После согласований условий аренды жилой или нежилой недвижимости, у сторон со временем может возникнуть необходимость пересмотра некоторых пунктов уже действующего договора, в том числе, его пролонгации или отмены. Согласно гражданскому кодексу Российской Федерации, в таком случае стороны могут внести изменения в действующий арендный договор, заключив дополнительное соглашение. В законодательстве не предусмотрены отдельные требования к форме и содержанию подобного соглашения, и оно должно быть составлено в соответствии с правилами, регулирующими арендные договора.
Оглавление:В каких случаях заключается дополнительное соглашение к договору аренды
Если стороны подписали договор об аренде помещения, условия в нем будут действовать до окончания обозначенных сроков. Возможны 2 способа пересмотра условий или сроков соглашения:
- Мирный. Когда обе стороны согласны на новые условия в договоре аренды, они имеют право зафиксировать данный факт путем подписания дополнительного соглашения;
- Судебный. Если одна из сторон стремится изменить условия арендного соглашения, а вторая препятствует этому, у первой есть право обратиться в суд с соответствующим требованием.
Дополнительным соглашением к договору аренды могут регулироваться все его условия, включая:
- Стоимость аренды помещения;
- Права арендатора на использование недвижимости;
- Обязанности арендатора и арендодателя;
- Даты выплат по договору;
- Сроки соглашения.
Если дополнительное соглашение составляется для досрочного расторжения арендного договора, к нему должен прилагаться также акт приема-передачи недвижимости с подписями обеих сторон.
Часто арендодатели настаивают на продлении договора аренды именно через дополнительное соглашение, даже если в нем предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия. Происходит это в тех случаях, когда аренда недвижимости регистрируется в качестве обременения права собственности. Регистратор требует от арендодателя подавать дополнительное соглашение, чтобы отслеживать сроки.
Следует отметить, что не всегда целесообразно заключать дополнительное соглашение, если стороны договорились о переводе нежилого помещения в жилое, или наоборот. При изменении назначения помещения, права и обязанности арендодателя и арендатора сильно поменяются, в сравнении с ранее составленным договором. Соответственно, чтобы избежать лишней путаницы и сложностей в составлении соглашения, легче прекратить действие текущего арендного договора и заключить новый.
Как составить дополнительное соглашение к договору аренды
Серьезных отличий нет в плане правил составления договора аренды и дополнительного соглашения к нему. При этом важно знать несколько правил составления подобного документа:
- В соглашении обязательно должно быть указано, дополнением к какому конкретно договору оно является. То есть, нужно указать ключевую информацию о действующем документе, определяющем правила аренды недвижимости;
- Когда в дополнительном соглашении указываются изменения условий основного договора, нужно отметить пункты документа аренды, которые перестают действовать или изменяется их редакция. Например: «Пункт №4 договора аренды считать недействительным»;
- Форма дополнительного соглашения должна совпадать с формой основного договора аренды. Если документ, определяющий правила аренды, был напечатан, то дополнительное соглашение не может быть составлено в письменной форме. Это правило относится и к удостоверению документа. То есть, если договор аренды заверялся нотариусом, то потребуется заверить и дополнительное соглашение.
Стороны, составляющие дополнительное соглашение к договору аренды, должны понимать, что данный документ также подлежит государственной регистрации, как и основное соглашение. Соответственно, после его подписания нужно обратиться к регистратору, чтобы он зафиксировал изменения в договоре. Перед обращением потребуется оплатить государственную пошлину, которая для физического лица по состоянию на 2019 год составляет 350 рублей, а для юридического лица 1000 рублей.
Иногда приходится вносить изменения в уже оформленные документально условия договора.
Не всегда существует возможность перезаключить соглашение. В таком случае законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оформления с последующим подписанием дополнительного соглашения.
Для арендных соглашений чаще всего приходиться изменять следующие условия:
- Продлевать срок действия арендного соглашения;
- Изменять стоимость арендной платы.
По общепринятым требованиям дополнительные соглашения подписывают те же лица, что и основной договор. Если сторонами-участниками (хотя бы одной из них) является юридическое лицо (организация), то подпись должна быть закреплена соответствующей оригинальной печатью предприятия.
Содержание допсоглашения аренды
В данном документе необходимо указать, в первую очередь, атрибуты. Ими являются номер (текущий) , название города, в котором оно подписано и дата подписания. Структура данного документа очень напоминает общий (типовой) договор. То есть, у него есть вводная часть.
Напомним, что сторонами по арендному соглашению является съемщик (арендатор) и собственник (арендодатель). Данные о них приводятся в той самой вводной части. Этими сведениями являются Фамилия, Имя, Отчество лиц, которые будут ставить свои подписи.
Для организаций необходимо указать их название, Фамилию, Имя, Отчество уполномоченного представителя. Кроме этого, нужно сослаться на основания правомерности подписания документа.
Так же следует указать, какое именно имущество арендуется. Для этого прописывают его наименование, и индивидуализирующие сведения. В этом же разделе раскрывается суть изменений (ренты, сроков, других условий). А именно, указываются новые.
Соответствие соглашения основному документу
Приведенные в допсоглашении сведения об арендных имущественных ценностях должны являться дублирующими данными приведенных в основном соглашении.
Кроме этого, в документе можно описывать другие условия. Например, ответственности сторон-участников. В частности, можно указать на ответственность за соблюдения внесенных изменений. Здесь же можно описать все штрафные санкции и компенсации, которые последуют за несоблюдением новых условий.
Кроме размеров штрафов нужно описать порядок их возмещения. Среди остальных разделов можно выделить следующие: форс-мажор (действия непреодолимых сил), урегулирование спорных моментов, прочие условия. В последнем разделе указываются реквизиты сторон-участников, имеет смысл прописать их полностью. Образцы - ссылки ниже.
Ниже расположен типовой пример и форма дополнительного соглашения к договору аренды вариант которого можно скачать бесплатно.
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 2
к Договору аренды нежилого помещения
№ __________ от __________ 2013 г .
г. Москва «__» __________ 2013 г.
__________ , именуемое в дальнейшем «Арендодатель» , имеющее лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами , паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами __________ , выданную Федеральной службой по финансовым рынкам __________ , в лице __________ , действующей на основании __________ , с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью (-Эксплорейшн») , именуемое в дальнейшем «Арендатор» , действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды нежилого помещения № __________ от __________ 2013 г . (далее – Договор) о нижеследующем:
1. С __________ 2013 г.
«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1 358,1 (Одна тысяча триста пятьдесят восемь целых одна десятая) кв. м. (далее по тексту – Помещение), находящиеся в здании по адресу: (далее по тексту – Здание), а именно:
Комнаты №№ 1-16 в помещении I , площадью 579,7 (Пятьсот семьдесят девять целых семь десятых) кв. м., расположенные на 4-м этаже Здания, обозначенные на поэтажном плане (Приложение к настоящему Договору) как помещения №№ 000, 404, 407;
Комнаты №№ 18-21 в помещении I , площадью 127,5 (Сто двадцать семь целых пять десятых) кв. м., расположенные на 4-м этаже Здания, обозначенные на поэтажном плане (Приложение к настоящему Договору) как помещение № 000а;
Комнаты №№ 40-45 в помещении I , площадью 216,5 (Двести шестнадцать целых пять десятых) кв. м., расположенные на 4-м этаже Здания, обозначенные на поэтажном плане (Приложение к настоящему Договору) как помещение № 000;
Комнаты №№ 000-131 в помещении I , площадью 220,2 (Двести двадцать целых две десятых) кв. м., расположенные на 4-м этаже Здания, обозначенные на поэтажном плане (Приложение к настоящему Договору) как помещение № 000;
Комнату № 48 в помещении I , площадью 107,9 (Сто семь целых девять десятых) кв. м., расположенную на 7-м этаже Здания, обозначенную на поэтажном плане (Приложение к настоящему Договору) как помещения №№ 000, 718;
Комнаты №№ 000-140 в помещении I , площадью 106,3 (Сто шесть целых три десятых) кв. м., расположенные на 4-м этаже Здания, обозначенные на поэтажном плане (Приложение к настоящему Договору) как помещение № 000 ».
2. С __________ 2013 г . изложить п. 1.1. Договора в следующей редакции:
«5.1. Годовой размер арендной платы за Помещение общей площадью 1 358,1 кв. м. составляет __________ (__________ ) рублей за 1 (Один) кв. м. (в т. ч. НДС по ставке 18%). Применяемая Арендодателем система налогообложения не влияет на величину арендной платы».
3. С __________ 2013 г . изложить п. 5.2. Договора в следующей редакции:
«5.2. Арендная плата за полный календарный месяц определяется равной 1/12 годового размера арендной платы за Помещение общей площадью 1 358,1 кв. м., и составляет __________ (__________ ) рублей, включая НДС по ставке 18% в размере __________ (__________ ) рублей. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается как арендная плата за полный календарный месяц, помноженная на отношение количества дней аренды к общему количеству календарных дней данного месяца».
4. Арендодатель обязуется __________ 2013 г. передать Арендатору по Акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 106,3 кв. м., расположенное на 4-м этаже здания по адресу: , а именно: комнаты №№ 000-140 в помещении I , обозначенные на поэтажном плане (Приложение к Договору) как помещение № 000.
5. Все остальные положения Договора остаются без изменений и сохраняют свою юридическую силу.
6. Настоящее Дополнительное соглашение № 2 является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
7. Настоящее Дополнительное соглашение № 2 составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
Подписи сторон
Арендодатель | Арендатор |
__________ | __________ |
______________________ /__________ / | _______________________ /__________ / |
М. П. | М. П. |
АРЕНДОДАТЕЛЬ: __________ _______________________ | АРЕНДАТОР: __________ _____________________ |
|
/__________ / | /__________ / |
Условия арендных отношений определяются соглашением сторон. Но обстоятельства могут меняться, что влечет изменение договоренностей. Как в 2020 году оформить дополнительное соглашение к арендному договору?
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Заключение сделки аренды сопровождается оформлением надлежащего договора. В нем определяются условия правоотношений. Но оговоренные условия могут измениться в связи с обстоятельствами.
Нужно ли в этом случае перезаключать договор или достаточно дополнить основной документ? Как составляется дополнительное соглашение к арендному договору в 2020 году?
Основные аспекты
Арендные правоотношения регулируются договором. Под арендой понимается передача имущества от собственника к иному лицу в пользование, за определенную плату и на оговоренный срок.
В договор включаются любые пункты, которые стороны считают важными. Но вместе с тем законодательно определены условия, без которых документ признается недействительным.
Договор аренды должен обязательно включать в себя:
- данные сторон;
- описание объекта;
- длительность аренды;
- сумма и порядок оплаты.
Дополнительно указываются такие сведения, как:
- ответственность сторон за нарушение условий;
- причины досрочного расторжения;
- возможность пролонгации;
- обязанности сторон и т. д.
Чаще всего арендный договор заключается на относительно длительный период – несколько месяцев или лет. Понятно, что предусмотреть все ситуации невозможно и может потребоваться изменение условий.
Регистрация договора проводится в соответствии с . Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в .
Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно одностороннее изменение условий сделки невозможно.
Оформление образца допсоглашения к договору аренды
Типовая форма дополнительного соглашения к договору аренды содержит в себе следующие элементы:
Но используя шаблон соглашения, важно учитывать нюансы изменений. В каждом отдельном случае может потребоваться соблюдение определенных правил.
О продлении срока (пролонгация)
Зачастую соглашение о пролонгации договора аренды составляется даже в том случае, когда договором предусмотрено автоматическое продление.
Требованием регистратора является предоставление арендатором допсоглашения для отслеживания сроков.
Каких-то особых отличий между составлением договора и соглашения к нему не предусмотрено. Но нужно учесть определенные нормы:
Об изменении цены
Указание цены в арендном договоре это одно из основных условий сделки. Пока цена не указана, договор нельзя считать действительным.
С течением времени стоимость аренды может меняться по разным обстоятельствам – рост цен, проведение ремонта жилья собственником, желание хозяина.
Об изменении цены арендодатель обязан уведомить арендатора заранее и желательно в письменной форме.
Важно знать, что до истечения срока договора арендатор не обязан соглашаться на изменение ранее оговоренных условий.
Конечно, владелец квартиры в этом случае может потребовать досрочного .
Но для этого потребуется сослаться на иные причины расторжения, указанные в договоре аренды изначально или обосновать необходимость расторжения.
Но отказ арендатора от изменения цены на протяжении действия договора предусмотрен по закону. На практике соглашаться приходится, поскольку причина для досрочного расторжения в случае отказа будет найдена.
В заключаемом соглашении указывается:
- реквизиты договора аренды;
- номер изменяемого условия о цене (можно привести цитату из текста);
- новое условие с указанием цены и порядка оплаты;
- согласие сторон, дата, подписи.
При смене арендодателя (собственника)
Смена владельца объекта аренды может стать причиной для расторжения договора по истечении срока или на основании причин для досрочного расторжения.
При расторжении основного договора
Договор аренды может быть расторгнут:
- по истечении срока действия;
- в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
- досрочно по обоюдному согласию сторон.
В последнем случае дополнительное соглашение необходимо, чтобы исключить возможные претензии сторон по поводу одностороннего расторжения договора.
Например, арендатор пожелал съехать, предупредил хозяина жилья на словах, но официально договор не расторг.
Но поскольку действие сделки продолжается, то арендодатель через некоторое время может обратиться в суд и потребовать уплаты стоимости аренды за весь период аренды.
Во избежание казусов, стороны сделки аренды при досрочном расторжении договора подписывают соглашение. В нем указывается, что договор расторгнут.
Описание причины расторжения в этом случае необязательно, обоюдное согласие является определяющим моментом. Бланк соглашения о расторжении договора аренды можно .
Важно! При оформлении расторжения договора нужно дополнительно составить объекта. Этот документ подтвердит, что предмет сделки действительно возращен владельцу и претензии отсутствуют.
Особенности в зависимости от объекта
Изменения в арендный договор могут вноситься не только в отношении цены, пролонгации или изменения сторон.
Причиной внесения изменений может становиться любое условие, изменение какого не противоречит остальным условиям сделки или действующему законодательству.
Отдельно стоит отметить ситуацию, когда меняется предмет аренды. Такие ситуации не часто, но встречаются. Основное условие таково, чтобы новый объект принадлежал тому же собственнику.
В остальном существенных условий для составления соглашения нет. Точно также прописывается, что и на что меняется.
То есть прописывается, что сменяется объект договора. При этом приводятся идентификационные характеристики нового объекта.
Схема дополнительного соглашения всегда примерно одинакова. Но в зависимости от того, что является предметом сделки, существует определенная специфика.
Нежилое помещение
Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.
В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый.
Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить .
Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон.
Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора.
Земельный участок
Оборудование
Когда предметом аренды является оборудование, то поводом для составления дополнительного соглашения может выступать досрочное расторжение аренды.
Дополнительно к соглашению составляется предмета аренды. Также основанием дополнения могут становиться изменившиеся условия эксплуатации.
В процессе использования арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения оборудования.
В таком случае соглашение составляется для установления порядка оплаты этих улучшений арендодателем, что может выражаться снижением стоимости аренды.