Его отличие от договора долевого участия в строительстве, и как проверить договор на риски пайщика, как распознать подводные камни членства в Жилищно-Строительном Кооперативе. Давайте разбираться вместе с Законного Права.
Описывает условия при которых пайщик вкладывает деньги в строительство дома, условия первичного взноса и последующих платежей, условия сроков строительства, характеристики будущего жилья, условия выхода пайщика из кооператива и условия пайщику. По оценкам статистики, на рынке недвижимости около 30 % строящегося жилья приобретается по договорам ЖСК.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
Оставьте сообщение!
Прежде всего, необходимо понимать, что по закону договор ЖСК - допустимый договор при инвестировании денег пайщиков в строительство. Но в отличие от ДДУ (договора долевого участия в строительстве) договор ЖСК не имеет установленных законодательством правил описания условий договора. Это значит, что договор ЖСК может содержать любые условия продажи, сроков, возврата денег пайщику ЖСК: если договор заключен между пайщиком и ЖСК, то он имеет законную силу и его условия будут считаться согласованными между сторонами.
Не существует единого стандарта договоров ЖСК. Кооперативы имеют полную свободу описывать условия взаимодействия с пайщиками. У пайщиков же есть выбор - соглашаться или не соглашаться с договором данного ЖСК или искать другой кооператив.
Договор ЖСК и устав ЖСК - звенья одной цепи
Отношения Кооператива с пайщиком регулируются не только договором ЖСК . Есть второй документ, который гражданин обязан изучить и проанализировать перед тем, как решать, стоит ли связываться с Жилищно-Строительным Кооперативом. Устав ЖСК содержит ряд положений, влияющих на принцип работы ЖСК.
В частности, ряд существенных условий могут быть прописаны именно в уставе ЖСК, а не в Договоре. При расторжении договора ЖСК, при выходе из кооператива эти условия нужно учитывать. Поэтому нужно знать о них заранее.
Например, вы подписали бы договор с ЖСК , если бы в его уставе было прописано, что пайщик имеет право потребовать свои деньги обратно только спустя год после выхода из членов ЖСК? Или понравилось бы вам, если в уставе ЖСК прописано условие о невозврате первичного взноса?
Задайте вопрос, мы в онлайне!
Оставьте сообщение!
8-921-904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста
Договор с ЖСК как с инвестором или как с инвестором-застройщиком?
Это важно. Выясните, кем по роли в строительстве дома является ЖСК: инвестором или инвестором-застройщиком. Считается, что инвестор-застройщик более ответственно относится к своим обязательствам и более дорожит своим именем как застройщик. Если ЖСК выполняет только роль инвестора, вам необходимо будет проверить все договоренности между инвестором и застройщиком. В договоре ЖСК и застройщика может быть скрыт существенный риск: застройщик имеет право расторгнуть договор, если ЖСК не выполняет свои обязательства. Либо застройщик по договору имеет право передать ЖСК не все квартиры, изъяв часть площадей в счет погашения долга ЖСК...
Какой пайщик готов рисковать потерей своей квартиры из-за того, что его деньги пошли не на целевое использование - строительство квартиры?...
Если Застройщик - отдельная компания, привлеченная ЖСК для строительства, пайщику перед подписанием договора с ЖСК , необходимо тщательно проверить документы застройщика.
- - свидетельство о праве собственности на участок земли либо документы об аренде земли,
- - проектная декларация застройщика,
- - сроки действия разрешения на строительство у застройщика.
Документы при взаимодействии с ЖСК
Если гражданин вступает в ЖСК необходимо внимательно отнестись к тому, какие документы и в какой последовательности нужно получить.
- Первоначально будущий пайщик подает заявление о вступлении в члены ЖСК,
- При подаче заявления необходимо взять расписку о получении заявления от ЖСК,
- Затем членство пайщика утверждается решением общего собрания кооператива,
- Пайщик получает заверенную выписку из решения общего собрания о вступлении в члены ЖСК,
- Только потом пайщик уплачивает членский взнос в ЖСК и получает платежные документы о взносе.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
Оставьте сообщение!
8-921-904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста
При заключении договора с ЖСК необходимо чётко понимать, как описаны условия договора: что получает пайщик, квартиру с какими характеристиками, в каком доме, на каком участке земли.
Из договора с ЖСК и устава ЖСК обязательно найдите информацию: как пайщик вносит деньги: порядок оплаты членских взносов, процедура предоставления квартиры, условия выхода из ЖСК. Если вы подписываете договор с ЖСК , это значит что вы согласна со всеми его пунктами. Если вы сомневаетесь, выгодное или нет вам условия договора с ЖСК, возьмите его проект и приходите к нам на .
Для вас проверит договор с ЖСК на риски и возможности наш юрист. пункт за пунктом проштудирует договор с ЖСК, который вам предлагается на подпись. По каждому пункту мы дадим подробную консультацию, если есть какие-то риски в вашем договоре с ЖСК в будущем, вы об этом узнаете и будете к ним готовы.
Договор с ЖСК и положение о задержке строительства
Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой. В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта. Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.
Если ЖСК и застройщик – одно лицо, в договоре с ЖСК будут прописаны условия, по которым застройщик может диктовать условия дополнительной оплаты. Например: повысилась стоимость квадратного метра жилья, нужно сделать подъездные дороги к дому.
Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию
Очень часто в договоре с ЖСК есть условия о том что пайщик оплачивает коммунальные расходы на содержание дома, который ещё не сдан в эксплуатацию. Например дом уже построен, но ещё не введён в эксплуатацию и пайщикам не переданных квартиры, но всё то время, пока застройщик будет сдавать дом в эксплуатацию, пайщики будут обязаны оплачивать коммунальные расходы. Здесь в том, что до сдачи дома в эксплуатацию могут пройти годы. И всё это время пайщик будет должен платить за некачественные коммунальные услуги или за коммунальные услуги, которые даже не предоставляются по тарифам, установленным ЖСК.
Договор с ЖСК: штрафы
Особо неприятные условия договора с ЖСК – это штрафы. Они могут начисляться за всё, на что у застройщика или ЖСК хватит фантазии. В договоре могут быть прописаны условия штрафов в случае не внесения пайщиком очередного платежа пая, платежа по коммунальным услугам, и другие.
Во-первых общее собрание пайщиков может провести голосование и исключить из членов кооператива пайщика за невыполнение обязательств, например, за просрочку платежа пая в течение одного месяца или более.
Во-вторых, пайщик сам может выйти из кооператива по своей воле.
Когда пайщик выходит из кооператива встаёт вопрос, как , тех, которые которые пайщик вложила в него. Обратите внимание, что по договору с ЖСК получит пайщик при выходе. Такие износа какие деньги буду с него удержанные в случае выхода из ЖСК. Как правило выход из членов кооператива оборачивается для пайщиков потере серьезной суммы денег ему могут ни вернуть членские взносы, вступительный пай, какие-либо другие выплаты. В договоре с ЖСК это должно быть указано. Преступление обязательно просчитайте, какая сумма вам может не вернуться в случае расторжения договора с ЖСК .
Покупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность. При этом нюансы подобного приобретения известны немногим. Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.
○ Как организован ЖСК и что это такое.
Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.
- «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».
Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.
- «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».
Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.
Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков. Если дата создания кооператива позже конца 2011 года, он сам и должен выступать застройщиком: быть владельцем земельного участка и организатором стройки (ст. 110 ЖК РФ).
○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе.
Решая, покупать ли квартиру через ЖСК, следует тщательно изучить все плюсы и минусы вопроса. Итак, к преимуществам относится:
- Возможность получения длительной рассрочки, в отличие от ДДУ, где весь объем финансовых средств должен быть выплачен к моменту завершения строительства, здесь можно вносить частичные платежи еще несколько лет после введения здания в эксплуатацию.
- Получение членами ЖСК прав на управление домом сразу после завершения его строительства, так у них есть возможность осуществлять контроль за вложенными финансами без необходимости создания новых объединений.
- Возможность продолжать строительство в случае банкротства или несостоятельности застройщика – члены кооператива могут сразу привлечь нового застройщика.
- Паевые взносы не облагаются налогом, что существенно снижает стоимость недвижимости.
При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:
- Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
- Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».
Несмотря на подобные риски, вступление в ЖСК стабильно набирает популярность среди покупателей квартир в новостройках.
○ Как купить квартиру через ЖСК.
Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:
- Вступить в кооператив.
- Получить разрешение на выбор квартиры.
- Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
- Прописаться в квартире.
- Внести оставшуюся часть стоимости.
Документы, которые нужно иметь для покупки:
- Паспорт.
- Членская книжка.
- Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
- Выписка из домовой книги.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения.
○ Переуступка пая в ЖСК.
Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность.
Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК. Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями.
Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:
- Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
- Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.
○ Оформление права собственности на квартиру.
После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.
- «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».
Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.
Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:
- Договор о вступлении в кооператив.
- Справка о внесении всей суммы паевых взносов.
- «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)».
Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять).
○ Какие существуют риски приобретения через кооператив.
Отсутствие отдельного закона, регулирующего деятельность ЖСК, создает следующие риски для его членов:
- Строительство здания может быть не закончено в силу ряда причин и права пайщиков в данном случае не будут защищены государством.
- Стоимость недвижимости может быть увеличена в процессе возведения многоквартирного дома.
- У застройщика отсутствуют гарантийные обязательства перед членами кооператива.
- Финансовая деятельность застройщика регулируется специально созданной комиссией из членов ЖСК, государственный контроль в данном случае отсутствует.
- Порядок распределения квартир решается на Общем собрании членов и в случае несогласия с его решением, у пайщика не будет оснований для оспаривания.
В тему
Покупка квартиры в ЖСК риски для покупателя, подробно плюсы и минусы, где можно потерять деньги в ЖСК или не получить квартиру.
Покупка квартиры ЖСК риски, нюансы
Недостатки жилья в жилищно-строительном кооперативе :
- застройщик может переносить сроки окончания строительства сколько угодно без каких либо штрафных санкций
- Качество жилья при строительстве так же практически не регулируется законом. Конечно, если вы только не бывший строитель и сможете указать в инвестиционном договоре все нюансы, как с технической, так с юридической стороны
- Вступление может сопровождаться дополнительными взносами, в зависимости от фантазии застройщика (согласно ст. 16 ГК РФ). Поэтому не стоит «покупаться» на низкие цены квартир на старте строительства!
- Вступление не спасает от двойных продаж, так как договор не регистрируется в Росреестре
- Цена на объект недвижимости не фиксируется, к примеру в договоре ДДУ (договор долевого участия) четко прописывается сколько стоит 1 квадратный метр
- Продажа квартир в составе жилищно-строительного кооператива регламентируется ЖК РФ и ГК РФ, а это такие вольно трактуемые законодательные акты и имеющие множество противоречий и «дыр», что дает волю любым мошенникам для использования вполне законных лазеек для обмана покупателей
- самостоятельно регулирует свою деятельность, на основании Устава, который может не защищать в полной мере интересы членов кооператива. При вступлении нового члена Устав не корректируется - вы либо соглашаетесь с его содержанием, либо идете искать иной ЖСК
- При вступлении будьте готовы, что вам самим (на общем собрании) придется решать вопрос о приобретении права собственности на участок под строительство и заключать договор со сторонним застройщиком, т. к. руководство эти вопросы не решает
- Из предыдущего пункта вытекает, что жилищно-строительный кооператив - это «прокладка» между членом ЖСК и застройщиком. Причем, застройщик не несет ответственности перед членом ЖСК, со всеми вытекающими последствиями
- Предыдущий пункт, как причина незащищенности членов ЖСК перед застройщиком. Т.е. Если застройщик будет объявлен банкротом или просто растранжирит деньги, выделенные на постройку - члены жилищно-строительного кооператива долго и упорно будут судиться и часто без положительного результата
- Покупка квартиры довольно затратна при выходе члена из ЖСК. Если вам не понравится жилье или условия членства, вы можете выйти из кооператива, правда из внесенных сумм вычтут штрафы и членские взносы (указаны в договоре и Уставе).
Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом. Основным критерием успеха является цена, которая более выигрышная на старте строительства.
Правда, никто из участников радостно не заявляет в конце строительства, что финишная стоимость оказалась такой же низкой. Обычно она не ниже, чем при строительстве по ДДУ (а иногда и дороже) и качество жилья существенно ниже.
Достоинства покупки жилья в жилищно-строительном кооперативе:
- Цены на квартиры, передаваемые в ЖСК, ниже. В отличие от ДДУ застройщик не закладывает 18% НДС в стоимость квартиры
- Позволяет заселиться в квартиру и продолжать оплачивать ее в рамках рассрочки (в ДДУ рассрочка предоставляется только до окончания строительства)
- В жилищно-строительном кооперативе оформить квартиру гораздо проще, так как не надо ее регистрировать в ЕГРП
- Есть возможность принять участие в управлении многоквартирным домом по окончании строительства
- Архитектурные проекты более разнообразнее, чем при строительстве по ДДУ
- Часто инфраструктура уже достаточно развита на месте строительства
Резюме : как и по ЖСК, так и по ДДУ могут быть срывы сроков окончания строительства. Ни один из договоров не является панацеей от обмана застройщика. Вопрос в том, кто застройщик, имеет ли авторитет на рынке, портфолио сданных объектов и т.д.
И имеет две формы:
ЖСК позволяет собственникам выбирать ценовую политику при оплате жилья, планируют меры по улучшению условий благополучного проживания.
Деятельность ЖСК регулируется ст. 110 ЖК РФ , уставами и положениями ЖСК и решениями органов ЖСК (правление ЖСК и председатели ЖСК).
Разница между ним и остальными видами управления МКД
Существует ряд других вариантов по управлению МКД, между которыми существуют некоторые отличия в сравнении с ЖСК:
- управляющая компания.
Управляющая компания подписывает с собственниками квартир в многоквартирном доме договор на предоставление услуг, в которые входят: коммунальные услуги, ремонт дома, уборка территории и прием жалоб/претензий к обслуживанию.
- ЖНК.
В то время, как в ЖСК строят жилье за счет своих паевых взносов, то ЖНК (ФЗ-315) сами не строят, а помогают гражданам привлекать их денежные средства для приобретения первичного или вторичного жилья.
- Непосредственное управление МКД.
Приемлемо для жилья, в котором насчитывается не более 16 квартир, регулируется ст. 161 ЖК РФ . Оплачивают коммунальные платежи в таком случае собственники жилья без каких-либо посредников, что гарантирует прозрачность платежей.
СПРАВКА: Дополнительные вопросы по улучшению преддомовой инфраструктуры решаются сообща и оплачиваются в равных долях. Таким домам с системой непосредственного управления запрещено участвовать в программе капитального ремонта дома, которая выделена согласно 185-ФЗ .
Преимущества и недостатки его в сравнении с другими формами управления МКД
Согласно ст. 161 ЖК РФ, у граждан есть выбор формы управления для МКД. Каждая из них обладает своими характерными особенностями в сравнении с ЖСК.
Преимущества жилищно-строительного кооператива
Недостатки ЖСК
- В сравнении с управляющей компанией, в кооперативе существует комиссия за коммунальные услуги и непрозрачность платежей.
- В сравнении с управляющей компанией, которая специализирована на предоставлении ряда жилищно-коммунальных услуг, в ЖСК выбранное представительство может оказаться недостаточно компетентным при исполнении своих обязательств.
Риски членов и самих создателей кооператива
- При невыполнении ЖСК требований по финансированию, застройщиком может быть недовыдано некоторое количество квартир.
- Выход из кооператива осложнен тем, что нельзя просто так продать свой пай, т.к по уставу нужно в первую очередь предложить пай другим собственникам ЖСК. Тяжело продать жилье, т.к. новый покупатель в данной ситуации может пользоваться только наличными деньгами при покупке, т.к такая квартира не подходит под ипотеку.
- В случае банкротства ЖСК, существует риск невозврата денег.
- В случае спорных ситуаций, никаких выплат неустоек и убытков со стороны ЖСК не предусмотрено.
Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома
Около 23% всех новостроек Москвы и Московской области строятся именно через ЖСК.
У потенциальных покупателей возникает вопрос: приобретать ли им жилье, строительство которого производится на основании 214-ФЗ , при том, что все риски страхуются, либо второй вариант — через ЖСК, становясь пайщиком и не имея никаких гарантий касательно вложенных в недвижимость денежных средств.
Часто на практике такой метод управления жильем используют дольщики, чьи застройщики не справились с поставленными обязательствами, чтобы самостоятельно достроить жилье.
ВНИМАНИЕ: Основной риск — удорожание строительства, в следствие которого стоимость пая может быть увеличена, расходы увеличены в равных долях между всеми пайщиками.
Зафиксированных сроков строительства по ЖСК как таковых не предусмотрено, поэтому оно может длиться гораздо дольше первоначально обозначенного плана. Покупатель должен выяснить к моменту покупки квартиры все данные о фактическом застройщике: лицензия, владелец и учредители и т.д.
Необходимо также узнать какие дополнительно объекты разрабатывались данным ЖСК, хорошие ли о них отзывы и сотрудничает ли ЖСК с крупными финансовыми партнерами, что вызывало бы определенное доверие к организации.
Если ЖСК сотрудничает с банками по предоставлению ипотеки, то этот факт может выступать гарантом для потенциального покупателя, т.к. банки проверяют все организации через службу экономической безопасности.
Проверка договора обязательна по всем пунктам: вид объекта недвижимости, проектная документация, требования качества возводимого дома и т.д.
При заключении договора можно корректировать условия вступления в ЖСК: изменить случаи выплаты штрафов при выходе из кооператива, внести дополнительные условия в случае ответственности ЖСК при просрочке сдачи новостроя и пересмотреть условия платежей ЖСК.
Существует риск многократных продаж, от которых не застрахованы собственники, т.к для таких паев не предназначено госрегистрации. В случае возникновения двойной продажи, покупателю следует написать обращение в ЖСК.
ВНИМАНИЕ: В случае, если кооператив не примет никаких мер, то необходимо подать в правоохранительные органы заявление о мошенничестве согласно ст. 159 УК РФ . Далее следует подать в суд с иском о признании договора расторгнутым и наложить арест на права на недвижимость для гарантии от перепродажи.