
Как правило, первичное назначение осуществляется на год. Если по итогам периода работа председателя получит положительную оценку, полномочия продлеваются на более длительный срок.
Решение о назначении правления фиксируется в протоколе собрания. Выбор председателя осуществляется членами органа управления. Руководитель может назначаться и общим собранием.
Что входит в обязанности председателя ТСЖ?
Полномочия лица определяются в соответствии с нуждами МКД. Права и обязанности председателя ТСЖ в ЖК РФ представлены в общем виде. В Кодексе не закрепляется конкретный перечень полномочий руководителя правления. Их определяют сами жильцы исходя из нужд дома.
Права и обязанности председателя ТСЖ, его ответственность может фиксироваться в специальной должностной инструкции или ином локальном документе. Такой акт подлежит утверждению членами правления. В уставе МКД может предусматриваться и иной порядок согласования документа.
Должностные обязанности председателя ТСЖ в обычно схожи. Это связано с тем, что в большинстве МКД решаются одни и те же проблемы.
Рассмотрим коротко, какие обязанности председателя ТСЖ могут закрепляться в уставе.
В первую очередь руководитель правления должен хорошо знать и понимать нормы ЖК РФ. Обязанности председателя ТСЖ предполагают общение с разными структурами, в том числе и государственными. Отстаивать общие интересы должен юридически грамотный человек.
В обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах входит осуществление контроля выполнения условий договоров подрядчиками и обслуживающими предприятиями. Руководитель правления проверяет исправность работы оборудования, следит за своевременностью выполнения ремонтных и других работ. В некоторых случаях в обязанности председателя ТСЖ может входить перерасчет оплаты коммунальных услуг.
В обязанности председателя ТСЖ в многоквартирном доме входит рассмотрение жалоб от жильцов. Он отвечает за обеспечение сохранности общедомового имущества, выявляет случаи
Эффективное исполнение обязанностей председателем ТСЖ в многоквартирных зданиях обеспечивается за счет практически постоянного нахождения в пределах домовой территории. Он должен четко планировать ежедневную работу. О результатах своей деятельности председатель информирует собственников на плановых собраниях.
Права руководителя правления
Для исполнения своих обязанностей председатель ТСЖ наделяется рядом полномочий. В частности он вправе без доверенности выступать от лица ТСЖ в суде и иных инстанциях.
В уставе МКД могут устанавливаться также следующие права на:
- Заключение договоров с обслуживающими компаниями.
- Обеспечение контроля за использованием жильцами личных и общедомовых помещений по назначению.
- Пребывание в квартире собственника для устранения аварии, если существует угроза имуществу и жизни других граждан.
- Подбор обслуживающего персонала.
- между членами правления.
- Добровольное снятие с себя полномочий.
- Вознаграждение. Оплата деятельности председателя осуществляется за счет средств, собираемых с жильцов. Величина вознаграждения обсуждается на собрании. Установленный размер должен быть зафиксирован в уставе МКД.
Ответственность
Если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности, к нему могут применяться санкции, предусмотренные уставом и законодательством. В частности гражданин может быть досрочно снят с должности.
Меры ответственности применяются в зависимости от существенности и характера нарушения. К примеру, если председатель израсходовал деньги, собранные с жильцов, на собственные нужды, они могут быть взысканы с него в судебном порядке. Если при этом выяснится, что субъект совершил мошеннические действия, он может быть наказан по УК.
Председатель отвечает за:
- Ведение отчетности.
- Сохранность документов.
- Сделки, заключенные с обслуживающими предприятиями.
- Соблюдение норм ЖК.
- Своевременное поступление оплаты от жильцов.
Руководитель правления должен предоставлять всю необходимую информацию собственникам квартир по их требованию.
Особенности отчетности
В обязанности ТСЖ входит ежегодное уведомление жильцов МКД о совершенных расходах.
Собственники квартир вносят периодические платежи на счет товарищества или передают деньги управляющему органу. Все расходы должны быть подтверждены платежными документами.
Отчетность необходима не только для собственников, но и для налоговой службы.
Особую важность учет расходов имеет в случаях, когда средств на ремонт или иные нужды не хватает. В таких ситуациях в отчете обосновывается необходимость увеличить размеры взносов. Это позволяет исключить недовольство собственников.
Структура отчета
В документе должны присутствовать следующие данные:
- Состав правления, Ф. И. О. членов и председателя.
- Мероприятия, на которые собирались средства.
- Выполненные работы и суммы оплаты за них.
- Перечень договоров, заключенных/продленных в течение года.
- Проверки и их результаты.
Отчет должен быть подписан председателем и членами управляющего органа. Документ хранится не менее 5 лет.
Проверку отчета осуществляет ревизионная комиссия. Этот орган формируется на первом собрании собственников. Члены комиссии проверяют расходы, выявляют неправомерные/необоснованные траты.
Превышение полномочий председателем
К сожалению, на практике нередки случаи, когда руководитель правления использует свой статус в личных целях. В результате превышения полномочий принимаются необоснованные решения, ущемляющие интересы собственников. Как бороться с такими действиями?
Претензии к работе председателя может выразить один собственник или группа жильцов. Надо сказать, что больший эффект принесет коллективная жалоба. Как правило, заявления от группы лиц принимаются и рассматриваются быстрее.
Пожаловаться на председателя можно в:
- Жилищную инспекцию.
- Правление ТСЖ.
В первую очередь целесообразно обратиться в орган управления ТСЖ. Члены правления должны предпринять меры, направленные на устранение нарушений. Если управляющий орган бездействует, нужно направить жалобу в Жилинспекцию. К ней следует приложить копии претензий, переданных правлению. Если и после этого проблема не решится, придется идти в суд. Иск подается в инстанцию общей юрисдикции. Заявление может быть коллективным.
В уставе должен быть закреплен порядок действий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения председателем его обязанностей. В частности следует закрепить правила расторжения договора, досрочного снятия с должности, лишения вознаграждения и проч.
Досрочное прекращение полномочий председателя возможно в случаях:
- Систематического нарушения положений устава ТСЖ, норм законодательства.
- Присвоения имущества - расхищения взносов, внесенных собственниками, материалов, закупленных для ремонта и проч.
- Принятия необоснованных решений без согласования с правлением и жильцами.
Вопрос о досрочном снятии лица с должности решается на общем собрании путем голосования. До назначения другого лица может быть выбран временно исполняющий обязанности председателя ТСЖ. Им может стать член правления или другой собственник.
Председатель может и самостоятельно сложить с себя полномочия, если поймет, что не справится с возложенными обязанностями. При этом он вправе предложить другого кандидата на пост. В случае замены руководителя правления в устав должны быть внесены соответствующие коррективы. С новым председателем заключается договор.
Наем управляющего
Далеко не всегда среди жильцов находится человек, готовый стать исполняющим обязанности председателя ТСЖ. В таких случаях целесообразно привлечь компетентного человека со стороны, т. е. не являющегося жильцом МКД. С ним также заключается договор, в котором прописываются все существенные условия деятельности.
Субъект, назначенный управляющим, наделяется практически теми же полномочиями, что и председатель. Он также решает вопросы, связанные с ремонтом и обслуживанием МКД, разрабатывает план мер по улучшению жилищных условий. Управляющий осуществляет подбор организаций и граждан для выполнения ремонта. В рамках своих полномочий управляющий может взыскивать с собственников задолженность по взносам и оплате коммунальных услуг. Как и председатель, он также составляет отчеты и информирует о расходах правление и собственников.
Нюансы
Стоит сказать, что функции управляющего и председателя, несмотря на явную схожесть, имеют ряд отличий. Руководитель правления, избранный из числа собственников, исполняет преимущественно представительские задачи. Он обеспечивает организацию и проведение собраний, фиксирует решения, принятые на них, контролирует работу правления.
Управляющий, в свою очередь, взаимодействует в основном с подрядчиками, обслуживающими организациями, местной администрацией, а также с жильцами дома. В МКД могут работать и председатель, и управляющий одновременно. Последний при этом будет находиться в подчиненном положении.
Оформление договоров с руководящими лицами
Председатель и управляющий фактически являются наемными работниками в органах управления ТСЖ. За свою деятельность они получают определенное вознаграждение. Разумеется, отношения между правлением и председателем не похожи на трудовые. Тем не менее с лицом, исполняющим функции руководителя, должен быть заключен договор.
В нем прописываются права, обязанности, ответственность председателя, порядок разрешения споров, правила переизбрания, продления и досрочного прекращения полномочий, величина вознаграждения. Конкретные обязанности можно закрепить в должностной инструкции. Сведения о председателе правления должны быть отражены в уставе. Следует учесть, что ТСЖ - юрлицо, поэтому все изменения в уставе должны проходить регистрацию.
Заключение
Председатель ТСЖ - гражданин, несущий ответственность за обеспечение исполнения положений устава. При этом он сам должен выполнять свои обязанности в точном соответствии с договором и должностной инструкцией.
Руководить правлением ТСЖ довольно сложно. Субъект, занимающий должность председателя, должен иметь крепкие нервы, поскольку в ходе своей деятельности ему придется встречаться с разными людьми и выслушивать множество претензий и жалоб. Кроме того, необходимо, чтобы он разбирался в технических вопросах. Ведь на нем лежит ответственность за обеспечение исправной работы инженерных систем. Председатель должен уметь выявлять неисправности, оперативно подключать к их устранению специалистов. Перепланировка, установка оборудования в квартирах, замена приборов более мощными и прочие работы должны согласовываться не только с соседями, но и с председателем. Он отвечает за сохранность общедомового имущества, обеспечение безопасности жильцов.
Большинство решений председатель принимает самостоятельно. Однако не исключены ситуации, когда для решения той или иной проблемы может потребоваться согласие всех собственников. К примеру, вопрос о повышении размера взноса на капремонт должен решаться всеми жильцами сообща. Целесообразность увеличения суммы должна быть экономически обоснована. Если собственники согласились на повышение величины отчисления, они должны увидеть реальный результат от своих вложений. Для этого в уставе ТСЖ предусматривается обязанность председателя ежегодно отчитываться о расходовании денег. Это означает, что руководитель правления должен знать основы бухучета, уметь работать с первичными документами, обрабатывать и отражать информацию.
Отчеты председателя должны быть достоверными и полными. Не следует забывать, что налоговая инспекция может в любой момент запросить их для проверки.
Немаловажное значение имеет и уровень юридической грамотности председателя. При необходимости он должен уметь отстаивать интересы жильцов в суде и других инстанциях. Конфликты могут возникнуть с обслуживающими организациями, подрядчиками, другими структурами. Руководитель должен быть готов к ним.
Все многоквартирные дома согласно действующему законодательству РФ должны находиться под управлением таких организаций, как УК или ТСЖ. Товарищество собственников жилья – это созданная жильцами дома на основании общего решения, которое было принято на собрании собственников квартир, выполняющая управленческие и контролирующие функции.
После организации товарищества необходимо выбрать председателя ТСЖ, ведь именно через него будут проходить все платежи и зачисления средств, поступивших от жильцов. Он управляет многоквартирным домом на основании принятого Устава . Действия как самого товарищества, так и главы, строго регламентированы ст. 149 ЖК РФ .
Обязанности председателя
В обязанности председателя ТСЖ согласно жилищного кодекса многоквартирного дома входит множество важных задач. Он должен:
- контролировать своевременную оплату жильцами квитанцией за коммунальные услуги и за их перерасчётом по изменившимся тарифам;
- обязанности правления - знать правовые акты и законодательство РФ, быть в курсе нововведений и поправок к жилищному кодексу;
- следить за работой финансовых органов и должностных единиц товарищества;
- реализовывать принятые на общем собрании решения;
- отслеживать работу органа управления ТСЖ по выполнению пунктов Устава и прочих регулирующих деятельность документов;
- сохранять порядок в доме, отслеживать поддержание;
- управлять сотрудниками ТСЖ, обслуживающим МКД: управляющий ТСЖ должен составлять расписание, следить за выполнением персоналом ТСЖ обязанностей, пояснять принципы начисления заработной платы сотрудникам и так далее;
- отслеживать выполнение всех заключенных договоров по обслуживанию, поставке ресурсов, ремонту дома;
- отстаивать интересы собственников, входящих в состав организации;
- заключать договоры с подрядчиками, обеспечивающими состояние дома в должном состоянии и сохраняющие в нем порядок, а также с теми, кто занимается ремонтными работами;
- предотвращать возникновение конфликтных ситуаций или прекращать их при наличии таковых;
- следить за сохранностью ;
- работать с документами;
- составлять и предоставлять по требованию членов товарищества отчеты о проделанной работе.
В обязательства членов правления, а не только главы, входит обязательное знание или последующее ознакомление с нормами и последними правками к жилищному кодексу , так как именно он регламентирует их работу.
Все функции и перечень того, что конкретно входит в обязанности, прописаны в специальной инструкции. Она должна быть утверждена членами товарищества, в ней прописывается также и ответственность. Деятельность председателя ТСЖ регламентируется подписанным им документом, а также контролируется ЖК РФ .
Обязанности главы ТСЖ перед жильцами выполняются по договору управления, подписанному им после вступления в должность, где оговорены условия работы. Также в нем указываются меры воздействия на председателя правления ТСЖ в случае невыполнения возложенных функций или использовании положения в личных интересах.
ВНИМАНИЕ! При несоответствии действий главы товарищества, описанных в документе, может подняться вопрос о снятии и последующей замене. В любом случае , он должен действовать в интересах жителей многоквартирного дома , при этом не преследуя какой-либо личной выгодны в финансовом эквиваленте.
Выдвигая кандидатуру на этот пост, следует понимать, что в работе председателя ТСЖ очень много нюансов, и придется решать много проблем как с самими жильцами, так и с государством. А потому если человек не обладает соответствующим характером и готовностью отстаивать права на разных уровнях, а также базовыми знаниями законодательства, то вряд ли он подойдет на такую должность.
Полномочия
Если говорить о полномочиях председателя ТСЖ, то они определены главным документом товарищества, и им является Устав. Он утверждается на общем собрании жильцов и должен быть одобрен большинством. Председатель правления ТСЖ действует на основании этого документа и статьи 149 ЖК .
Если проводить сравнение должностных полномочий главы товарищества и любого другого управляющего компанией, то управляющий в ТСЖ имеет существенно больше ограничений в сравнении со стандартными главами организаций, причем члены товарищества могут наделять или убирать часть из них.
Согласно этим двум документам, в полномочия правления входит:
- первоочередная подпись финансовых документов;
- самостоятельное заключение сделок, которые могут быть на законных основаниях совершены без согласия других членов правления;
- вести бухгалтерскую отчетность ;
- подписывать обязательные для выполнения указы;
- определять время проведения собраний членов товарищества и правления;
- выполнять поручения товарищества без доверенности;
- принимать на работу новых сотрудников, увольнять, начислять пени и штрафы;
- распоряжаться жилым и нежилым фондом;
- с жильцами;
- страховать собственность товарищества.
Кроме того, его право - сказать решающее слово при голосовании вничью, повлияв на итоговый вариант решения. Помимо перечисленных, может быть ряд дополнительных полномочий, которыми наделят другие члены правления.
Любые вверенные главе товарищества полномочия ТСЖ закрепляются в Уставе. Все действия управляющего должны строго соответствовать нормативным актам РФ. В законное право председателя ТСЖ также входит требование оплаты труда.
Касательно широты полномочий, у жильцов часто возникает вопрос о том, имеет ли он право входить в квартиру во время их отсутствия? Такое действие может быть совершено лишь в том случае, если возникла серьезная аварийная, экстренная ситуация, которая угрожает целостности имущества остальных членов товарищества и самому дому. В его компетенции войти в квартиру без жильцов, но при помощи соответствующих служб коммунального хозяйства , чтобы устранить все неполадки.
Ответственность
Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.
В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:
- какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности , нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
- председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирного дома , например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
- председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
- установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем .
Если нанятый председателем персонал плохо справляется с работой, ответственность за это лежит на нем .
Избрание председателя
Правление ТСЖ выбирается на общем собрании собственников – владельцев квартир МКД согласно статье 145 ЖК . Его результаты должны быть отражены , который ведется на протяжении всего мероприятия.
Определяется тот из собственников, кто может быть членом правления ТСЖ, и кандидатуру выносят на голосование. После этого собирается заседание членов избранного правления, на котором происходят выборы председателя ТСЖ. Решением принимается большинством положительных голосов, при этом на заседании помимо членов правления обязаны присутствовать более 50% членов товарищества, тогда выборы можно считать состоявшимися.
Кто может стать главой правления? Любой член товарищества, собственник квартиры в доме, управление хозяйством которым занимается данное товарищество. Это должен быть организованный кандидат, которого знает большинство жильцов, и у которых он вызывает высокий уровень доверия.
Каким требованиям должен отвечать кандидат
Список требований к председателю в каждом товариществе индивидуален, но есть и общий перечень того, какими чертами и навыками он должен обладать. Перед тем, как стать председателем созданного ТСЖ, убедитесь в наличии следующих качеств:
- стрессоустойчивость;
- умение договариваться с людьми, заключать сделки;
- знание законодательства, в частности правовых норм в сфере ЖКХ, нормативных документов;
- понимание прав и обязанностей согласно кодексу и Уставу;
- предпочтительно техническое или экономическое образование;
- наличие достаточного свободного времени для ведения дел товарищества.
Также зачастую необходимо проходить по возрастному признаку, который оговаривается на собрании. Это должен быть компетентный, ответственный человек, так как на него ляжет большой объем обязанностей, в том числе финансовых. Помимо прочего, это должен быть хороший управленец и человек, знающий технические особенности дома и то, как с ними справиться самостоятельно или нанять компетентного человека или организацию для устранения неполадок.
Избранный председатель должен быть готов к тому, что постоянно придется пребывать в состоянии готовности к решению проблем на разных уровнях, в том числе и сражению с государственной системой о и по другим вопросам. Кроме того, ему придется привлечь должников к оплате коммунальных услуг, а значит уметь быть нейтральным, но при этом требовательным.
Далее заключается договор с председателем ТСЖ, в котором указаны права, полномочия, функции и обязанности, а также на какой именно срок выбирается председатель ТСЖ. По заключенному с выбранным членом правления контракту он обязуется выполнять возложенные обязательства, следуя Уставу организации.
Заключение договора
Договор найма управляющего должен быть заключен согласно правилам и требованиям трудового кодекса РФ , он может быть двух разновидностей:
- стандартной;
- гражданско-правовой (акт о предоставлении услуги на определенный временной отрезок),
При любом виде на председателя налагается материальная и нормативная ответственность.
Как правило, председателя избираются на срок не более двух лет, после чего проходят перевыборы или смена. В течение этого времени он будет работать по трудовому договору, в котором определена дисциплинарная и материальная ответственность, что позволит в случае причинения ущерба действиями главы возместить их на законных основаниях.
Пример бланка трудового договора с председателем ТСЖ можно , за подготовку отвечает секретарь товарищества, он же обязан знать правила оформления. В двустороннем соглашении в обязательном порядке должна быть отражена следующая информация:
- срок, на который избран председатель;
- общие положения трудового договора;
- наличие или отсутствие испытательного срока;
- дата, от которой отсчитывается вступление кандидата в должность;
- рабочий распорядок;
- права, обязанности и ответственность сторон: председателя, членов правления и самого товарищества;
- определение суммы выплаты гонорара и периодичности;
- условия соцстрахования ;
- гарантийные обязательства;
- дополнительные положения;
- реквизиты сторон-участников соглашения.
ВАЖНО! Срок действия определяется ТК РФ , согласно статье 275 которого он может быть только срочным, действительным не более двух лет.
Договор подписывают с проставлением даты, когда был заключен . Дата и подписи – обязательное условие для того, чтобы он был признан действительным. В документе не должно оставаться пустых, незаполненных граф. Далее его следует зафиксировать в книге регистрации договоров жилконторы .
После вступления в должность председатель обязан внимательно изучить документы товарищества, а именно информацию о количестве собственников и нанимателей жилья, квадратуре квартир, знать .
Как сменить председателя
Снять с должности главу товарищества можно либо на основании решения после голосования, принятого на общем собрании, либо согласно Уставу по окончании срока работы, оговоренном в соглашении. После этого выставить кандидатуру на освободившийся пост может любой человек, отвечающий описанным выше требованиям.
Если председатель ТСЖ не выполняет свои прямые обязанности, жильцы дома недовольны работой, члены правления могут снять с должности досрочно.
Как переизбрать председателя ТСЖ:
- переизбрать ввиду окончания срока;
- поменять по итогам голосования.
Последовательность и порядок действий при смене председателя таковы: на общем собрании жильцов принимается решение о том, что действующий глава товарищества не исполняет вверенных ему обязанностей. Собственники квартир недовольны, а потому предлагают сместить с должности ранее, чем окончится период, на который с ним был заключен трудовой договор.
Порядок смены председателя ТСЖ таков, что раньше срока сместить можно в нескольких случаях:
- неисполнение обязанностей, прописанных в Уставе товарищества;
- нарушение законодательных норм;
- растрата, воровство, присвоение чужого имущества;
- низкое качество работы.
Далее проводится голосование, решение принимают большинством голосов. После чего на заседании членов правление принимают решение о том, что действующий глава должен оставить пост. После чего любой может выдвинуть кандидатуру на должность нового председателя. Порядок прекращения полномочий действующего председателя должен быть прописан в Уставе.
После перевыборов сменившему на посту новому главе необходимо также заключить трудовой договор. Кроме того, порядок смены должностного лица в юридической организации, которой и является ТСЖ, требует замены приказа о назначении с последующей регистрации нового работника, о чем следует сообщить в налоговую. Фискальная служба внесет нужные правки в ЕРГЮЛ .
Если председатель не является собственником жилья
Порой среди собственников и членов ТСЖ не находится человека, подходящего на роль председателя. Или никто не захотел выдвинуть кандидатуру, потому что нет нужного образования, навыков, времени, не сможет справиться с функциями главы товарищества. И тогда встает резонный вопрос: а может ли кандидат в председатели ТСЖ не быть собственником, хотя по всем параметрам – лучший претендент на должность.
Согласно Уставу, занимать этот ответственный пост может лишь владелец квартиры многоэтажного дома, подконтрольного товариществу. Но есть два выхода из ситуации:
- собственник жилья в ТСЖ, который является родственником кандидата или супругом, дарят ему долю жилой площади;
- товарищество заключает с ним договор и подписывает ряд сопутствующих документов, нанимая в качестве управляющего с определенными полномочиями.
В последнем случае очень важно, чтобы управляющий мог действовать свободно и независимо, без давления и существенных ограничений. Так как по факту он исполняет обязанности председателя, а значит имеет не только обязанности, но и права.
Вознаграждение
Человек, занимающий эту должность, не может получать заработную плату, так как она является фиксированной ежемесячной величиной. Заключаемый с председателем договор не является основанием для ее выплаты, так как регулируется он нормами Жилищного права .
Функции и полномочия, а также права председателя устанавливаются именно им, а не соглашением с собственниками квартир. Никаких законных обоснований для установления фиксированной величины оплаты труда нет. Потому в качестве оплаты труда выступает вознаграждение председателю совета ТСЖ многоквартирного дома.
Вознаграждение председателю ТСЖ устанавливается согласно трудовому договору. То, сколько получает человек на этой должности, зависит от нескольких факторов:
- размеры дома;
- количество обслуживаемых жилых зданий.
В зависимости от этих двух условий общее собрание и члены правления устанавливают и согласовывают суму оплаты труда председателя. Вознаграждение руководителя товарищества происходит на средства из добровольных взносов граждан.
Прежде всего, следует отметить, какими способами нельзя производить оплату председателю ТСЖ:
- вознаграждение не может быть включено в размер оплаты собственников жилья за содержание и ремонт общедомового имущества, нельзя вносить подобный пункт в договор управления МКД;
- освобождение от регулярных взносов на содержание и ремонт или коммунальных услуг, такое решение также не может быть принято собственниками квартир на общем собрании.
Оба способа противоречат правилам управления жилым имуществом, которые перечислены в ЖК РФ и которыми регламентируется деятельность как самого ТСЖ, так и председателя. Конечно, как и любой другой человек, выполняющий определенную работу, председатель также должен получать плату за труд.
В этом случае она осуществляется путем внесения добровольных взносов владельцами квартир, являющимися членами товарищества, для финансирования работы правления. Из этих средств будет выплачиваться вознаграждение председателю, размер которого заранее определяется решением большинства. Деньги могут быть перечислены на специальный счет в банке или же в кассу товарищества.
Налоги
После определения необходимости оплаты труда главе товарищества встает закономерный вопрос: какими налогами облагается вознаграждение председателя ТСЖ? Деньги идут из благотворительных взносов граждан, физических лиц, в итоге оплата труда производится непосредственно самим ТСЖ, который является лицом юридическим.
Человек, занимающий этот пост, получает вознаграждение в финансовом эквиваленте. Налогообложение согласно НК РФ предусматривает, что доходы председателя облагаются налогом на доходы физических лиц: НДФЛ в 13% .
При смене председателя ТСЖ необходима регистрация в налоговой инспекции, так как товарищество - юридическое лицо. Каждый раз при замене председателя фискальный орган должен быть уведомлен: необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие смену главы ТСЖ для внесения соответствующих правок в ЕГРЮЛ.