В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Оформление земельного участка и приобретение на него прав имеет ряд тонкостей, которые зависят от многих факторов: категория земельного участка, вид права, субъекты правоотношения. Основными трудностями, возникающими при оформлении прав на землю, как правило, являются: отсутствие либо неполнота первичных документов, помарки и исправления в документах, отсутствие оригиналов, необходимость проведения землеустроительных работ, согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, необходимость получения кадастрового паспорта на землю, наличие на земельном участке сторонних собственников, возможность существования специальных режимов (охранные зоны, защитные полосы), ограничивающие приобретение и использование недвижимости, наличие обременения, наличие такого факта, как отчуждение части земельного участка, что повлекло изменение его площади. При самостоятельном оформлении прав собственности на земельный участок у граждан возникают трудности, связанные, прежде всего с тем, что нигде не прописан порядок сбора необходимых документов. Для того чтобы понять, куда идти и с чего начинать процедуру оформления земельного участка, требуется большое количество времени. Часто, из-за незнания процедуры, приходится получать одни и те же документы по несколько раз, при этом у всех документов различные сроки действия, и, дожидаясь получения одного, документы другой становятся недействительными. В связи с этим оформление прав на земельный участок может занять огромное количество времени и затянутся на годы. Нередко документы, которые используются при оформлении земельного участка, могут содержать недостатки. Например, указаны не все реквизиты сторон, отсутствуют необходимые печати или неточно описан предмет сделки. При этом доказывать наличие права и собирать «правильные» документы на земельный участок придется заявителю. На практике возникают ситуации, когда при приобретении объектов недвижимости их правообладатели сталкиваются с необходимостью оформления земельных правоотношений, так как права на земельные участки не были оформлены в должном порядке. Например, в 90-е годы земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них, в частности, не указывались точные сведения о местоположении границ участков. При этом зачастую оформление земельных отношений необходимо начинать с формирования земельного участка, занятого объектами недвижимости, и постановки его на государственный кадастровый учет. При оформлении документов граждане сталкиваются с ситуацией, когда за собственный счет необходимо провести работы по межеванию (внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости). Постановка на кадастровый учет земельного участка, внесение изменений в кадастровые сведения о земельном участке происходит только на основании предоставленного в орган кадастрового учета межевого плана земельного участка. Обычно порядок оформления земли требует оформление таких документов на землю, как: - кадастровый план земельного участка. Один из самых важных документов. Время на согласование границ земельного участка, оформление прав на землю и последующая судьба участка будет зависеть от правильного его составления. - декларация на создаваемые или созданные объекты. Данный документ в некоторых случаях позволяет упростить порядок оформления прав на землю. - акт согласования границ. Земельный участок, согласование и оформление земли которого требуется, при этом измеряется специалистами и полученные сведения согласуются со всеми соседями, чьи участки примыкают к оформляемому участку. Согласование границ земельного участка завершается подписанием акта согласования границ. Обладая знаниями, можно избежать многих трудностей при оформлении земельного участка, но, к сожалению, мало кто из простых граждан, ранее не сталкивавшихся с оформлением прав на земельные участки, обладает этими необходимыми знаниями. Набор необходимых документов и порядок оформления земельного участка зависят от многих факторов. Например, от категории земельного участка, так как правовой режим земель определятся исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.2 ст.7 Земельного кодекса российской Федерации). Поэтому в зависимости от ситуации состав документов будет различным. Главное при оформлении земельных участков проверять их статус, соответствие реальных границ кадастровому плану, наличие претензий третьих лиц. Правильное оформление технической документации и своевременное прохождение технических процедур гарантируют в будущем отсутствие проблем при государственной регистрации прав и сделок с земельными участками и объектами недвижимости. Многие вопросы, связанные с землей, требуют специальных технических познаний в области землеустройства, кадастрового учета и иных областях, что требует квалифицированной юридической помощи еще до стадии оформления прав на землю.
В истории развития экономической мысли земля как один из определяющих видов производственных природных ресурсов и источников благосостояния и как одно из фундаментальных понятий экономической теории и прикладной экономики всегда была объектом пристального внимания и изучения. Земельные ресурсы как стратегический объект государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как условие, определяющее формирование экономических отношений, занимают основополагающее место в науке о хозяйстве и хозяйствовании. Управление земельными ресурсами стало неотъемлемой частью управления экономикой.
Совершенствование управления земельными ресурсами непосредственно связано с развитием и полнотой информационного обеспечения, то есть с совершенствованием земельно-имущественного кадастра, который отражает технические, экономические и юридические характеристики объектов недвижимости на текущий момент времени.
Недостатком действующей системы управления земельными ресурсами не только нашего региона, но и остальных регионов России является отсутствие единой автоматизированной информационной системы о состоянии земельных ресурсов региона по всем категориям земель, уровням и формам собственности и хозяйствования, обеспечивающей информационный обмен между структурами, отвечающими за ведение государственного земельного кадастра, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ведение реестра плательщиков земельного налога, реестра арендаторов земельных участков не позволяет органам власти всех уровней принимать оперативные и стратегические решения по наиболее эффективному и целесообразному использованию земель. Имеющиеся базы данных единого государственного реестра прав, базы плательщиков земельного налога и арендной платы на нынешний момент не несут информации о земельном фонде.
Основная задача создания единой базы данных - создание единого информационного пространства использования, распоряжения и владения объектами недвижимости в каждом муниципальном образовании субъекта РФ в целях управления развитием региона и муниципалитетов как сложной динамически развивающейся системы.
Практически в муниципальных образованиях четкого прогнозирования поступлений доходов с каждого земельного участка не осуществляется из-за отсутствия учета земельных участков конкретно по каждому землепользователю, землевладельцу, арендатору.
В продолжение сложившейся ситуации муниципалитеты не могут контролировать поступления платежей за землю. На такое состояние дел могли оказать влияние несколько факторов, как объективных, так и субъективных:
- 1. отсутствие обмена информацией по предоставлению земельных участков между поселением и районом, а также Управлением Роснедвижимости и налоговыми службами;
- 2. отсутствие контроля со стороны глав поселений за учетом земельных участков;
- 3. слабая организация контроля за поступлением арендной платы;
- 4. централизация налоговых органов;
- 5. слабая информированность органов местного самоуправления районов и поселений об изменениях в существующем законодательстве.
- 6. дублирование архивов межевых дел в государственном фонде землеустроительной документации и государственном земельном кадастре.
- 7. отсутствие ясности и четкости в отношении полномочий по принятию решению и утверждению землеустроительной документации, отсутствие дифференцированного подхода к землеустройству земель различных категорий.
- 8. в отношении государственного кадастрового учета земельных участков присутствуют не устраненные за период действия нового Земельного кодекса противоречия законодательства по объектам кадастрового учета. В земельном кодексе определено, что объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и иные объекты недвижимости, в то время как в действующем Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» такими объектами могут быть только земельные участки.
- 9. в вопросах ведения государственного земельного кадастра недостаточно четко и последовательно решаются вопросы определения правового режима земельных участков (который затем должен закрепляться соответствующими записями об ограничениях и обременениях в ЕГРП). Для такого определения правового режима в кадастре предусмотрен механизм учета территориальных зон, который до сего времени не реализован ни на нормативном, ни на практическом уровнях.
- 10. недостаточно дифференцировано решение вопроса удостоверения (подтверждения) границ земельных участков. Законодательство не делает различий для разверстанных (которые поставлены на кадастровый учет и зарегистрированных в ЕГРП) земель и неразверстанных, применяя один и тот же механизм внешнего по отношению к кадастру удостоверения таких границ.
- 11. публичность кадастровых данных не обеспечивается путем периодического издания кадастровых карт органами ведения государственного земельного кадастра. Этот недостаток обусловлен тем, что государственный кадастровый учет осуществляется бесплатно, в то время, как предоставление кадастровой информации - за плату. В итоге органы ведения ГЗК не заинтересованы в массовом тиражировании своих сведений.
- 12. государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, а другие характерны для нотариального удостоверения сделки. Государственная регистрация сделок дублирует государственную регистрацию прав, наконец, существуют необоснованные и неоправданные различия в правовом регулировании оборота недвижимого имущества различных видов.
- 13. за годы существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество не реализовано требование ГК РФ (ст.131) о предоставлении информации о зарегистрированных правах на всей территории России вне зависимости от места нахождения объекта прав.
- 14. отсутствует необходимое взаимодействие между предусмотренными законодательством государственными информационными ресурсами, объекты учета которых впрямую влияют на правовой режим недвижимости.
Система регистрации прав на недвижимость, формирования и учета объектов недвижимости (учетно-регистрационная система) в России является системой обеспечения рынка недвижимости, с которой сталкивается все возрастающее число граждан и хозяйствующих субъектов. По мере продолжающегося развития рынка недвижимости значимость этой системы и для населения, и для экономики страны в целом также будет возрастать.
При всей сложности и проблемах внутренней организации и функционирования этой системы потребители ее услуг - граждане и хозяйствующие субъекты - рассматривают ее как единое целое, не задумываясь о том, что эта система складывается из отдельных компонентов - формирования объектов недвижимости, включая необходимые согласования, межевание земельных участков, технической инвентаризации и учета зданий, строений и сооружений, кадастрового учета земельных участков и регистрации сделок и прав на недвижимость. Потребителей услуг этой системы не интересуют внутренние проблемы функционирования и взаимодействия, причастных к этим действиям органов и организаций. Для лиц, обращающихся в эти организации, гораздо более важно иметь представление о том, с чего начать, куда необходимо обратиться и сколько нужно потратить времени и денег, чтобы зарегистрировать, например, право собственности на квартиру, право собственности отдельно на земельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом и т.д.
До сих пор остаются официально не зарегистрированными права многих собственников земельных участков. Тормозят становление прозрачных отношений на земельном рынке различные сложности, с которыми приходится сталкиваться владельцам земельных участков: этапы сбора документов, их количество, порою фактическое дублирование, необоснованное увеличение сроков выдачи и т.д. В результате признание и оформление права собственности на земельный участок через суд - гораздо более быстрый и менее проблематичный путь решения. В описанной ситуации пенсионерам просто необходимо прибегнуть именно к судебному варианту решения вопроса.
Единого порядка оформления права собственности на земельные участки в собственность не существует. Объясняется это, во-первых, многообразием самих ситуаций, а во-вторых, отсутствием четкого законодательного регулирования земельных отношений и неоднозначностью его трактовок. Помимо федерального законодательства, эти вопросы регламентируют законодательство субъектов Федерации и нормативные акты местного самоуправления. По идее, документы должны применяться в полном соответствии с федеральным законодательством о земле, что далеко не всегда соответствует действительности и имеются противоречия между актами разных уровней. Однако при возникновении спорных ситуаций и конфликтов вокруг участков, которые разрешаются в судебном порядке, нередко приходится прибегать и к другим законодательным актам, так как вышеназванные документы регламентируют сферу земельных отношений далеко не исчерпывающе. Кроме того, порядок оформления права на земельные участки в собственность осложняется тем фактом, что регистрирующий орган зачастую приостанавливает или отказывает в регистрации. Причин тому может быть множество. По результатам исследований специалистов в области земельных отношений были выявлены основные проблемы собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельных участков. Опросы проводились в течение 1 года на всей территории нашей страны. Выявленные результаты представлены на рис. 3.1, и являются официальными данными, на которые ссылаются органы государственной власти и статистики. Респондентам был задан следующий вопрос: «какие проблемы наиболее актуальны для собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельных участков?»
Рис. 3.1 результаты опроса: структура основных проблем в области земельных отношений, %
Как показывает рис 3.1, сложная процедура оформления - является основной проблемой в области земельных отношений. Кроме того, она еще и достаточно дорогая, не каждый гражданин сможет себе позволить оформить ЗУ в собственность. Затраты по оформлению пакета документов для получения права собственности земельного участка (несрочные тарифы):
- · межевой план: минимальная цена 7000-10000 руб. (стоимость проведения кадастровых работ может колебаться и зависит от целого ряда факторов: площади участка, застроенности территории, удаленности участка от города, характера рельефа, наличия подземных коммуникаций и т.д.);
- · выписка из ЕГРЗ - 100 руб.;
- · справка о нормативной стоимости земельного участка - 300 руб.;
- · выписка из Земельного кадастра - 300 руб.;
- · государственная пошлина - от 100 руб. до 5000 руб.
Общая сумма затрат - от 8000 руб. (без учета стоимости юридических услуг по сопровождению дела). В городе Томске Управление земельных отношений городского департамента недвижимости вышло с инициативой установить для томичей упрощенный порядок оформления права собственности на земельные участки, сообщает пресс-служба мэрии. Отдельным категориям жителей муниципалитет предлагает оплачивать из бюджета все связанные с этой процедурой расходы. Право муниципалитета оказывать социальную поддержку при оформлении земли в собственность предусмотрена законом №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые нормативные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Прежде всего, муниципалитет предлагает взять на себя проведение государственной регистрации права собственности на земельные участки для эксплуатации индивидуальных жилых домов, индивидуальных гаражей, дачных и садовых участков. Воспользоваться такой возможностью, по задумке администрации, смогут все томичи. «Наши специалисты более компетентны в этих вопросах - им провести регистрацию гораздо проще, чем обычному жителю, - говорит начальник управления земельных отношений департамента недвижимости Альфия Кобеева. - Мы уверены, что эти вложения нам обернутся дополнительными налогами в бюджет города». Во-вторых, администрация города предлагает для некоторых категорий граждан оплачивать из городского бюджета не только регистрацию, но и всю подготовительную работу по оформлению требуемых документов (изготовление техпаспорта и т.д.). Предполагается, что эффективность использования этих средств будет достаточно высока. Последние три года земельный налог полностью поступает в городскую казну. Муниципалитет, естественно, заинтересован в расширении налогооблагаемой базы, и все эти годы очень плотно сотрудничает с городской налоговой инспекцией. Благодаря совместной работе в прошлом году властям города Томска удалось перевыполнить план по земельному налогу (163 млн. рублей) на 7 млн. рублей. В этом году планируется собрать более 221 млн. рублей.
Во Владимирской области эту проблему решают через создание Центра поддержки земельной реформы.
Центр поддержки земельной реформы Владимирской области - некоммерческая организация, основанная во Владимире. Ее цель - повышение благосостояния сельского населения и более полная реализация им своего творческого, трудового, духовного потенциала посредством реализации конституционных прав на землю, полученных в результате земельной реформы в России.
Центр преследует эту цель, чтобы:
- · повысить благосостояние сельских жителей;
- · содействовать развитию демократических принципов в сельском сообществе;
- · способствовать становлению человека, знающего свои права, способного их реализовать и защитить;
- · обеспечить наиболее эффективное использование сельскохозяйственных земель.
Центр осуществляет следующие виды деятельности:
- 1. Деятельность в интересах клиентов в судебных и иных административных и государственных органах
- 2. Работа с органами власти и управления
- 3. Консультационная деятельность.
- 4. Просветительская деятельность, пропаганда правовых знаний.
В Москве завершается работа по созданию электронной базы документов, выдаваемых органами исполнительной власти города и городскими организациями в режиме "Одного окна". Когда такая база создана, и открыта в сети Интернет для пользования всем городским структурам, гражданам и организациям. Разрабатывается единое программное обеспечение для всех служб "Одного окна". Для решения проблемы взаимодействия органов исполнительной власти города и городских организаций в процессе подготовки конечного документа для заявителя поставлена задача наладить электронный документооборот между ними с использованием электронно-цифровой подписи. Эта работа осуществляется в рамках программы "Электронная Москва". Утвержден Регламент работы органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций с заявителями в режиме "Одного окна". В режиме "горячей линии" принимаются и обрабатываются сообщения заявителей о качестве и оперативности их обслуживания в службах "одного окна". Для этих целей используется телефонный канал Справочно-информационной службы Москвы "777-77-77".
В Иркутской области проблема оформления права собственности на земельные участки стоит на месте - люди толпами стоят у дверей чиновников и не знают с чего начать, не могут начать строительство, инее могут полноценно реализовать свое законное право. На наш взгляд, для выхода из создавшейся ситуации назрела необходимость в создании системы учета земель и их собственников в поселениях, что значительно повысило бы эффективность работы по платежам за землю, уровень прогнозирования доходов органов местного самоуправления, а также упростило бы ситуацию по предоставлению отчетности в территориальные отделы Управления Роснедвижимости, для чего необходимо разработать и утвердить на уровне региона электронные формы ведения учета земель, юридических и физических лиц.
Наша компания предлагает юридическим и физическим лицам воспользоваться услугами наших юристов по вопросам проведения сделок с землёй и её оформлению. Наши услуги Мы готовы полностью сопроводить любую сделку с земельными участками. Независимо от её сути, мы выполним не только правовой анализ самого объекта и документации на него, а и обеспечим оперативную регистрацию прав на землю в Росреестре. Грамотная подготовка и проведение сделки – неотъемлемая часть общей процедуры по переходу права собственности или права пользования земельным.
Услуги по оформлению земельных участков
Для начала стоит отметить, что юридическое оформление земельного участка зачастую называют приватизацией. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, проведение данной процедуры возможно далеко не во всех случаях. Адвокаты вправе предлагать свои услуги по оформлению земельных участков, только если регистрируемая земля не относится к территориям национальных парков, заказников, природных заповедников, курортным и лечебно-оздоровительным зонам.Как избежать проблем при оформлении в собственность земельного участка?
Также не менее важно узнать, насколько реально подвести к электричество и другие коммуникации… Земля земле рознь Если вы присмотрели себе кусок земли вне организованного поселка или садового товарищества, нужно тщательно проверить все документы. Первое, на что обращайте внимание, - категория и вид разрешенного использования участка. Грубейшей ошибкой будет покупка земли сельскохозяйственного назначения - вам не удастся получить разрешение на строительство или оформить возведенный дом (суд может признать его самовольной постройкой и обязать снести).Есть недвижимость, нет земли или проблемы оформления прав на землю под объектами недвижимости
Ну а как приобрести партнеров без впечатляющей презентации об успешно продвигающемся бизнесе и множестве чистых со всех сторон активов? Невозможно. Итак, мы подошли к инвентаризации основных средств компании. И какие же активы исследуются в первую очередь? Конечно, недвижимость. И если компания немолодая, то очень велика вероятность, что эта самая недвижимость была приобретена в каком-нибудь лохматом году без надлежащего оформления.Проблемы оформления земельного участка
Самара Ответы юристов (8) Добрый день. Уточните, пожалуйста: деньги получены в счет оплаты дома, а документы на этот дом у покупателя есть? 12 Февраля 2014, 08:41 Есть вопрос к юристу? Если документы на дом есть, то, на котором расположен дом, также принадлежит собственнику дома. В земельном законодательстве действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости: п.5 статьи 1 Земельного кодекса РФ: единство судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков Это означает, что при продаже дома продавец автоматически передал право собственности на земельный под ним.Для оформления права собственности на земельный участок Вам необходимо установить его границы (провести межевание), поставить на кадастровый учет и зарегистрировать на основании кадастрового паспорта и документов на дом право собственности на зем. 12 Февраля 2014, 08:45 Признать в судебном порядке право собственности на.Среди множества существующих проблем в сфере реализации права собственности на землю в РФ выделим наиболее острые и актуальные, нуждающиеся в своем скорейшем и адекватном правовом решении:
- 1. Одной из основных проблем сегодня остается вопрос цены выкупаемой земли. Правительство считает, что выкуп должен производиться по 5-10-кратной ставке земельного налога. Предложение ряда депутатов передавать земельные участки в собственность предприятиям по рыночной цене «с точки зрения правительства нанесет ощутимый удар по встающей на ноги российской промышленности, лишит ее значительной части оборотных средств и уменьшит тем самым возможности для инвестиций». Купля-продажа земельных участков производится через российский фонд федерального имущества - его специалисты проверят и подготовят документацию, необходимую для купли-продажи земельного участка. Теоретически выкуп земли должен стимулировать процесс экономического оздоровления предприятий - в частности, облегчить для них возможность привлечения коммерческих кредитов или инвестиций. Однако на территории Новосибирской области не было зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи земельного участка государственным унитарным предприятием или акционерным обществом. Это связано, в первую очередь, с отсутствием средств на покупку земельного участка, а также с тем фактом, что право собственности на земельный участок на сегодняшний день не осознается его владельцем как элемент инвестиционной привлекательности. Приватизация земельных участков, из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории области, будет осуществляться с момента, установленного Законом области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Новосибирской области». Ведется разработка и проекта закона области «Об особо охраняемых природных территориях в Новосибирской области». Он определит состав особо охраняемых природных территорий, порядок их использования и режим охраны. Это сегодня актуально, так как в последнее время много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохранных зонах, в лечебно-оздоровительных местностях и в иных особо охраняемых природных территориях. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически не ограничивается. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь -- всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах -- свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.
- 2. Политика государства по отношению к праву государственной собственности не приобрела необходимой ясности даже с принятием в 2001 г. Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. С одной стороны, был установлен порядок разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную и тем самым определен курс государства на разграничение собственности. С другой -- положение о том, что право собственности соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации этого права, поставило государственную и муниципальную собственность вне закона до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о государственной регистрации права собственности, в том числе государственной формы собственности, как основании его возникновения содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.
Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16--18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ.
На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.
Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.
Во-вторых, можно предположить, что право государственной собственности возникает автоматически по отношению ко всем земельным участкам, не находящимся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в том числе по отношению к не разграниченным земельным участкам, а не с момента государственной регистрации права. Хотелось бы так же отметить, что в части 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации предусматривается, что земля может находиться в государственной собственности. Данное конституционное требование реализуется в гражданском и земельном законодательстве. В пункте 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашается, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.
Наличие в Гражданском кодексе Российской Федерации и Земельном кодексе Российской Федерации положений о государственной земельной собственности говорит о необходимости решать соответствующие проблемы, как в рамках требований гражданского, так и земельного законодательства.
Проблему разграничения прав собственности на землю целесообразно рассматривать комплексно и системно, то есть с многих точек зрения. Но главным в рассмотрении данной проблемы, являются юридические и экономические вопросы.
Достаточно интересны принципы разграничения. Все земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности или на которых располагается недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской федерации, в соответствии со статьей 3 закона о разграничении прав на землю относятся к федеральной собственности. В связи с чем, значительная часть ценных земель, расположенных в городах, изымается из собственности субъектов РФ и поступает в федеральную собственность.
Резервные земли для муниципалитета представляют особый интерес, точно также как для субъекта РФ и государства в равной степени.
Направляя сведения по этим земельным участкам Администрация НСО полагала, что Росимуществом России эти перечни будут направлены для утверждения в Правительство РФ. Это позволило бы зарегистрировать право муниципальной собственности на землю в Учреждении юстиции по НСО, а арендные платежи в полном объеме перераспределялись в муниципальный бюджет. Но ожидания не оправдались, и появилась новая проблема. Не все земельные участки муниципальной собственности согласованы с Рос. Имуществом России. Даже более того произошла парадоксальная ситуация. Направленный перечень сведений на 25 земельных участков муниципальной собственности (23 из которых предоставлены под строительство АЗС юридическим и физическим лицам, а два - фактически занимаемых муниципальными объектами торговли (ГУМ "Россия" и магазин "Золотая нива")) Рос. Имущества России отнесли эти земельные участки к собственности РФ и предложили для согласования. В настоящее время Администрация НСО начала процедуру оспаривания, которая продолжается уже более 2-х лет.
3. За период проведения работ по разграничению прав собственности на землю возникла и еще одна проблема: длительность сроков направления, рассмотрения, согласования, утверждения на первом этапе проведения работ по провозглашению прав собственности. Сроки можно было бы сократить вдвое изменив процедуру согласования перечней в регионах между уполномоченными органами Рос. имущества РФ и муниципальной власти.
Пример: Уполномоченный орган Рос. имущества РФ на территории субъекта формирует перечень земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности и с копиями документов подтверждающих обоснованность внесения в перечень и направляет в Рос. имущества РФ.
После рассмотрения Рос. имущества РФ этот же перечень направляет обратно, но уже в адрес муниципалитета для согласования. После рассмотрения в структуре уполномоченного органа муниципального образования тот же перечень и с тем же пакетом документов направляется в Рос. имущества РФ с предложением о согласовании или оспаривания. В данной схеме трижды загружается почтовая связь, гоняя бандероли весом 2-2,5 кг из регионов в Москву и обратно.
4. Проблемы долевой собственности, то есть ФЗ «О разграничении госсобственности на землю» не определил порядок составления перечней земельных участков, на которые возникает совместная или долевая собственность государства и муниципального образования.
Пример. В одном из первых перечней земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности, направленных Рос. имуществом РФ для согласования с муниципалитетом из 25 участков два оказались спорными:
- 1) жилой дом со встроенным магазином по ул. Кочубея, 9/1 (магазин является собственностью завода Хим. Концентратов, а жилой дом является муниципальным и находится в закреплении МУ "ДЗ ЖКХ Калининского района");
- 2) административное здание по ул. Фрунзе, 5 является собственностью ОАО "Сибгипрошахт", а часть здания в закреплении муниципалитета - школа №14.
От особенностей права собственности на землю в государстве и его субъектах, предлагаем перейти к проблемам земель занимаемых водными объектами и лесами.
5. Россия богата лесными ресурсами. Почти 70% ее территории покрыто лесом. Леса играют важную роль в жизни страны. Они остаются одним из наиболее интенсивно эксплуатируемых природных ресурсов в стране и одновременно обладают экологической значимостью. Основные площади лесов РФ образуют лесной фонд. В соответствии с официальной статистикой он составляет 1059,8 млн га -- примерно 62% территории России.
Приоритет лесных отношений фактически лишает земли лесного фонда независимого положения как объекта общественных отношений. Земельные отношения в пределах лесного фонда не отделимы от лесных. Разделить лесопользование и землепользование фактически невозможно. Даже терминологически в лесном законодательстве земельные правоотношения по сути именуются лесными.
По нашему мнению, при такой тесной взаимосвязи этих тех нормативно - правовых актов, должна быть их полная согласованность между собой и уж тем более с Конституцией РФ, хотя как раз такой согласованности и не наблюдается.
Приведем пример противоречий и проблем, которые встречаются между этими нормативно - правовыми актами:
Так, например, в ноябре 2003 года Государственная Дума со второй попытки приняла в третьем чтении поправки в Лесной Кодекс Российской Федерации. Эти поправки предполагают внесение в статью 63 действующего Лесного кодекса изменений, позволяющих переводить земли лесного фонда, включая занятые лесами 1-ой группы (а к ним относятся заповедники, национальные парки и лесные охранные зоны вокруг городов), в иные категории земель, в том числе в целях строительства объектов «культурного, жилищно-коммунального, социально- бытового назначения». 25 ноября члены Совета Федерации проголосовали против принятия данных поправок и за отправку их на доработку. Однако уже 26 ноября сенаторы большинством голосов одобрили поправки. Это стало результатом колоссального давления, оказывавшегося на членов Совета Федерации. Один из них заявил, что: «такого давления на Совет Федерации еще никогда не было» .
В течение всего этого времени общественные экологические организации выступали категорически против принятия данных поправок. Облегчение процедуры перевода лесных земель в нелесные земли, при отсутствии законодательных ограничений на применение этой нормы, создаст предпосылки для массовой вырубки защищенных лесов и застройки заповедных территорий элитным жильем и сопутствующей инфраструктурой.
Будут полностью уничтожены лесопарковые зоны вокруг крупных городов (таких, как Москва и Санкт-Петербург), а также леса в малолесных регионах, т. е. леса, выполняющих важные водоохранные и рекреационные функции. Это приведёт к серьезному ухудшению экологической обстановки во многих крупных городах. Будет нанесён непоправимый ущерб живой природе.
Кроме того, данные поправки узаконят фактически криминальный захват особо ценных лесных земель, произведенный за последние полтора десятилетия (примером этому могут служить многочисленные вырубки лесов в Московской области).
Глубоко возмущает экологов и то, что поправки являются антиконституционными - они противоречат статьям 9, 36, 42 Конституции РФ.
Подготовленный законопроект меняет саму суть Лесного Кодекса, которая заключается в создании правовых основ для рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала, приводит к коллизии правовых норм Лесного и Земельного законодательства (внесённые в Лесной Кодекс изменения противоречат п. 1, 2 ст. 49, п. 3 ст. 101 Земельного Кодекса РФ).
«Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса.» (п.3 ст.101 ЗК РФ).
Данный проект узаконивает правовой беспредел и создаёт благоприятные условия для нецелевого использования нашего национального богатства - лесов 1-ой группы, обеспечивающих конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду и являющихся необходимым условием для устойчивого развития России.
6. Еще одной важной проблемой в праве собственности на землю, является проблема права частной собственности не оформленных земельных участков. Так, например, только на территории Новосибирской области 350 тысяч семей имеют индивидуальные жилые дома, из них 288 тысяч имеют рядом расположенные с ними земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) более 400 тысяч садовых участков. У многих из них правоудостоверяющие документы на фактически используемые участки или не оформлены должным образом или их вообще нет.
В соответствии с Земельным кодексом граждане Российской Федерации, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.
Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установил, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до 1 января 1992 года, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы имеют право приобрести их в собственность бесплатно и зарегистрировать это право в соответствии с установленными правилами.
Ну, а как быть, если гражданин приобрел в собственность жилой дом после 1 января 1992 года, если этот дом он построил сам? Ответ на этот вопрос дает статья 15 Закона Новосибирской области «Об использовании земель на территории Новосибирской области». В одном из подпунктов этой статьи установлено, что граждане Российской Федерации, имеющие жилые дома, право собственности на которые у них возникло до вступления в силу настоящего закона, имеют право приобрести бесплатно в собственность земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании и на которых расположены указанные жилые дома, в том числе в случае отсутствия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на указанные участки.
7. Обращают на себя внимание также правила ст. 55 ЗК, регламентирующие условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земли. В них изложена процедура принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях его ненадлежащего использования по предусмотренным законом основаниям.
В рамках данной процедуры исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного контроля, одновременно с наложением штрафа на виновное лицо выносит предупреждение относительно допущенных земельных правонарушений и необходимости их устранения. Если этого не сделано, орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы в органы власти, указанные ст. 29 ЗК, которые направляют в суд заявление о прекращении права на земельный участок.
Как представляется, приведенное правило нуждается в корректировке, поскольку его редакция противоречит предусмотренному гражданским процессуальным законодательством правилу о возможности кассационного либо апелляционного обжалования судебного решения в 10-дневный срок после его вынесения в окончательной форме. В данном случае достаточно указания о направлении заявления о государственной регистрации прекращения права на земельный участок после вступления решения суда в законную силу, если оно не подлежит немедленному исполнению в порядке ст. 211 ГПК.
- 8. Обращает на себя внимание определенная незавершенность формулировки правила, закрепленного в п. 7 ст. 56 ЗК, - об обжаловании в судебном порядке ограничения прав на землю. Исходя из буквального его толкования ограничение прав на землю может быть оспорено только физическими лицами в суд общей юрисдикции и исключительно в рамках гражданских процессуальных норм, регламентирующих обжалование действий и решений, нарушающих права и свободы граждан (гл. 24.1 ГПК). Права и охраняемые законом интересы юридических лиц и иных образований, а также граждан - предпринимателей в таком случае остаются вне сферы судебной защиты, поскольку в арбитражном процессуальном законодательстве говорится в подобных случаях об исковом производстве и не предусматривается возможности обращения названных субъектов права с таким обращением, как жалоба. Думается, в данном случае нет необходимости указывать в земельном законодательстве конкретные и исчерпывающие формы судебной защиты нарушенного права, поскольку эта сфера общественных отношений относится к предмету процессуальных отраслей права и достаточно полно ими урегулирована.
- 9. На наш взгляд, требует доработки правило ст. 56 ЗК, предусматривающее возможность ограничения прав на землю, как в административном, так и судебном порядке. Ведь критериев разграничения судебной подведомственности и подведомственности таких дел органам государственной власти и местного самоуправления в законе нет. Исходя из основополагающего правового принципа о возможности судебной защиты прав, нарушенных административным актом, необходимо закрепить правило, согласно которому судам подведомственны дела об оспаривании действий (бездействия) властных структур, ограничивающих права на землю. Именно посредством судебной процедуры следует устранять неопределенность в правах и обязанностях субъектов земельных правоотношений. Там, где отсутствует спор, ограничение прав на землю в рамках установленной законом процедуры возможно в административном порядке с сохранением права обращения в суд в связи с действиями (бездействием) властных структур. В данном случае не имеется в виду судебный порядок, предусмотренный ст. ст. 54 и 55 ЗК, поскольку он имеет иную целевую направленность и природу.
- 10. Вызывает возражения формулировка п. 2 ст. 61 ЗК, возлагающего обязанность возмещения гражданину или юридическому лицу убытков, причиненных в результате издания незаконного акта государственным органом исполнительной власти, на этот орган. Данное правило противоречит положениям ст. 1069 ГК, по которым вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны ее субъекта или казны муниципального образования. Совершенно очевидно, что указание на исполнительный орган государственной власти как на субъект возмещения вреда не только противоречит закрепленным в гражданском законодательстве основополагающим правилам, но и сужает состав властных структур, поскольку за рамками ответственности остаются другие ветви власти, включая органы местного самоуправления и должностных лиц.
Во избежание приведенной коллизии, думается, достаточно указания на возможность возмещения данных убытков в соответствии с правилами гражданского законодательства.
На сегодняшний день Москва представляет собой регион, в котором достаточно остро встают вопросы, связанные с оформлением земельных участков в частную собственность.
Проблемы, связанные с земельными отношениями в России, регулируются «Земельным Кодексом Российской Федерации». На основании п. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки, принадлежащие государству или находящиеся в ведении муниципалитетов, могут быть арендованы или переданы в собственность, как юридическим организациям, так и частным лицам за соответствующую оплату.
Исключительным правом аренды того или иного участка земли, равно, как и его приватизации обладают, в соответствии с п. 1 ст. 36 «Земельного Кодекса РФ», юридические и частные лица, имеющие в собственности любые строения, находящиеся на этой земле.
Законодательные акты, действующие на территории Российской Федерации, позволяют, как юридическим лицам, так и гражданам становиться правообладателями недвижимой собственности, типа земельных участков. Это подтверждает Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» за № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года, который устанавливает возможность одновременной приватизации и участков земли, и расположенных или строящихся на них объектов, которые не могут эксплуатироваться без использования этих земельных участков. Исключения составляют случаи, описываемые в п.1 ст. 28 ЗК РФ. Но на практике в столице эти законодательные акты применяются в очень редких случаях.
Большую часть московского городского бюджета составляют поступления, связанные с арендой земли юридическими лицами, которые способны приобрести наделы земли, на которой, в свою очередь, расположены их строения или здания. Именно поэтому в столичном законодательстве арендные отношения ставятся выше отношений собственности. Подтверждением тому является Закон г. Москвы за № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» от 14 мая 2003 года, а именно п. 1 ст. 14 данного закона, который называет предоставление земельных участков в аренду «преимущественной формой» в случаях, когда встает вопрос о приобретении в собственность или аренды земель, являющихся собственностью г. Москвы. Но Закон г. Москвы не может вступать в противоречие с федеральными законами, отсюда наличие в нем п. 2 ст. 6, который не отвергает того факта, что земля может быть оформлена в собственность.
П. 4 ст. 28 «Земельного Кодекса РФ» конкретно определяет три случая, когда приватизация земельных участков, являющихся или муниципальной, или государственной собственностью, не может быть осуществлена. Во-первых, когда федеральные законодательные акты запрещают приватизировать определенные участки земли. Во-вторых, когда земельные участки числятся в резерве или муниципального образования, или государства. В-третьих, когда участки земли изымаются из оборотного фонда. Прочие случаи не исключают возможность обращения граждан или юридических лиц в соответствующие органы с просьбой оформить тот или иной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в частную.
Оформление права собственностивключает в себя несколько этапов:
1) Прежде всего, предъявлять права на участок земли возможно только в том случае, если есть регистрация права собственности в ГУ ФРС по г. Москве на здание или строящийся на данном участке земли объект (п. 1 ст. 36 «Земельного Кодекса Российской Федерации»).
2) Для того чтобы приватизация земли состоялась, необходим пакет документов, в который войдут данные о проведенном межевании, о постановке на кадастровый учет, а также сам кадастровый план, выданный Департаментом земельных ресурсов Москвы.
3) Обратиться с заявлением в орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти (на основании п. 5 ст. 36 «Земельного Кодекса РФ»). В случае с приватизацией земельного участка в столице, таким органом станет правительство Москвы. Исходя из п. 6 ст. 36 вышеупомянутого закона, в течение четырнадцати дней по заявлению не только должно быть принято решение о передаче земли в частную собственность, но и подготовлен, и направлен заявителю проект договора предстоящей купли-продажи.
4) Следующими действиями станут подписание договора купли-продажи, акта приема-передачи участка земли, а также оплата его стоимости.
5) На последнем этапе необходима регистрация права собственности на приобретенный участок земли в Главном управлении федеральной регистрационной службы по г. Москве.
В жизни реализовать подобный план практически невозможно и зачастую не обойтись без судебных разбирательств, где придется отстаивать свои права.
Немного другая ситуация обстоит с приватизацией земли, на которой имеются здания или строения, принадлежавшие ранее государству. Если коммерческая организация собирается приобрести право собственности на землю, на которой располагается объект недвижимости, на данный момент, приватизированный ею, но ранее являвшийся федеральной собственностью, то возможность приватизации земельного участка заметно возрастает, потому как заниматься данной проблемой придется не московскому, а федеральному органу, в данном случае: Федеральному агентству по управлению имуществом, в прошлом именовавшемуся Территориальным агентством Министерства имущества Российской Федерации по городу Москве.
Для того чтобы стать правообладателем земельного надела, на котором расположен бывший объект федерального имущества, нужно выполнить следующие действия:
1) Необходимо обратиться с заявлением о регистрации правообладания объектом недвижимости, бывшим ранее федеральной собственностью, в Главное управление федеральной регистрационной службы по г. Москве.
2) Как и в первом случае, необходимо будет пригласить на участок специалистов, занимающихся межеванием, обратиться в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с целью постановки на кадастровый учет, а также получения кадастрового плана необходимого участка земли.
3) Обратиться с заявлением, с просьбой предоставить в частную собственность надел земли в Федеральное агентство по управлению имуществом. В течение четырнадцати дней заявление будет рассмотрено, в результате, появится документ (распоряжение), который подтвердит переход участка земли в частные руки. Кроме того, будет подготовлен и направлен обратившемуся с заявлением лицу проект договора-купли продажи.
4) Подписание договора купли-продажи, акта приема-передачи и оплата стоимости земельного надела.
5) Подача заявления с просьбой зарегистрировать право собственности в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Москве.