Определение рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость

Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.

Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт , в котором будут зафиксированы цифры.

Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью , чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества , о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта , о порядке объектов недвижимости, а также о продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно : цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:

места расположения;
близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
материалов, примененных при возведении;
возраста строения;
степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
площади и др.

В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и .

О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из .

В чем разница?

В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.

На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными , но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.

В реальности наблюдаются разные варианты, но появилась стойкая тенденция к превалированию КС над рыночной. Разница может составлять от 5 до 20%.

Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы ? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.

Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.

Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?

На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет .

Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.

К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.

Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.

Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая .

О том, как , вы можете узнать на нашем сайте.

Случаи превышения

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Производится несколько огульно, «до порога», а то, что внутри, в расчет не попадает по причине нереальности подобного обследования для каждой квартиры, каждого офиса.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку ? Если в жилье отсутствуют:

дорогостоящий ремонт;
хорошая импортная сантехника;
инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее . Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога .

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника , то следует:

Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

О том, вы можете узнать на нашем сайте.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Одна из важнейших бумаг, прилагаемых к исковому заявлению – документ о расчете расценки объекта по рынку, но только датированный тем же периодом, что и сведения в ГКН, тогда они будут сопоставимы.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог . Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

О том, как узнать КС квартиры или , а также о том, вы можете узнать из наших статей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки...

Состояние здания. Состояние здания напрямую влияет на цену находящихся в нем помещений: чем лучше состояние здания, тем выше цена продаваемых помещений. Так как сравниваемые объекты находятся в зданиях с одинаковым состоянием, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 2 004 310 (2 миллиона 4 тысячи триста десять) рублей.

Обоснование рыночной стоимости при использовании доходного подхода. Доходный подход основан на прогнозировании величины будущих доходов, полученных от использования (эксплуатации) объекта оценки, приведенных к текущим ценам.

Источниками информации при использовании доходного подхода являются данные о фактических и (или) ожидаемых доходах и затратах.

При оценке доходным подходом объекта недвижимости (в отличие от оценки бизнеса, расположенного на этом объекте) доход от объекта оценки определяется на основе среднего дохода, извлекаемого владельцами сопоставимых объектов. Основным источником дохода в этом случае является сдача помещений в аренду. В, качестве чистого дохода, может рассматриваться либо фактический доход, полученный за прошедший год, либо прогнозируемый доход на предстоящий год.

Для оценки рыночной арендной платы использовались данные предложений по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ,к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность, функциональное использование и совокупность дополнительных удобств.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости с использованем доходного подхода.

Стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

С = ЧОД/КК (23)

где С - текущая стоимость объекта недвижимости,

ЧОД - чистый операционный доход;

КК- коэффициент капитализации.

Характеристика объектов аналогов представлена в таблице 12.

Выполним корректировку стоимости аренды объектов-аналогов.

Корректировка на состояние объекта опенки.

Исходя из классификации состояния квартиры принятой, у риэлторов для данного вида недвижимости, корректировка, на состояние квартир составляет 5%.

Таблица 12 - Характеристика объектов аналогов

Так как состояние объектов аналогов лучше состояния оцениваемого объекта вводим корректировку «- 10%».

Корректировка объектов-аналогов, представлена в таблице 14.

ПВД = 176*66,75*12 = 140976 руб.

Таблица 13 - Корректировки на состояние квартиры

Величина потерь валового дохода от неуплат и от смены арендаторов, а также потери от недозагрузки площадей в связи с изменением внешних условий оцениваются в одну месячную арендную плату 12000 руб.

ЭВД = 140976 - 12000 = 128976 руб.

Операционные расходы:

Постоянные расходы, к их числу относится налог на недвижимость. Налог на двухкомнатную квартиру составляет 381 рубль.

Переменные расходы, к их числу относятся коммунальные услуги.

Коммунальные услуги однокомнатной квартиры в расчете на одного человека составляют 1330 рублей.

Эксплуатационные расходы состоят из суммы переменных и постоянных расходов.

ЭР = 381 + 1330 * 12 = 16341 руб.

Таблица 14- Корректировка объектов аналогов

Параметры сравнения	Оцениваемый объект	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4
Месторасположение	Мамина, 6А			Мамина, 11	Хохрякова, 4
Корректировка на местоположение
Общая площадь
Корректировка на общую площадь
Состояние		отличное	отличное	отличное	отличное
Корректировка на состояние

Корректировка на этаж
Наличие телефона
Корректировка на наличие телефона
Общая сумма корректировок
Цена аренды 1 кв.м. с учетом корректировок

Согласно данным журнала Эксперт безрисковая ставка находится в диапазоне от 10% до 11%, рекомендованный уровень безрисковой ставки равен 10,5%. Премия за риск составляет 2%, премия за низкую ликвидность 35, премия за инвестиционный менеджмент составляет 1,5%. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:

Rn = 1/n*100% (23)

где Rn - норма возврата капитала;

n - оставшийся срок экономической жизни объекта.

Rn = 1/62*100% = 1,6%.

КК = 10,5 + 2 + 3 +1,5 + 1,6 = 18,6%

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода.

Таблица 15 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта при использовании доходного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом доходного подхода составляет 2 125 188 (два миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят восемь рублей).

Согласование результатов оценки:

Использованные методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

сравнительный подход: 2 004 310 руб.;

доходный подход - 2 125 188 руб„

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и так далее, Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
2. Доходный подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, и на принятые ставки доходности. Поскольку оцениваемый объект в чистом виде не является объектом доходной недвижимости, велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения. Поскольку в расчетах был исключен один из трех существующих подходов к оценке (затратный), весовая доля сравнительного и доходного подходов принята за 50%.

С учетом вышеизложенного, в табл. 16 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами используются аналогичные источники информации, следовательно, можно сделать вывод, что достоверность и полнота информации в данном случае равны. Исходя из этого, весовой коэффициент данного показателя равняется 50%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода основан на сравнении объектов аналогов, следовательно, при, использовании данного подхода способность учитывать изменения конъюнктуры рынка больше, чем при использовании доходного подхода. На основании этого весовой коэффициент доходного подхода по данному показателю уменьшается на 5%.

Таблица 16 - Весовые коэффициенты. отражающие долю каждого использованных подходов в определении итоговой стоимости (%)

Примечание: расчет весовых коэффициентов производился на основе экспертной оценки 5 специалистов агенства недвижимости «Ман»

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится с целью последующей продажи, следовательно, сравнительный подход наиболее точно учитывает намерения покупателя и продавца, так как конечная цель при использовании данного подхода является продажа объекта, в отличие от доходного подхода, конечная цель которого, использование объекта с целью получения дохода. Поэтому весовой коэффициент сравнительного подхода по данному показателю равняется 65%.

Весовые коэффициенты по показателю способности учитывать размер, меторасположение и доходность объекта равны. Так как при импользовании сравнительного подхода более точно учитываются размер и меторасположение объекта, а при использовании доходного подхода расчитывается будущий доход, который может приносить оцениваемый объект, следовательно, весовой коэффициент по данномцу показателю равняется 50%.

Так как расчет рынчной стоимости объекта оцкенки при использовании доходного подхода основан на предположении о будущих доходах, которые будет приносить объект оценки, это уменьшает долю его весового коэффициента на 10%, по сравнению со сравнительным подходом, расчет рыночной стоимости объекта оценки которого, основан на сравнении аналогичных объектов.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определячется по формуле:

V = V1*Q1 + V2*Q2 (24)

где V1 - рыночная стоимость оюъекта оценки, руб.;

V1, V2 - стоимость объекта, определенная соответственно доходным и сравнительным подходами;

Q1, Q2 - средневзвешанныое значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта:

V = 2 004 310 *0,56 + 2 125 188 * 0,44 = 2 054 496 руб.

Таблица 17 - Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения расчетов, с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки - двухкомнатной квартиры общей площадью 66,75 м 2 , расположенной по адресу: г. Челябинск, переулок Мамина, 6А, кВ.17 , с учетом округления составляет 2 058 000 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Нередко гражданам нашей страны приходиться обращаться к оценщикам для определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Во многом это связано с продажей, чтобы подтвердить реальность требуемой цены за его покупку. Но мало кто из них знает о том, что это вообще такое. Какие методы им используются? Есть особенности или нет?

Что такое рыночная стоимость

Под определением “рыночная стоимость” подразумевается предполагаемая себестоимость оцениваемой недвижимости в зависимости от соблюдения рыночных принципов.

Можно сказать, что рыночная цена недвижимости относится к продажной себестоимости, при которой оцениваемое имущество реализуется согласно определенным условиям, а именно:

покупатели либо продавцы в полной мере заинтересованы в этом, и ни одна из сторон не находиться под давлением кого-либо;
покупатели и продавцы достаточно проинформированы о текущем положении рынка в этом направлении и поэтому осуществляют переговоры, отталкиваясь от своих интересов;
маркетинговое время и стимулирование рынка сбыта покупателям предоставляет достаточно сил и возможностей для полного ознакомления по вопросам заинтересовавшей их недвижимости;
не предлагаются какие-либо благоприятные или же, наоборот, неблагоприятные условия по вопросу финансирования;
покупатели, ровно и продавцы, не собираются идти на компромисс в ценовой политике (уступать никто не планирует).

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости оценщики используют , а именно:

затратный способ;
сравнительный;
доходный способ.

Рассмотрим подробней каждый.

Затратный метод

подразумевает под собой, что потенциальный покупатель является разумным, и не будет приобретать объект недвижимости за большую стоимость, нежели ему будет необходимо для самостоятельного взведения подобного за необходимый для него период времени.

Наиболее правдивые коэффициенты здесь будут предоставлены для:

начала нового строительства;
проведения реконструкции;
специального объекта недвижимости, у которого специфический рынок сбыта;

Необходимо учитывать, что сам коэффициент будет немного понижен при определении стоимости физически изношенных либо банально морально устаревших объектов.

Существует один нюанс: при оценивании земли таким способом – объекты недвижимости, которые расположены на участке, не учитываются (отдельно оцениваются).

Сравнительный способ

Из названия самого метода можно понять, что оценка осуществляется путем сравнения подобных сделок с другими похожими объектами недвижимости .

Сам оценщик отталкивается от того, что покупатель умный и не будет переплачивать большую цену, нежели есть на самом деле.

Сам подсчет осуществляется методом разделения недвижимости на элементы, которые в обязательном порядке будут браться во внимание при анализе цены.

К примеру, при оценке стоимости квартиры, во внимание берется:

жилая площадь;
район расположения;
этажность;
сколько лет дому;
материал постройки дома.

По результатам анализа подобных сделок и будет произведена оценка ее стоимости.

Необходимо отметить, что популярность этого способа на российском рынке снижается. Во многом это связано с теневой политикой реальных .

Доходный вариант

Этот метод основывается на тезисе, при котором продаваемый объект недвижимости в обязательном порядке должен окупить себя полученной от его использования прибылью в ограниченный период (определяется самим продавцом).

К примеру, недавно купленная недвижимость несет за собой одну цель – исключительно . Вот здесь нужно определить, какую именно прибыль можно взять с этого по максимуму.

Допустим, выясняется, что сдавать невыгодно – может быть лучшим вариантом станет проживать в ней? Но здесь опять же – достоверность оценки может быть необъективным из-за теневой политики сбыта. Узнать арендную себестоимость затруднительно, а если нужно рассчитать на будущее – просто нереально.

Когда результат оценки считается обоснованным?

Такое возможно только в том случае, когда:

были использованы все три способа одновременно;
уровень правдивости подтверждается соответствующим коэффициентом;
результат представляет собой общий размер оценки всеми способами.

В противном случае, можно говорить о недостаточно достоверной информации, которая получена после процедуры оценки.

Особенности применения методик для различных типов недвижимого имущества

В зависимости от того, какой объект недвижимости оценивается, существуют и особенности.

Объект жилой недвижимости

Для жилого имущества ключевым моментом является:

престижность района;
социальная атмосфера (уровень безопасности);
наличие дополнительных каких-либо удобств.

При этом обязательно во внимание берется характеристика самой недвижимости и здания.

При оценке квартиры:

количество комнат;
общая площадь недвижимости;
жилая площадь;
площадь кухни;
этажность;
вариант санузла;
метраж потолков;
наличие либо отсутствие лоджии (балкона).

Характеристика самого дома:

из чего построен;
когда был сдан в эксплуатацию;
наличие охраны, парковки;
наличие лифта (для многоэтажек);
соседи.

Месторасположение:

расстояние от центра;
расстояние до мест общего досуга;
расстояние к социальным объектам.

Для торговых помещений:

расположение имеется по фронту центральной улицы;
общая длина фасада;
отдаленность от перекрестков;
площадь помещения;
наличие места под склад;
отдаленность конкурентов;
возможность при необходимости осуществлять разгрузочно-погрузочные работы.

Для офисных помещений:

расстояние до административного центра;
возможность использовать парковку;
безопасность объекта недвижимости;
наличие коммуникаций.

Для :

расстояние до центра;
возможность подключения к коммуникациям без каких-либо проблем (имеется в виду, проходят ли вдоль участка они или нет;
наличие подъезда к участку (асфальтирован участок дороги или грунтовка и так далее);
есть ли по соседству еще участки или жилые постройки;
площадь земельного участка.

При оценке стоимости жилого дома в учет берется:

месторасположение (где находится: в черте города либо за пределами);
на каком расстоянии находятся социальные объекты (медицинские учреждения, аптеки, школы, магазины и так далее);
наличие транспортной развязки (расстояние до остановки общественного транспорта, железнодорожного);
площадь дома;
жилая площадь;
этажность дома;
какой участок занимает (общий участок земли, где расположен дом);
наличие коммуникаций;
удобства в доме.

Обращая внимание на все особенности, формируется общая картина объекта, а после принимается решение о себестоимости.

Как видно, в процессе оценки объекта недвижимости используются различные способы, и сказать какой из них лучше не представляется возможным. В первую очередь это зависит от региональных особенностей.

Оценка при продаже квартиры

Как определить рыночную стоимость квартиры для ее дальнейшей продажи? О порядке оценки и возможных ошибках рассказывает директора Агентства недвижимости «Твой Дом» Ирина Алешина.