С чего начать работу?
1. После выбора совета многоквартирного дома (МКД) рекомендуется провести первую встречу избранным советом для того чтобы познакомится, пообщаться обменяться контактными данными и понять каким образом совет сможет наиболее эффективно работать. Например, в совет вошли жители разных профессий – юрист, инженер, экономист. Логично, чтобы у каждого был свой участок работы, в котором он разбирается лучше остальных. В этом случае общая эффективность работы совета дома будет выше!
2. Необходимо изучить финансово-хозяйственную деятельность управляющей компании (УК) по обслуживанию вашего дома:
- договор управления МКД;
- сумму накопленных средств на счете дома;
- отчеты о проделанной работе за прошлые годы;
- структуру тарифа на содержание и ремонт, расценки на услуги;
- перечень проведенных работ по дому и основание проведения этих работ;
- сметы проведенных работ для анализа и другие документы.
3. Совместно с сотрудником УК (главным инженером или другим ответственным лицом) провести осмотр и изучение общего имущества дома, составить акт осмотра, записать все замечания. Отдельное внимание обратить на разрушения, повреждения и другие представляющие опасность моменты. При наличии повреждений - копию акта оставить в УК под входящий номер для их устранения. Взять в УК кадастровый план и узнать границы земельного участка под МКД.
4. Составить план необходимых работ по улучшению комфортности проживания на ближайший год (например, участие в программе по капитальному ремонту, ремонт подъездов, установка системы видеонаблюдения, ремонт детской площадки итд), определить источник финансирования, подготовить перечень для согласования на общем собрании МКД, провести общее собрание собственников для подписания протокола.
Что должно быть в договоре управления МКД?
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома, границы земельного участка;
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
5. Если не устраивает текущая редакция договора – необходимо сделать протокол разногласий к договору, обсудить рабочий вариант с юристами УК, затем согласовать его общим собранием жителей и передать в УК окончательный вариант.
Как контролировать?
1. На актах выполненных работ в отношении общего имущества МКД должна стоять подпись председателя или лица его замещающего. Соответственно, необходимо проверять и лично контролировать проведенные работы – вместе с мастером или инженером до подписания акта посмотреть место работ, убедиться в качестве, соответствии объемов и сроках проведенных работ, требовать указания в акте стоимости данных работ (при ее отсутствии).
2. Периодически брать в УК перечень проведенных работ и справку о состоянии лицевого счета дома, следить за изменениями.
3. При возникновении трудностей с расшифровкой сметы затрат, качеством или объемом выполненных работ можно привлекать специалистов из специализированных компаний или попросить провести проверку специалистами Службы строительного надзора и жилищного контроля.
Как провести общее собрание?
1. Все решения собственников жилья должны быть принять на общем собрании МКД. Порядок и процедура общего собрания прописана в Жилищном кодексе РФ (ст. 44-48). Необходимо уведомить всех жителей о проведении собрания за 10 дней (объявления на/в подъездах, местах общего пользования) Собрание бывает двух видов:
- очное (все жители собираются в условленном месте в назначенное время и дату);
- заочное (каждому собственнику под подпись вручается лист для голосования с повесткой вопросов).
2. Необходимо точно соблюдать процедуру собрания, в противном случае любой из собственников может оспорить решение собрания в суде.
3. Рекомендуем обратить внимание:
- объявление о собрании вывешивается за 10 дней до проведения;
- в объявлении должно быть указано, место, время, повестка собрания, а также кто является его инициатором и его контактные данные для связи;
- в повестке собрания одним из пунктов необходимо указать выбор секретаря, председателя собрания, счетной комиссии;
- если очное собрание не состоялось (собрать 50% и более собственников во дворе МКД очень сложно), то на собрании принимается решение о заочном голосовании, объявление о котором также вывешивается заранее, повестка заочного голосования должна полностью совпадать с повесткой очного (изменять нельзя).
Как сменить управляющую компанию?
1. Собственники МКД могут выбрать любую форму управления домом.
2. Для смены одной УК на другую - требуется провести общее собрание в соответствии с Жилищным кодексом РФ на котором собственниками будет принято решение о смене УК.
3. Письменно уведомить о решении собственников предыдущую УК (с копией решения, а также указать конкретную дату с которой новая УК намерена приступить к управлению домом). Период платы за комму¬нальные услуги в соответствии с законода¬тельством РФ установлен равным календар¬ному месяцу. Соответственно, целесообраз¬но, чтобы дата начала управления домом совпадала с первым числом месяца.
4. Руководитель прежней УК в течение семи дней после полу¬чения уведомления извещает энерго-снабжающие и коммунальные службы го¬рода о расторжении договоров по данному дому, если иной срок не установлен дого¬вором энергоснабжения или договором на поставку коммунальных услуг.
5. Прежняя УК передает вновь выбранной УК, а та прини¬мает: технический паспорт на дом и копии иной технической документации, докумен¬тацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию и другие документы.
6. Если между сторонами склады¬вающихся взаимоотношений (управля¬ющая организация, ТСЖ, собственники помещений в доме, ресурсоснабжающие и коммунальные организации) не во всех случаях удается достичь согласия по условиям и срокам документальной передачи дома при изменении способа управления, а также по другим вопро¬сам, препятствующим надлежащему управлению многоквартирным домом, заинтересованная сторона должна об¬ратиться за разрешением спора в про¬куратуру или суд.
Что нужно помнить?
1. Все решения принимаются только общим собранием собственников. Необходимо помнить, что в квартире может проживать, например, три человека, но собственников может являться только один – только он имеет право голоса.
2. Все голоса рассчитываются исходя из общей площади квартиры к общей площади дома.
3. Все решения, все действия оформляются документально, все запросы в УК, в органы власти и другие учреждения идут под входящий номер, копия сохраняется. Прошло общее собрание – составили протокол. Жалоба/обращение – копия с входящим номером. Обязательно храните все документы!
4. Работа совета дома – это не мгновенное решение проблем и задач, которые были накоплены за несколько лет. Все сделать сразу и быстро – очень сложно. Поэтому работа совета МКД - поэтапная, рассчитанная как минимум на один-два года.
5. Вовлекайте жильцов в работу по управлению домом, контролю за УК и соблюдению порядка. Граница собственности – не порог квартиры, и даже не подъезд, а граница земельного участка (двора).
Для того чтобы не допустить сноса вашей любимой пятиэтажки или решить другие жизненно важные вопросы, нужно организовать собрание жильцов дома. Это не так сложно, как кажется, достаточно знать некоторые правила и соблюдать законодательство.
Для чего нужны эти собрания? На что они влияют?
Как техническое сооружение многоквартирный дом принадлежит сообществу собственников. У каждого из них в собственности не только определенная квартира, но и доля в техпомещениях, лестницах, подвалах и т.д. Все это «общедолевая собственность». Не стоит забывать, что для нормального функционирования такие помещения надо обслуживать. По Жилищному кодексу РФ общее собрание собственников многоквартирного дома является органом его управления. На нем решаются все вопросы, затрагивающие ремонт, управление, а также использование общедомового имущества. Депутаты сейчас рассматривают возможность проведения ОСС в онлайн-режиме – с помощью платформы «Активный гражданин». Такой вариант позволил бы высказывать свое мнение всем собственникам, включая тех, кто не может присутствовать лично. Но пока инициатива только изучается, собрания проходят по старинке.
Как технически осуществляется управление?
На собрании жильцы могут выбрать, как управлять своим домом. По закону есть такие варианты: найти управляющую компанию, через ТСЖ (ЖК или ЖСК), а если дом не очень большой, это могут делать и сам собственники квартир. Что важно, на собрании выбираются представители жильцов – совет дома.
На общем собрании жильцы должны определить работы, необходимые для содержания и ремонта имущества дома. Кроме того, там могут обсуждаться и отдельные сервисы для улучшения условий жизни: консьержи, охрана, видеокамеры и прочее. Все, что относится к ведению собрания жильцов (плюс порядок организации собрания), регламентируется жилищным кодексом (статьи 44-48), а также гражданским кодексом (глава 9.1 «Решения собраний»). Важно знать, что общих утверждённых форм документов для собраний нет, есть лишь некие рекомендации, которые носят необязательный характер. Есть также законодательно установленные стандарты по оформлению протокола собрания (приказ Минстроя от 25.13.15 № 937/пр).
Важно помнить, что установление тарифов на коммунальные услуги не определяются общими собраниями жильцов! Их определяют власти конкретного региона.
Могут ли отказать в таком собрании, если домом занимается управляющая компания или ТСЖ?
Нет. По закону любой вопрос, регламентируемый жилищным кодексом (ст. 44), решается на общем собрании собственников многоквартирного дома, независимо от того, управляет ли им ТСЖ.
Если домом управляет жилищный кооператив или ТСЖ, действует отдельный орган управления этими организациями жильцов. Есть общие собрания ТСЖ или ЖК, на которых решаются вопросы, отнесенные их уставом (по закону) к их деятельности.
Если нет возможности побывать на собрании, как влиять на решения жильцов?
Ошибочно полагать, что если нет возможности присутствовать на общем собрании жильцов (ОСС), значит, нет возможности и влиять на решения, которые принимаются там. Законодательством (жилищный кодекс, гражданский кодекс) предусмотрена возможность провести собрание в заочной форме.
В данном случае отсутствующий на собрании жилец должен дать ответы на обсуждаемые собственниками вопросы письменно. Для этого он должен внести в предложенную собранием форму (допустим, бланк голосования) нужные сведения о себе, а также мнения по всем вопросам повестки (тут все, как на выборах: «за», «против» или «воздержался») и передать эту форму в место голосования. То есть место сбора собрания, которое выбирают его инициаторы. Данный способ удобен, например, в том случае, если большинство квартир в доме сдается, и их собственники не проживают по адресу дома.
Хорошо, а кто может быть инициатором собрания?
Законодательством предусматривается, что любой из собственников квартир дома может организовать собрание жильцов. Кроме того, инициатором собрания может выступить орган власти района, а также управляющая компания (в предусмотренных законодательством случаях).
Как подготовиться к собранию?
Во время подготовки к собранию собственнику жилья в многоквартирном доме нужно выбрать перечень вопросов для обсуждения, определиться, будет ли это заочная или очная форма собрания, выбрать дату и время, выбрать место собрания, место сбора голосов (бюллетеней) при заочной форме, а также выбрать место для ознакомления с обсуждаемыми документами. Ну и после этого нужно донести сообщение о собрании до всех собственников квартир дома. Уведомить их нужно не позднее, чем за 10 дней – так предусмотрено законом.
Для того чтобы уведомить собственников, нужно отправить каждому из них заказное письмо или вручить приглашение, взяв роспись. Уже на первом собрании собственников можно приглашать и на последующие, избежав хлопотной процедуры рассылки приглашений. Необходимые для мероприятия сведения о собственниках квартир можно узнать в Росреестре за деньги (если хотите проводить собрания, готовьтесь к расходам). Альтернативным путем может быть обращение в органы власти района или управы, но шансы на успех здесь, увы, минимальны.
Нужно ли звать на собрание кого-то помимо собственников квартир?
Все решения на собраниях принимают именно собственники квартир – только они могут голосовать по всем вопросам. Прочие жильцы (например, те, кто снимает жилье в данном доме) могут находиться там, но не принимать участие в голосовании.
Важно помнить, что собственником жилья при социальном найме является государство. Соответственно, на собраниях жильцов муниципальных квартир будут голосовать представители департамента городского имущества.
Какие еще нужны документы, чтобы собрание было проведено по правилам?
По закону (гражданский и жилищный кодексы) нужно, чтобы итоги любого собрания (очного, очно-заочного или заочного) были отражены в письменном виде в протоколе собрания. Требования по составлению данной бумаги установил Минстрой. Это обязательное правило!
В идеале вести протокол собрания жильцов должен секретарь. Там отражается информация о тех, кто принимает участие в голосовании, о наличии кворума, об итоговом подсчете голосов. Кроме того, фиксируются все вопросы повестки дня и решения по ним.
Но ведь даже на таком собрании могут быть фальсификации. Как их избежать?
Если все собственники присутствуют на собрании очно, можно голосовать поднятием руки либо отмечать нужные бюллетени, которые перед подсчетом кладут в урны (все, как на настоящих выборах!). Если голосование заочное, бюллетени отправляются в заранее утвержденное место. Проверять подписи могут только правоохранительные органы, на собрании же собственников нужно организовать регистрацию участников. Для этого нужно попросить всех участников собрания представить документы, подтверждающие личность и право собственности на квартиру. Данные меры уже показывают явку и говорят о статусе присутствующих (собственники они жилья или нет).
Однако при существующих условиях есть определенная уловка для злоумышленников: при заочном голосовании не всегда возможно получить нужные данные, и закон к этому не обязывает.
Сколько нужно жильцов для того, чтобы собрание состоялось?
Чтобы на собрании собственников был кворум, нужно обеспечить там присутствие и голосование более 50% всех собственников квартир дома.
Напомним, что каждая доля в праве на общедолевое имущество пропорциональна площади принадлежащей собственнику квартиры. Иначе говоря, все собственники обладают 100% площади, и если собственники более 50% всего фонда принимают участие в мероприятии, то можно регистрировать кворум.
Как найти помещение для собрания?
Конкретных требований к помещению в законодательстве не прописано. Можно найти и арендовать актовый зал в школе, доме культуры и прочих организациях. Если все помещения заняты, то можно выбрать любое подходящее место, например, игровую площадку перед домом.
Что нужно помнить?
Решения собрания собственников могут признать недействительными в суде. Исковое заявление может составить, например, собственник, который не участвовал в собрании или голосовавший против какого-либо решения. Также это может сделать прокуратура, а также органы государственного жилищного контроля. Чтобы подобных случаев не возникало, нужно соблюдать законодательство.
Подготовлено при помощи начальника жилищного отдела АО «ВК Комфорт» Заремы Аблямитовой.
Совет многоквартирного дома - сравнительно недавнее явление жилищного законодательства. Собственники жилья зачастую не понимают всей важности создания столь полезного совещательного органа. Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно было бы преодолеть, создав в своем доме совет многоквартирного дома. Статистика показывает, что в домах, которые находятся в ведении управляющих компаний, проблемы с ремонтом и обслуживанием жилья возникают гораздо чаще, чем там, где собственники создали товарищество собственников жилья. Однако создать ТСЖ не так-то просто, а в некоторых случаях в силу объективных причин невозможно. В таком случае, для того, чтобы мнение жильцов было объективно донесено до управляющей компании, собственникам необходимо создавать совет многоквартирного дома. В нашем законодательстве создание совета многоквартирного дома закреплено Федеральным законом РФ от 04.06.2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Значительной поправкой в Жилищный кодекс РФ можно назвать введение обязательной процедуры избрания совета многоквартирного дома. Жилищный кодекс статьей 161.1 официально закрепил подобный совещательный орган, назвав его Советом многоквартирного дома. Теперь основной задачей всех участников процесса - от руководителей управляющих компаний до каждого конкретного собственника жилья - становится создание совета многоквартирного дома.
Согласно все тому же Жилищному кодексу, собственники могут создавать специальные комиссии и привлекать их непосредственному руководству. Например, такие комиссии могут представлять интересы собственников и согласовывать договора с управляющей компанией. Это тоже вызвано тем, что мы порой соглашаемся с теми условиями, которые нам предлагает УК, и подписываем договор, не глядя. А ведь заключение договора - ответственный шаг. В данном документе нужно предусмотреть весь перечень необходимых работ, сроки и периодичность их проведения и многое другое. Только после этого можно требовать и его исполнения.
Одной из главных задач совета дома является выбор управляющей компании и оценка ее работы. Так что в случае, если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жильцами, собственники вправе отказаться от ее услуг. По закону, вроде бы достаточно решения общего собрания для заключения договора с другой компанией. Однако, в реализации этого права в настоящее время есть определенные проблемы. И совет может их решить, представляя интересы всех собственников.
Как создать совет многоквартирного дома.
Все очень просто! Основополагающим моментом при создании такого совета является то, что регистрировать его в органах местного самоуправления или иных специализированных структурах не нужно. Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги. К людям, которые войдут в совет дома, не предъявляется никаких квалификационных требований. Совет - это всего лишь совещательный орган, который просто сможет стоять на защите прав и интересов собственников.
Председатель совета может заключать договоры с управляющей компанией (при наличии доверенностей собственников), контролировать все виды работ и качество поставляемых жилищных и коммунальных услуг, влиять на политику в части определения платы за содержание и ремонт дома. Закон наделяет совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники.
Создаем совет.
Организовать совет многоквартирного дома не так уж сложно. Решение о его создании должно приниматься на общем собрании собственников помещений в данном доме. Инициаторами общего собрания могут выступать собственники. Решение о создании совета дома должно приниматься только на общем собрании. Кроме того, инициативная группа, на плечах которой и будет лежать создание совета, должна уведомить других собственников помещений в данном конкретном доме о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.
Жильцов можно уведомить об общем собрании в письменной форме, вручив уведомление каждому или через объявление.
Для создания совета инициативной группе необходимо выполнить следующие действия:
Во-первых, необходимо обратиться в управляющую организацию для получения практических рекомендаций по оформлению полного пакета документов по проведению общего собрания собственников. Ведь создание совета полезно и самой компании. Инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо будет подготовить ряд документов;
Во-вторых, собрание в очной форме проводится посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время;
В-третьих, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов. Измерителем в голосовании будет считаться размер площади помещений каждого собственника. Соответственно, чем больше квадратных метров во владении у собственника, тем весомее будет его голос.
Проводим собрание.
Общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в одной из двух форм. Первая форма - совместное присутствие (собрание, на котором в определенном месте и в определенное время будут присутствовать собственники помещений для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений по поставленным на голосование вопросам).
Вторая форма организации собрания - это заочное голосование. Оно проводится путем выдачи каждому собственнику опросного листа или бюллетеня с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, без их совместного присутствия и передачи этих письменных решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении такого собрания.
Обеспечение надлежащей явки собственников помещений является одним из важных условий проведения общего собрания в форме совместного присутствия. От этого зависит правомочность принятия решений, поэтому проводить собрание рекомендуется в выходные дни. Особо надо заметить, что заочное голосование возможно только при условии предварительного проведения собрания в форме совместного присутствия. Если на таком собрании не было кворума, то только тогда может проведено заочное голосование. Причем повестка дня должна остаться неизменной.
Собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по тому или иному вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов связанных с реконструкцией дома, вопросов пользования земельным участком, вопросов пользования общим имуществом, вопросов проведения капитального ремонта, решения по которым принимаются 2/3голосов.
Итак, всё обсудили, кандидатуры членов Совета, а уж тем более председателя Совета, рассмотрены, собрание проголосовало отдельно по каждому вопросу, указанному в повестке дня. Секретариат общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Собрание состоялось, присутствующие лица выразили свою волю, демократия восторжествовала, председатель и секретарь собрания оформляют уведомления о состоявшихся решениях общего собрания и размещают их в местах, доступных для всех собственников.
Документы, необходимые для создания совета дома в форме совместного присутствия:
Протокол заседания инициативной группы;
Объявления с повесткой дня общего собрания;
Реестр всех собственников помещений в МКД;
Реестр собственников принявших участие в голосовании;
Протокол проведения общего собрания;
Уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.
Самая главная трудность при таком способе проведения общего собрания заключается в том, что собрать в одном месте и в нужное время необходимое число собственников, да ещё с документами, подтверждающими право собственности, практически невозможно, для этого и существует форма заочного голосования.
У Совета многоквартирного дома есть несколько существенных функции:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее обсуждение собрания собственников помещений в многоквартирном доме предложения:
О порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом,
О порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
О порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг,
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Из списка перечисленных функции видно, что при правильной организации работы совета дома, можно не только повысить качество работы УК, но также повлиять на перечень выполняемых работ по благоустройству территории, по усовершенствованию и реконструкции инженерных коммуникаций дома. А также на многое-многое другое. Именно на то, без чего нельзя себе представить качественный современный многоквартирный дом! Как следствие - и на возможную экономию средств расходуемых на содержание дома и на оплату коммунальных услуг. А это в условиях экономического кризиса становится немаловажной статьей бюджета каждой семьи.
Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов :
- собственно управляющие (только управляют);
- эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
- гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).
Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).
Набор персонала и оборудование помещения
- и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
- Прочий персонал . Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).
Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.
Что ещё нужно для открытия организации?
Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости . Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.
Как организовать принятие МКД?
Важно ! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.
Вопрос о выборе (как и о ) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).
Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.
Заключение договоров
В соответствии с Жилищным кодексом (.
Рентабельно ли?
Справка ! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.
Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:
На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:
Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов . На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.
При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.
Образец договора управления многоквартирным домом
При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.
В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно .
Порядок управления многоквартирным домом
Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.
Лицензия на управление многоквартирными домами
Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.
Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.