– специфического документа, регламентирующего порядок временного пользования жилым помещением. Данная сделка осуществляется в том же порядке, в каком был оформлен изначальный договор, что устанавливается . Основной регулирующей нормой при регистрации такого документа является . Суть дополнительных соглашений и их причастность к изначальному договору закреплена в .
Необходимость в соглашении является естественной, поскольку смена условий на словах не является юридическим фактом, что не даёт право отстаивать свои интересы в судебных инстанциях. Дополнение к основному договору накладывает на участников сделки обязательства по её исполнению вместе с новыми положениями. Следует учитывать, что одностороннее изменение условий невозможно, поскольку этому препятствует .
Сторонами такого документа выступают арендатор и арендодатель. Собственник жилого помещения обязуется передать жильё гражданину, который оплачивает ренту за пользование имуществом. Стороной в договоре являются только физические и юридические лица (если это позволяет устав организации), а для государственных структур существуют особые формы найма.
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:
Образец дополнительного соглашения к договору аренды
Документ заключается только в письменной форме , что прямо устанавливается необходимостью соблюдения структуры изначального договора. Новация подписывается участниками предыдущего соглашения и не может быть передана третьим лицам.
Типовой образец дополнительного соглашения к договору аренды (посмотреть и скачать можно здесь: ) включает в себя следующие элементы:
- Преамбула определяет тип документа и утверждает участвующие при его заключении стороны. Поскольку документ дополняет предыдущий договор, требуется обязательное сохранение статуса лиц, который был оформлен изначально.
- Важной частью преамбулы является указание на время и место составления документа . Дата в начале соглашения позволяет сторонам в случае спора доказать внесение изменений в условия найма.
- Основной элемент соглашения – ссылка на документ, заключённый ранее. Предпочтительно указание на номер, дату и место подписания.
- Предмет соглашения указывается, если в рамках дополнения меняются условия сделки. Чаще всего причиной заключения новации является изменение величины . Кроме того, в предмет может быть включено иное жилое помещение взамен старого, если на то есть достаточные основания (квартира должна принадлежать тому же собственнику).
- Размер арендной платы выступает в роли стоимости сделки.
- Права, обязанности и ответственность сторон указываются, если для исполнения условий договора требуется ввести дополнительные правила или установить новый порядок обеспечения интересов.
- В конце документа дублируются реквизиты сторон, участвовавших при заключении. Согласие с новыми условиями подтверждается подписью. Кроме того, дата в заключительной части соглашения указывает на момент непосредственного подписания.
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
Список необходимых документов для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды
Перечень документов для оформления аренды включает в себя:
- Договор найма, составленный ранее.
- Квитанция, доказывающая оплату госпошлины.
- Общегражданский паспорт заявителя.
- Технический план, выданный в БТИ. Согласно требованиям Росреестра, документ должен включать экспликацию этажа.
- Согласие заинтересованных сторон со сделкой. В частности, своё одобрение должны выразить супруги, кредиторы (при залоге) и органы опеки (если затронуты интересы детей).
- Выписка из ЕГРП.
В случае, если одним из участников сделки является организация, перечень документов расширяется на уставные документы и свидетельство о государственной регистрации . Законный статус юрлица подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.
Подавая документы, следует учитывать, что принимаются лишь подлинники. Само доп. соглашение к договору аренды нужно составить в трёх экземплярах , один из которых остаётся в Росреестре.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по дополнительному соглашению к договору аренды
Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Михаил. Я снимаю квартиру у знакомой. Год назад мы заключили с ней соглашение о том, что она снизит арендную плату для меня на 20%. Сейчас она требует возместить все недополученные средства, мотивируя это тем, что дополнение не было зарегистрировано. Законно ли это?
Ответ: Добрый день, Михаил. Несмотря на то, что закон явно требует от граждан регистрации данного документа, судебная практика показывает иные результаты. Кроме того, постановления ФАС также устанавливают, что если лица не зарегистрировали документ, но исполняли его при этом де-факто, он может быть признан действительным и легализован «задним числом».
Следует учесть, что российское право не имеет прецедентов, и суд не обязан принимать решение в пользу одной из сторон. В данном случае новая арендная плата будет однозначно применена лишь к периоду, следующему за государственной регистрацией. Согласно ФЗ «О госрегистрации» , подать документы на данную процедуру может любая сторона договора найма (статья 26 ).
Пример по дополнительному соглашению к договору аренды
Гражданин сдал квартиру в аренду своему соседу. Спустя некоторое время стороны договорись, что снизят аренду, о чём немедленно было составлено соглашение . Арендодатель решил не исполнять свои обязательства, когда оценил, что существенно ущемил себя взятыми обязательствами. Поняв это, он потребовал от нанимателя платить по старой цене, на что получил отказ.
Суд первой инстанции принял во внимание, что дополнительное соглашение было заключено в той же форме и содержало лишь пункт об изменении цены. Суд установил, что регистрировать такой документ не было необходимости, поддержав требования истца на основании статьи 452 ГК РФ .
Кассация, направленная ответчиком, имела диаметрально противоположный результат. Суд трактовал аренду, как обременение, а изменение цены, как существенную смену обязательств граждан, участвующих в сделке. Таким образом, судья трактовал дополнительное соглашение как изменение обременения, что требовало регистрации в Росреестре. Изменение арендной платы было отложено до момента его надлежащего оформления.
Заключение
Дополнительное соглашение к договору аренды – договорная форма взаимоотношений, направленных на расширение или изменение условий сделки между гражданами и организациями. Данный документ может включать в себя:
- Изменение предмета сделки, включая плату или объект недвижимости.
- Смену условий и порядка пользования помещением, которое предоставлено в рамках договора.
- Изменение прав и обязанностей участников соглашения. Чаще всего документ заключается для обеспечения надлежащих и своевременных платежей со стороны арендатора.
При подписании договора съема жилой или нежилой недвижимости условия, прописанные в нем, считаются действительными до момента истечения оговоренного периода. Условия или сроки могут быть пересмотрены в нескольких случаях:
- Первым из них является мирный способ, согласно которому стороны дают свое согласие на внесение правок и изменение условий. Как правило, этот процесс может быть зафиксирован с помощью дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения.
- Второй способ состоит в том, что подобное соглашение заключается с помощью судебных разбирательств. В данном случае только одна сторона желает изменить условия соглашения, а вторая не дает такой возможности. По этой причине сторона, которая является инициатором правок договора имеет право обратиться за помощью в суд, чтобы удовлетворить подобную необходимость и таким образом заставить вторую сторону принять измененные условия.
- В образце доп. соглашения к договору аренды квартиры могут быть указаны определенные условия, которые регулируются этим документом. К ним относится, сумма оплаты за арендованное помещение, дата произведения выплат согласно с условиями в договоре, четко обозначенные сроки действия заключенного соглашения. Также помимо этого указаны обязанности обеих сторон соглашения, арендатора и арендодателя.
- Важным условием также является то, что арендатор имеет полное право распоряжаться и пользоваться недвижимостью.
По средствам дополнительного соглашения арендодатель может настоять на более продолжительном сроке аренды даже тогда, когда в условиях самого договора включена пролонгация сроков. Это может происходить лишь в некоторых случаях, когда регистрация аренды представляется в виде обременения права собственности.
Оплата
В число поправок условий действующего контракта входит внесение изменений в пункт об оплате арендованного имущества. Образцы дополнительного соглашения об изменении арендной платы не имеют особых отличий в правилах составления. Однако есть правило, согласно которым формируют документы данного вида. В нем указывается тот договор, к которому создано это дополнение, в нем содержится информация о документе, являющемся действительным в настоящий момент и перечень основных правил относительно аренды той или иной недвижимости.
Какими законами регламентируется?
Продление договора аренды жилого помещения регламентируется статьями 450, 452, 674 ГК РФ.
Абзац второй 684 статьи говорит о том, что арендодатель обязан поставить в известность съемщика:
- о намерении продлить договор аренды на тех же самых или иных условиях;
- о нежелании продолжать сотрудничество, в связи с тем, что он не собирается сдавать в аренду жилое помещение.
Наиболее подходящей формой извещения арендатора является письменная форма, поскольку с её помощью легко доказать факт выполнения своих обязанностей арендодателем.
Особенности соглашения при социальном найме в общежитии
В дополнении к договору обязательно указывают пункты, которые подверглись изменению и прекращают действие. Форма по которой был составлен дополнительный документ непременно должна быть такой же, как и для самого договора об аренде. То есть если основной документ составлен в письменной форме, то и дополнения к нему должны быть написаны от руки, это одно из важных правил для удостоверения документов.
Дополнения к основной сделке также, как и сам договор аренды необходимо зарегистрировать как официальные бумаги. Потому чтобы зарегистрировать данное соглашение необходимо заплатить налог государству, который составляет фиксированную сумму отдельно для физических и юридических лиц.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Приказ об отмене приказа образец скачать на 2019 год || Признание приказа недействительным
Дополнительное соглашение при наличии договора социального найма при проживании в общежитии или ином жилом объекте должно заключаться в простой письменной форме. Наниматель должен подготовить пакет документов, который требует административный регламент органа местного самоуправления.
- Заявление;
- Согласие проживающих на территории жилого объекта лиц;
- Удостоверение личности заявителя и членов его семьи;
- Договор о социальном найме;
- Документ о социальном положении;
- Бумаги для подтверждения родственной связи лиц, живущих в арендуемом помещении;
- Справка об отсутствии обременения на жилую недвижимость.
Обращаться требуется в орган, который по договору социальной аренды является наймодателем. Сделать это можно одним из следующих способов:
- личное обращение;
- через полномочного представителя;
- с использованием сервиса портала Госуслуг;
- через МФЦ.
После подачи документа заявителю выдается документ расписки с указанием планируемого времени рассмотрения. В большинстве случаев процедура не занимает более 30 дней. Дополнительное соглашение в дальнейшем будет являться основанием для права регистрации физического лица в арендуемом помещении.
Дополнительное соглашение всегда предполагает наличие основного договора о найме жилого объекта. Он позволяет изменить ранее достигнутые договоренности без расторжения первичного документа. Обязательным условием его составления является добровольное согласие обоих участников арендных отношений, а моментом вступления в действие считается дата подписания, если иное указание отсутствует.
За какой срок нужно предупреждать об отказе в пролонгации?
Не позднее, чем за 3 месяца арендодатель обязан поставить в известность нанимателя о продлении договора аренды либо об отказе в продлении договора.
Если этого не произошло – договор между сторонами будет считаться продлённым на тех же условиях и на тот же срок.
Гражданский кодекс РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Образец дополнительного соглашения к договору о продлении срока найма
Непосредственная взаимозависимость возникает в соответствии с тем, что:
- договор, действующий 1 год, продлевается на такое же количество времени;
- договор, действующий максимальный срок 5 лет – пролонгируется на столько же.
При этом требуется учитывать, что если аренда являлась долгосрочной и составлялась на срок от 1 до 5 лет, договор требуется зарегистрировать в Росреестре.
Конечно, можно обойтись и без регистрации. Но в случае судебных разбирательств, договор может быть признан недействительным из-за отсутствия постановки на учёт.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Можно ли расторгнуть договор КАСКО и вернуть деньги
Ели срок аренды подходит к концу, любая сторона имеет право проявить инициативу и выйти с предложением к партнёру, которое может заключаться:
- в пролонгации действий договора;
- в прекращении аренды.
Обсудив предложение и достигнув согласия, стороны могут оставить действие договора в силе автоматически, а могут перезаключить его.
О том, как составить договор аренды квартиры, а также о том, как его правильно заключить, вы можете прочитать в наших статьях.
Если отношения между сторонами расторгаются, нужно провести сверку имущества с актом приёма-передачи, по которому жильцы вселялись в квартиру.
Подробнее о том, как составить опись имущества в качестве приложения к договору аренды, вы можете узнать на нашем сайте.
Если жильцы выселяются из квартиры, им требуется передать имущество, а также состояние квартиры на основании положений основного договора. Если в нём указана необходимость проведения ремонта – его придётся провести.
Если указаны иные формы ответственности – их также придётся исполнить. При отказе одной из сторон исполнять пункты договора, можно подать в суд.
Кроме этого требуется провести взаиморасчёты сторон и оформить выезд из квартиры.
Образец уведомления нанимателя об истечении срока договора найма жилого помещения
В дополнительном соглашении можно указать дату начала его действия. В большинстве случаев таким моментом является дата подписания, но может быть определено и будущее время. Без явного указания документ начинает действовать сразу после подписания. С точки зрения законодательства допустимо использование возможности заключения соглашения задним числом.
Если первичный договор найма квартиры был зарегистрирован в Росреестре и дополнительное соглашение изменяет срок его действия, то необходимо уведомить об этом государственный орган регистрации. В отношении дополнений и изменений другого рода подобных действий от арендодателя не требуется. После рассмотрения и анализа основных изменений в части условий предоставления аренды специалист службы регистрации проведет процедуру внесения соглашения в единый перечень.
- бланк заявления;
- удостоверение личности;
- квитанцию о проведении уплаты пошлины;
- документ дополнительного соглашения.
Регистрирующее лицо при проведении экспертной оценки в части действительности документов вправе потребовать предоставить дополнительные сведения для снижения риска появления нарушений. При составлении соглашения и внесении поправок важно убедиться в том, что документ не содержит пунктов, которые бы вступали в противоречие с уже имеющимися положениями.
Аренда движимого имущества
Помимо аренды недвижимого имущества существует и аренда передвижных транспортных средств. Так же как и в других соглашениях подобные документы имеют свои отличительные черты, поскольку все договора аренды заключаются по определенной схеме. При необходимости можно составить дополнительное соглашение, это делается для того чтобы внести некоторые правки в действующий договор.
Во время заключения основного контракта обе стороны должны обязательно согласовать все условия касательно периода, на который предоставляется аренда, оплата определенного промежутка времени пользования транспортным средством. Право использовать и распоряжаться арендованным движимым имуществом арендатором, а также обязанности, которые относятся к обеим сторонам сделки.
Дополнение к договору аренды может быть составлено путем общего принятия решения двумя сторонами, в этом случае подобное соглашение заключается мирным путем без судебных разбирательств. И существует второй вариант развития событий, по средствам которого соглашение к договору аренды заключается через суд, где одна из сторон инициирует изменение некоторых условий действующего договора.
Аренда нежилых помещений
Относительно аренды помещения, которое является нежилым, у собственника или администрации города происходит аналогичная ситуация. То есть внесение доп. соглашения к договору аренды нежилого помещения оформляется похожим образом. Для того чтобы взять в аренду помещение, которое принадлежит городу, необходимо заключить сделку с администрацией, согласно этому документу арендатор должен выполнить несколько важных условий.
Если возникает потребность изменить или исключить некоторые пункты, которые указаны в основном соглашении, например, срок сдачи нежилого помещения. Бывают ситуации, в которых арендатор хочет повысить стоимость аренды, в этом случае нужно ознакомиться с образцом дополнительного соглашения об увеличении арендной платы.