Договір ренти належить до нових цивільних договорів, оскільки можливість відчуження майна в обмін на надання колишньому власнику стабільного грошового чи іншого змісту раніше, до прийняття нового ЦК України, обмежувалася. Допускалася лише купівля-продаж житлового будинку з умовою довічного утримання. Проте реформи та зміна економічної ситуації в країні викликали необхідність у юридичному оформленні фактично сформованих рентних відносин.
Рента та довічний зміст регламентуються гол. 33 ЦК України (ст. 583-605).
За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі (п. 1 ст.583 ЦК України).
Договір ренти є реальним, оскільки для його укладання необхідна передача майна платнику ренти. Він належить до односторонне-обязывающих, оскільки після передачі майна в одержувача ренти є лише правничий та немає обов'язків, а платника є лише обов'язки немає і прав.
Договір ренти є оплатним, оскільки є зустрічне надання у вигляді змісту, що передається в обмін на майно.
Існують два договори ренти - договір постійної ренти, термін дії якого не обмежений, та договір довічної ренти, найважливішим різновидом якої є довічний утримання з утриманням. В останньому випадку, як це видно з
назви, термін дії договору обмежений терміном життя отримувача ренти.
Сторони договору ренти різняться залежно від того, чи йдеться про постійну або довічну ренту. Так, у постійній ренті, окрім громадян, одержувачами можуть бути юридичні особи. Йдеться про некомерційні організації і лише про ті випадки, коли це не суперечить закону та цілям діяльності зазначених організацій.
Склад одержувачів постійної ренти може змінюватися, оскільки цей договір не обмежений будь-яким терміном. Відповідно до п. 2 ст. 589 ГК РФ право на отримання ренти може передаватися шляхом поступки вимоги, переходити у спадок, а якщо одержувачем ренти є некомерційна організація - переходити в порядку правонаступництва до інших юридичних осіб.
Щодо договору довічної ренти, то вже з її назви ясно, що одержувачем можуть бути лише громадяни. Причому довічна рента може виплачуватись як одному громадянину, так і кільком. Якщо частки у договорі не визначено, вони вважаються рівними.
У разі смерті одного з одержувачів ренти його частка в праві на її отримання переходить до одержувачів ренти, що пережили його, якщо законом або договором не передбачено інше, а у разі смерті останнього одержувача зобов'язання виплати ренти припиняється.
За договором довічної ренти заборонена перехід прав одержувача ренти ні з договору поступки вимоги, ні порядку спадкування.
Щодо платників ренти, то їх склад законом не обмежений. Слід зазначити, що в законі відсутня вимога непрацездатності одержувача ренти, що існувала раніше.
Існують також професійні платники ренти (зазвичай ріелтерські фірми), які надають громадянам утримання на передачу ними у власність цих фірм своїх квартир.
Договір ренти є єдиним договором, котрим встановлено обов'язкова нотаріальна форма, а коли предметом договору є нерухомість, те й реєстрація. Однак якщо відповідно до п. 2 ст. 165 ДК РФ одна із сторін повністю або частково виконала угоду, укладену з порушенням вимоги про нотаріальне посвідчення, суд може на вимогу сторони, яка виконала угоду, визнати її дійсною, і тоді в нотаріальному посвідченні необхідності немає.
Якщо ж йдеться про порушення вимоги про реєстрацію, то суд може визнати договір дійсним лише в тому випадку, якщо раніше нотаріальне посвідчення вже було здійснено.
Договір ренти належить до договорів, що передбачають відчуження майна, і за цією ознакою схожий з договорами купівлі-продажу, дарування. Однак від дарування він відрізняється тим, що у договорі ренти відчуження є оплатним. Що ж до відмінностей між договорами купівлі-продажу, а також міни, з одного боку, і ренти-з іншого, то в першому випадку відчуження товарів провадиться за певне, заздалегідь відоме відшкодування. За договором ренти загальний обсяг відшкодування, належний одержувачу ренти, невідомий, оскільки зобов'язання виплачувати ренту діє або безстроково (постійна рента), або термін життя її одержувача (довічна рента), який заздалегідь невідомий. Тому або платник ренти, або її одержувач матиме менше, ніж віддасть.
Одержувач ренти, крім власне рентових платежів, може також отримати компенсацію вартості речі, що передається. У цьому випадку до відносин сторін щодо передачі та оплати майна застосовуються правила, що регулюють договір купівлі-продажу.
Однак такі випадки досить рідкісні. Найчастіше одержувач ренти передає платнику ренти майно безплатно, та майнові обов'язки платника ренти обмежуються лише рентовими платежами. Тоді до відносин сторін щодо порядку передачі майна застосовуються правила про договір дарування.
Основний обов'язок одержувача ренти у тому, щоб передати своє майно у власність платника. Після виконання цього обов'язку в нього з'являється право вимагати виплати рентних платежів чи надання коштів у його зміст у іншій формі. У таких умовах необхідні певні гарантії стабільності рентних відносин у разі недобросовісності платника.
До гарантій належить насамперед згадана вимога про дотримання нотаріальної форми укладання договору, а під час передачі нерухомого майна - державної реєстрації речових.
Крім того, стабільність відносин щодо відчуження нерухомого майна забезпечується наявністю норм, що встановлюють, що рента обтяжує це майно Платник ренти, будучи власником майна, переданого йому за договором, має право зробити його відчуження. Проте, як випливає із ст. 586 ЦК України, рента обтяжує нерухоме майно, передане під неї
виплату. Це означає, що у разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на покупця. Більше того, особа, яка передала обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну (тобто додаткову) з нею відповідальність на вимогу одержувача ренти, якщо законом чи договором не передбачено солідарної відповідальності.
Нерухомість, передана під виплату ренти, обтяжена правом застави цього майно. Таке право одержувач ренти набуває в силу самого факту відчуження майна платнику ренти. Запорука у разі не лише забезпечує право одержувача ренти у разі невиконання зобов'язань контрагентом задовольнити свої вимоги з вартості закладеного майна переважно над іншими кредиторами, а й зобов'язує платника ренти, в якого перебуває майно, до вжиття необхідних заходів для його збереження.
Якщо заходи щодо забезпечення виконання зобов'язання ренти, що виникли у зв'язку з відчуженням нерухомого майна, встановлюються безпосередньо у законі, то гарантії виконання договору ренти, що передбачають передачу рухомого майна, мають бути визначені у самому договорі. До таких коштів належать неустойка, застава, завдаток, порука, банківська гарантія, утримання, і навіть страхування на користь одержувача ренти ризику відповідальності за невиконання чи неналежне виконання платником ренти своїх обов'язків. Умова про характер та обсяг забезпечення виконання такого зобов'язання вважається істотною, і якщо сторони її не обмовили, то договір вважається неукладеним.
Якщо рента має виплачуватись у грошовій формі, то при порушенні договору застосовуються загальні правила, передбачені ст. 395 ГК РФ про наслідки неналежного виконання фінансових зобов'язань. Вони у тому, що з прострочення виконання грошових зобов'язань підлягають сплаті відсотки у сумі прострочених коштів. Розмір відсотків визначається існуючої у місці проживання кредитора, і якщо кредитором є юридична особа, у його знаходження, облікової ставкою банківського відсотка на день виконання грошового зобов'язання чи його відповідної частини (ставкою рефінансування).
Постійна рента може виплачуватись як у грошах, так і шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, що відповідають вартості грошової суми ренти. При цьому,
якщо інше не передбачено договором, розмір постійної ренти збільшується пропорційно до збільшення встановленого законом мінімального розміру оплати праці.
Закон передбачає право платника відмовитися від подальшої виплати постійної ренти шляхом її викупу (ст. 592 ЦК України). Це є безумовним і може бути реалізовано незалежно від будь-яких обставин. Воно може бути виключено і спеціальним угодою. Однак відмова від подальшої виплати ренти дійсна за умови, що вона заявлена платником ренти в письмовій формі не пізніше ніж за три місяці до припинення виплати або за більш тривалий термін. Договором можуть бути запроваджені певні обмеження викупу за його строками. Допускається угода, що забороняє викуп за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, що не перевищує тридцяти років з моменту укладання договору (п. 3 ст. 592 ЦК України).
Від викупу постійної ренти за односторонньою заявою її платника слід відрізняти примусовий викуп ренти на вимогу її одержувача при певних порушеннях договору платником (тривале прострочення виплати ренти, порушення зобов'язань щодо забезпечення її виплати) або виникнення обставин, що ставлять під сумнів реальність подальшої виплати ренти (ст. 593 ЦК України). До таких обставин віднесено, зокрема, перехід нерухомого майна, переданого під виплату ренти, у власність "кілька осіб, оскільки таке дроблення прав на це майно означає суттєве погіршення забезпеченості виплати ренти.
Викупна вартість постійної ренти визначається договорі. У цьому сторони пов'язані якимись встановленими законом критеріями для обчислення ціни викупу. Вона може бути, на розсуд сторін, визначена у твердій сумі чи залежить від вартості відчуженого майна, розміру передбаченої договором чи фактично виплаченої ренти тощо. Викупна ціна у таких випадках дорівнює або відповідній річній сумі підлягає виплаті ренти (якщо поряд із прийнятим зобов'язанням виплати ренти її платник сплатив вартість відчуженого під ренту майна), або цій річній сумі плюс ціні майна, переданого під виплату ренти безкоштовно.
Довічна рента виплачується у грошах. Розмір її встановлюється за згодою сторін, проте має бути менше мінімального розміру оплати праці, встановленого законом.
У разі збільшення мінімального розміру оплати праці збільшується відповідно до ст. 318 ГК РФ та розмір ренти.
У разі істотного порушення договору довічної ренти її платником одержувач ренти має право вимагати від нього викупу ренти за ціною, визначеною договором, або розірвання договору та відшкодування збитків.
Якщо під виплату довічної ренти квартира, житловий будинок чи інше майно відчужені безкоштовно, одержувач ренти має право при суттєвому порушенні договору її платником вимагати повернення цього майна із заліком його вартості у рахунок викупної ціни ренти.
Можливі ситуації, коли майно, передане під виплату довічної ренти, отримує пошкодження або гине через випадкові причини (мова йде про випадки, коли в цьому немає вини жодної зі сторін, наприклад, внаслідок дій третіх осіб або непереборної сили). Виникає питання, чи платник ренти повинен продовжувати здійснювати свої платежі? Як випливає із ст. 600 ЦК України, випадкова загибель або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти, не звільняє платника від зобов'язання виплачувати ренту на умовах, передбачених договором.
Таке поняття, як «рента», виникло вже давно, ще в середні віки. Тоді це був єдиний варіант позики. В даний час поняття "рента" має дещо інше значення. Вона дуже важлива для тих, хто потребує фінансової підтримки.
Що таке рента і які бувають її види
Під поняттям «рента» розуміється додатковий дохід, який пов'язані з підприємницької діяльності. Причому отримуваний регулярно - як відсотки з капіталу, даного в борг. Поняття "рента" можна позначити і інакше - це передача свого майна третій особі під виплати. Усього є три її види: довічна, постійна та утримання з утриманням.
Як з'явилося поняття «рента» у законодавстві
Що таке оренда? Це поняття з'явилося лише у новому Цивільному кодексі. Закон ухвалили, орієнтуючись на людей, які часто укладали договори, які дають додатковий дохід. Але раніше у Цивільному кодексі не було жодних правил щодо ренти. І уряду довелося терміново вживати заходів та вносити поправки до законодавства. Тепер у ЦК є окрема тема, присвячена їй.
Договір ренти: що потрібно знати
Згідно з договором ренти, власник майна (одержувач доходу) передає його у власність іншій особі (платнику). При цьому обумовлюється сума, яку необхідно періодично виплачувати власнику або переказувати на його утримання. Щоб договір ренти набув чинності, майно має бути реально передано платнику у власність. Одержувач виплат має лише права, але обов'язків ніяких не має. У результаті документ стає односторонньо зобов'язуючим.
Довічна рента може бути прописана як зміст з утриманням. Договір ренти обов'язково має бути завірений у нотаріуса. А документ, який передбачає відчуження, необхідно запевнити у Росреєстрі.
Рента, договори купівлі-продажу чи дарування
Що таке рента і як вона пов'язана з договором купівлі-продажу? Це отримання власником доходу за користування його майном. У разі має бути складено договір купівлі-продажу. Якщо майно передається безкоштовно, оформляється договір дарування.
Якщо новий власник передає обтяжене рентою майно іншій людині, то цьому випадку вони несуть субсидіарну відповідальність. Передаючи своє майно, одержувач ренти отримує право застави. За прострочення виплат передбачено нарахування процентів (за невиконання зобов'язань). Усі відсотки прописуються у договорі ренти.
Довічна рента та її особливості
Довічну ренту встановлюють на час життя людини, яка передала своє майно під виплату. Але власник може вказати як себе, а й період життя іншу людину (наприклад, спадкоємця). Допускається встановлення довічної ренти навіть на користь відразу кількох людей. Але за умови, що їхні частки є рівними, а в договорі не прописано інше.
Якщо один з одержувачів помирає, то виплати забиратимуть інші, хто його пережив. Цей порядок можна вказати чи змінити у договорі. Після того, як помер останній отримувач, виплати припиняються.
У договорі довічна рента прописується як грошових коштів, які виплачуються протягом усього життя одержувача. Але розмір суми не може бути меншим за мінімальну оплату праці. Якщо у договорі не зазначені інші дати, то рента виплачується після кожного місяця.
Коли платник порушує зобов'язання за договором, то одержувач може вимагати викупу майна на законних підставах за ст. 594 ЦК України. Якщо відчуження майна було безкоштовним, він може вимагати його повернення. Ушкодження чи знищення майна, переданого до ренти, не звільняє платника від встановлених договором виплат.
Постійна рента
Що таке рента постійна? Її мають право отримувати лише фізичні особи та некомерційні організації. Права одержувача можуть переходити до третіх осіб у спадок, поступку або шляхом правонаступництва. Постійна рента виплачується у встановленій договором грошовій сумі. Але у документі може бути прописано виплату речами, роботами, послугами. При цьому вони повинні відповідати заздалегідь встановленій сумі ренти.
Розмір виплат може бути збільшений відповідно до змін мінімальної оплати праці. Але лише в тому випадку, якщо інше у договорі не передбачено. Виплати здійснюються наприкінці кожного кварталу. Але договір ренти може передбачати інші терміни.
Платник може відмовитися від виплати, якщо набуває цього майна, тобто робить викуп. Для цього одержувач сповіщається у письмовій формі та не пізніше трьох місяців до закінчення виплат. Вартість повного придбання майна має зазначатися заздалегідь у договорі. У випадку, коли цей пункт не прописаний, ренту можна викупити у сумі, що дорівнює річним виплатам.
Якщо майно, передане безкоштовно, під час ренти буде пошкоджене або знищене, відповідальність несе платник. При передачі майна за гроші (у разі його пошкодження) платник може вимагати розірвання договору чи зміни виплат.
Відмінність постійної ренти від довічної полягають у тому, що після смерті отримувача виплати отримуватиме спадкоємець. Їх можна замінити на послуги, роботи чи речі, але еквівалентні вартості виплат.
Довічне утримання з утриманням
При довічному утриманні з утриманням передача майна відноситься лише до нерухомості. Після смерті отримувача договір стає недійсним. До умов ренти можуть входити догляд за одержувачем, купівля одягу та їжі, медобслуговування, а після смерті – оплата похорону.
За такої форми ренти власник може будь-коли розірвати договір, якщо пункти його було порушено платником. При цьому він не зможе стягнути з отримувача гроші, які вже були сплачені раніше.
Рента з утриманням вигідна обом сторонам. Власник отримує догляд за собою та грошове утримання, а платник – дах над головою. Вартість утримання з утриманням визначається у договорі. Необхідно зафіксувати ренту нотаріально, а за відчуження майна - пройти державну реєстрацію. Інакше договір вважатиметься недійсним.
Але за такого варіанта ренти на права власника є деякі обмеження. Платник має право здавати майно в заставу, обтяжувати іншими способами, відчужувати, але лише за згодою власника.
Земельна рента
Земельна рента - це одержуваний дохід у вигляді відсотків за ділянку, що здається в оренду, або наявні споруди на ній. Вона може бути трьох видів:
- абсолютна;
- диференційна;
- монопольна.
Абсолютна - виплата ренти здійснюється власнику землі незалежно від її розташування та родючості.
Диференціальна – коли власник встановлює плату, орієнтуючись на якість земельних ділянок.
Монопольна земельна рента – це різниця між завищеною та фактичною вартістю продукції.
Коли можна викупити ренту
Одержувач ренти може вимагати викуп у кількох випадках. Якщо:
- платник не виплачує ренту понад рік;
- порушено зобов'язання щодо забезпечення виплат;
- платник став недієздатним або існують обставини, через які виплату ренти буде зупинено;
- передана нерухомість розділена між кількома громадянами чи стала спільною власністю;
- є інші випадки, передбачені договором.
Які документи необхідні для розірвання договору ренти
Для розірвання договору необхідно зібрати всі документи та довідки, які свідчать про порушення зобов'язань. Важливо правильно написати позовну заяву, потім подати її до суду. Знадобляться послуги адвоката, який зможе допомогти власнику повернути майно, а платнику – отримати виплачені кошти, якщо пункти договору було порушено не з його вини.
Рента - це певна грошова величина, яку одна сторона зобов'язується виплачувати іншій стороні замість певних зобов'язань.
Останнім часом величезну популярність набирають договори довічної ренти, у яких платник ренти виплачує деякі грошові суми протягом життя похилого віку, а після його смерті одержувача ренти у власність.
Договір довічної ренти має ряд позитивних та негативних аспектів для обох сторін.
Літній чоловік, що укладає подібний договір, має такі переваги:
- Щомісяця він отримує суму, яка є суттєвим додатком до пенсії.
- Продовжує проживати у своїй квартирі.
- Має право розірвати договір у судовому порядку, якщо друга сторона не виконує своїх зобов'язань.
Серед мінусів – небезпека потрапити до рук шахраїв, які прискорять настання смерті літньої людини, яка уклала договір ренти.
Друга сторонаотримує такі переваги:
- Купівля квартири за дуже низькою вартістю.
- Можливість відразу після підписання договору.
Серед мінусів можна виділити такі пункти:
- договір довічної ренти;
- договір довічного утримання з утриманням.
На перший погляд, вони дуже схожі, оскільки в обох ситуаціях предмет угоди — квартира, а основна умова — утримання людини похилого віку. Однак зазначені договори мають свої суттєві відмінності.
З договором звичайної рентивсе просто. Підписавши договір, сторона повинна лише виплачувати певну суму, чітко прописану в договорі. Жодних інших зобов'язань між сторонами не виникає. Це значно спрощує дотримання договору та застраховує від непередбачених витрат та витрат.
за договору ж утримання та утримання, одна із сторін ренти зобов'язується повністю утримувати другу сторону та займатися доглядом за нею. А це означає, що людині, яка претендує на квартиру, доведеться купувати продукти та ліки для літньої людини, оплачувати комунальні послуги, у разі потреби – наймати доглядальницю та оплачувати лікування у лікарні.
Чи потрібно сплачувати податок за угодою?
Договір довічної ренти, по суті, є відплатним договоромі гроші, які отримує людина похилого віку, є її постійним доходом. Ось чому вони за всіма правилами.
У разі потрібно розглянути три види доходів одержувача ренти, щоб розібратися з тонкощами оподаткування.
У цьому випадку сума одноразової виплати включається до річного доходу платника податків. Датою отримання коштів вважається день, коли гроші надійшли на рахунок одержувача або коли він отримав готівку.
Якщо квартира (будинок, кімната чи інша нерухомість) перебуває у власності одержувача ренти три і більше року, він звільняється від сплати цього податку.
Усі перелічені вище види виплат обкладаються стандартним ПДФО у розмірі 13%. Одержувач ренти має самостійно заповнювати податкову декларацію у встановлені терміни та пред'являти її за місцем реєстрації.
Зрозуміло, дуже часто людям похилого віку вкрай складно розібратися із заповненням такої декларації. У цій ситуації закон допускає призначення для заповнення декларації довіреної особи (такою особою може стати, наприклад, платник ренти чи будь-яка інша людина).
Що ж до самого платника ренти, він звільнений від якихось податкових зобов'язань у разі. Більше того, він має пов'язаний з витратами на придбання нерухомості.
Відео: На які нюанси звертати увагу під час укладання договору ренти нерухомості?
У відеоконсультації адвокат роз'яснює суттєві умови договору ренти нерухомості, пояснює, які права та обов'язки має кожна зі сторін угоди, і на які нюанси слід звертати увагу під час укладання угоди.
Рента - одна з істотних нововведень сучасного російського законодавства. З економічної точки зору рента є видом регулярного доходу, що не вимагає від одержувача здійснення трудової, підприємницької або іншої діяльності, а заснований безпосередньо на майні, що передається у власність платника.
До найбільш відомих у зарубіжних країнах та дореволюційної Росії видів ренти відносяться земельна рента, що сплачується користувачем земельної ділянки землевласнику, та державна рента - форма державної позики без зобов'язання держави повернути вкладений капітал до певного терміну. У царській Росії державна рента приносила близько 4% річних.
«Рента» має у російській мові принаймні три значення. По-перше, рента є віддачею того, що передано. Відповідно мається на увазі, що отриманню ренти передує передача платнику певного майна: у середні віки це була земля та інша нерухомість; пізніше - різні види рухомості, в тому числі гроші (завдяки ренті в таких випадках вдавалося обійти мораль, що засуджувалося, і (або) правом отримання відсотків). По-друге, рента має у принципі безперервний характер; у зв'язку з цим вона за загальним правилом не обмежується будь-яким граничним терміном або, принаймні, ніколи не буває разовою. Нарешті, по-третє, рента не пов'язана з підприємницькою діяльністю і відповідно вона не є прибутком. Рента взагалі не є доходом, отриманим від будь-якої іншої діяльності, у тому числі й підприємницької, що не підпадає під ознаки. Зазначені ознаки ренти таки становлять основу її особливого правового режиму.
Інститут ренти мало вивчений в російській цивілістиці і в нинішніх умовах є дуже актуальним об'єктом для поглибленого правового дослідження. Досить сказати, що у Підручнику російського громадянського права Г.Ф. Шершеневича 1907 р., ні в Юридичному словнику 1953 р., ні в Юридичному енциклопедичному словнику 1984 р. чи Юридичній енциклопедії 1995 р. немає розділів про ренту.
У Цивільному кодексі РРФСР лише дві статті (ст. ст. 253 і 254) були присвячені близькому до ренти питання - купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання. Однак дані норми передбачали більше обмежень, ніж управомочують норм про рентні відносини. Обмеження з предмету полягало у тому, що рентні (квазірентні) відносини могли встановлюватися лише з приводу житлового будинку чи його частини. Суб'єктний склад можливих одержувачів змісту обмежувався лише непрацездатними за віком або станом здоров'я особами, а по суті правовідносин головне обмеження полягало в тому, що в обмін на майно, що відчужується, ці особи могли отримувати тільки утримання (забезпечення) в натурі - житло, харчування, догляд і т.п. .п., але не гроші. В даний час для громадян всі зазначені обмеження знято, і певні заборони стосуються лише юридичних осіб та їх окремих різновидів (п. 1 ст. 589, ст. 596 ЦК).
У рамках викладених загальних правил про ренту ДК РФ розрізняє три різновиди договору: постійна рента, довічна рента та довічний утримання з утриманням.
Постійна рента. За цим договором платник ренти здійснює в обмін на передане йому майно періодичні грошові платежі одержувачу ренти. Можлива виплата постійної ренти та в іншій формі: надання речей, виконання робіт або надання послуг, що відповідають вартості грошової суми ренти. Розмір платежу встановлюється у договорі ренти.
Одержувачем постійної ренти може бути громадяни, і навіть некомерційні організації, якщо це суперечить цілям своєї діяльності. Права одержувача ренти можуть передаватися шляхом поступки вимоги (глава 24 ДК РФ), і навіть переходити у спадок чи порядку правонаступництва при реорганізації юридичних, якщо інше не передбачено договором ренти.
Строки виплати постійної ренти, як і її розмір, встановлюються у договорі, а якщо вони не визначені, платежі здійснюються після закінчення кожного календарного кварталу. Розмір виплачуваної ренти збільшується пропорційно зростанню встановленого Федеральним законом від 19.06.2000 № 82-ФЗ «Про мінімальний розмір оплати праці» МРОТ. Ці правила відповідно застосовні до випадків, коли рента було встановлено над грошової, а інший формі.
Для постійної ренти важливе значення мають наслідки ризику випадкової загибелі або пошкодження майна, переданого під виплату ренти. Розподіл між сторонами такого ризику залежить від того, чи було передано майно безкоштовно або за плату. У першому випадку ризик несе платник ренти; у другому - платник ренти вправі вимагати припинення зобов'язання чи зміни умов виплати ренти. Питання має вирішуватися з урахуванням реальної вартості переданого майна та розміру встановленої ренти.
Закон наділяє учасників договору постійної ренти правом на викуп ренти, причому умови викупу для платника ренти та її одержувача є різними.
Право платника на викуп ренти, безумовно: це означає, що договірна умова про відмову платника від права на викуп є мізерною. Однак договором може бути передбачено, що ренту не можна викупити за життя її одержувача або протягом іншого терміну, що не перевищує 30 років. Про викуп ренти платник повинен заявити в письмовій формі не пізніше, ніж за 3 місяці до припинення виплати ренти (стаття 592 ЦК України).
Право одержувача ренти з її викуп обмежено випадками, названими у стаття 593 ДК РФ. Це порушення платником його зобов'язань щодо сплати ренти, а також передача нерухомого майна, переданого під виплату ренти, у загальну власність або поділ його між кількома особами. Коло можливих випадків викупу ренти може бути розширено укладеним договором. Сам викуп провадиться за ціною, визначеною договором.
В інших випадках при передачі майна за плату викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти, а при безоплатній передачі майна у викупну ціну поряд із річною сумою рентних платежів включається ціна переданого майна, що визначається за звичайною ціною за аналогічні товари.
У розділі 33 ДК РФ немає норм про припинення постійної ренти, крім випадків викупу. У цьому питанні слід керуватися загальними нормами про припинення зобов'язань (глава 26 ЦК України), з урахуванням специфіки рентних відносин.
Довічна рента. Така рента (на відміну постійної) виплачується лише у грошової форми на період життя громадянина, передає майно, чи період життя іншого зазначеного їм громадянина. Допускається встановлення довічної ренти на користь кількох громадян (наприклад, подружжя), причому у разі смерті одного з них його частка переходить до одержувачів ренти, що пережили, якщо договором не було передбачено інше.
Розмір довічної ренти визначається договором і в розрахунку на місяць повинен бути не меншим за МРОТ і повинен індексуватися з урахуванням рівня інфляції. Рента виплачується після закінчення кожного календарного місяця, якщо інший термін не встановлено у договорі ренти.
Інші передбачені ГК РФ умови довічної ренти сприятливі громадянам, виступаючих одержувачами такий ренти. Випадкова загибель чи пошкодження майна, переданого під виплату ренти, не звільняє її платника від зобов'язання виплачувати ренту за умов, передбачених укладеним договором ренти.
Право на викуп ренти надано лише її одержувачу на випадок суттєвого порушення договору платником ренти, причому такий викуп провадиться на тих же умовах, що й викуп постійної ренти. В цьому випадку одержувач ренти альтернативно може вимагати також розірвання договору та відшкодування збитків.
Інші практичні ситуації, які можуть виникати в рамках договорів довічної ренти, мають вирішуватись на основі загальних правил про зобов'язання. Зокрема, у разі смерті чи неспроможності платника ренти або ліквідації юридичної особи застосовні правила ст. 418 і 419 ЦК України, а одержувач ренти може вимагати повернення майна, переданого їм під сплату ренти.
Довічне утримання з утриманням. Це найпоширеніший і водночас юридично найскладніший різновид ренти, оскільки зміст із утриманням вимагає наявності у законі диспозитивних, досить гнучких правил, що полегшують укладання таких договорів.
ДК РФ містить главу 33 «Рента та довічне утримання з утриманням». Її найменування, начебто, дозволяє зробити висновок про визнання законодавцем кожного із зазначених у назві глави договорів самостійним. Тим часом у цьому випадку проводиться найпоширеніший для ДК РФ принцип: незалежно від свого найменування відповідний розділ розділу IV ЦК України у вигляді загального правила присвячується певному договірному типу. Стосовно глави 33 таким є договір ренти, отже, договір довічного утримання з утриманням - це лише його різновид.
Підтвердженням може бути наявність у розглянутій главі крім трьох спеціальних параграфів одного загального виділених у ній договорів. І хоча зазначений параграф носить назву «Загальні положення про ренту та довічний утримання з утриманням», кожна з його статей включає вказівку на те, що вона регулює саме договір ренти. І до того ж у жодній із статей зазначеного параграфа договір довічного утримання з утриманням особливо не згадується.
Висновку про визнання довічного утримання з утриманням різновидом ренти не суперечить і те, що поряд з її загальним визначенням (пункт 1 статті 583 ЦК України) також і параграф, присвячений довічному утриманню з утриманням (§ 4), включає визначення цього останнього договору (пункт 1 статті 601 ЦК України). Така конструкція глави, коли він співіснують визначення договірного типу та особливо його видів, дуже широко використовується у Цивільному кодексі України. Прикладом може бути глава 30 ЦК України. У неї включено визначення і самої купівлі - продажу як договірного типу (пункт 1 статті 454 ДК РФ), і загальновизнаних різновидів цього договору, зокрема таких, у назві яких вказівку на приналежність до купівлі - продажу взагалі фігурує. Маються на увазі визначення договорів про поставки товарів (стаття 506), державного контракту на поставку товарів для державних потреб (стаття 526), контрактації (пункт 1 статті 535), енергопостачання (пункт 1 статті 539).
Поруч із договором довічного утримання з утриманням у розділі 33 ДК РФ виділено договори постійної та довічної ренти. Щодо співвідношення між цими двома договорами, з одного боку, та договором довічного утримання з утриманням, з іншого, у літературі висловлені прямо протилежні погляди. Ряд авторів визнають усі три договори самостійними видами договору ренти. У той самий час інші розглядають возмездное зміст із утриманням лише як підвид довічної ренти. Звісно ж, правильнішою є остання думка. Такий висновок випливає, перш за все, з пункту 2 статті 583 ДК РФ, який допускає встановлення конституючою відповідного договору обов'язку виплачувати ренту тільки безстроково (постійна рента), або термін життя одержувача ренти (довічна рента). При цьому прямо передбачено, що довічна рента може бути встановлена на умовах довічного утримання громадянина з утриманням.
Двучленное поділ ренти знайшло свій відбиток й у пункті 2 статті 601 ДК РФ. У ньому передбачено, що до договору довічного утримання з утриманням, якому присвячено однойменний параграф глави 33 ЦК України, застосовуються, якщо інше не передбачено включеними до нього правилами, правила про довічну ренту.
Підставою рентного договору про довічне утримання з утриманням згідно з прямою вказівкою статті 601 ЦК України є передача у власність платника ренти нерухомості.
Головним обов'язком платника даної ренти є надання її одержувачу утримання з утриманням, яке відповідно до вказівки пункту 1 статті 602 ЦК України включає забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина, - також і догляд за ним. Крім того, договором може бути передбачена оплата платником ренти ритуальних та інших послуг (наприклад, догляд домашніх тварин).
У договорі ренти повинна бути визначена вартість всього обсягу утримання з утриманням, яка на місяць не може бути меншою за 2 МРОТ (пункт 2 статті 602 ЦК України).
Платник ренти за загальним правилом використовує отримане ним майно своїх особистих (проживання) чи господарських (робота, складування тощо.) цілей, вживаючи заходів у тому, щоб вартість отриманого ним майна не знижувалася. Однак відчужувати, здавати в заставу або іншим чином обтяжувати нерухоме майно, передане під ренту, він має право лише за попередньою згодою одержувача ренти (стаття 604 ЦК України).
Як і за довічної ренти, випадкова загибель або пошкодження переданого майна не звільняють платника ренти від зобов'язань за утримання одержувача ренти на умовах, передбачених укладеним договором. Це - важлива гарантія інтересів громадян, які побажали скористатися інститутом ренти.
Зобов'язання довічного утримання з утриманням припиняється смертю отримувача ренти. При істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти вправі вимагати повернення переданого під ренту майна чи виплати викупної ціни умовах, встановлених інших видів ренти. У цьому платник ренти немає права вимагати компенсації витрат, понесених їм у зв'язку з змістом одержувача ренти. При суперечці щодо суттєвості допущеного порушення питання має вирішуватися судом виходячи з пункту 2 статті 450 ДК РФ.
До істотних умов договору ренти належить передусім предмет договору. Законодавцем його визначено дуже узагальнено: у п. 1 ст. 583 ДК РФ зазначено, що одержувач ренти передає у власність платнику ренти майно. Точно названий лише предмет договору ренти з умовою довічного утримання з утриманням - предметом такого договору є нерухоме майно (п. 1 ст. 601 ЦК України).
Складність предмета договору, що включає у собі як дії зобов'язаних сторін, зокрема щодо передачі та прийняття майна, і саме майно, об'єднує договір ренти з договором аренды. Однак це зовсім різні договірні інституції, і не слід об'єднувати їх.
До предмета договору відносять також і саму ренту - у грошовій та натуральній формі, що стосується грошової ренти, то відповідно до п. 1 ст. 583 ЦК України необхідна її «визначеність». Водночас ст. 590 ДК РФ, маючи на увазі постійну ренту, встановлює, що рента виплачується у розмірі, визначеному договором. Отже, ціна чи відповідні дії у вигляді виплати грошової ренти є суттєвими умовами для такого договору. Що ж до ренти натуральної та майна, що передається під виплату ренти, то їх ціна до істотних умов не відноситься. За відсутності ціни у відплатному договорі (у тому та іншому випадку) вона обчислюється у порядку, встановленому п. 3 ст. 424 ЦК України.
У зв'язку з тим, що поняття «майно» є збірним, необхідно правильно визначати його зміст стосовно конкретних правовідносин. Часто під майном мають на увазі лише річ чи певну сукупність речей. Наприклад, згідно зі ст. 301 ГК РФ власник вправі зажадати своє майно з чужого незаконного володіння. В даному випадку мається на увазі конкретна річ або речі, володіння якими втрачено власником і яке він має право зажадати від особи, яка незаконно утримує їх. У іншому значенні використовується термін «майно», коли під ним розуміється об'єднання, має грошову оцінку як речей, і майнових прав. Так, у ст. 213 ДК РФ зазначено, що у власності громадян та юридичних осіб може перебувати будь-яке майно.
У цих та інших випадках право на майно поширюється не тільки на речі, а й на належні доходи та інші права.
Відоме і третє значення терміна "майно". Під спадковим майном розуміються всі майнові права (активи) та зобов'язання (пасиви) спадкодавця, які переходять до спадкоємців.
Дещо інакше розглядає майно Г.Ф.Шершеневич. Під майном він розуміє сукупність майнових, тобто підлягають грошової оцінки, юридичних відносин, у яких перебуває відома особа, - суто особисті відносини сюди не входять. Отже, зміст майна з юридичної точки зору виражається, з одного боку: а) у сукупності речей, що належать особі на праві власності та в силу інших речових прав; б) у сукупності прав на чужі дії; а з іншого боку: а) у сукупності речей, що належать іншим особам, але тимчасово перебувають у його володінні; б) у сукупності зобов'язань, що лежать у ньому. Сума відносин першого роду становить актив майна, сума відносин другого - пасив майна.
За точним змістом п. 1 ст. 583 ГК РФ одержувач ренти передає платнику ренти майно у власність. Оскільки об'єктом права власності може бути лише індивідуально-визначена річ, предметом договору ренти можуть бути речі (як рухомі, так і нерухомі), готівка та документарні цінні папери. Безготівкові гроші, що є за своєю природою не речами, а правами вимоги, «бездокументарні цінні папери», які є особливим способом фіксації прав, так само як і інші майнові права, не можуть бути об'єктами права власності, а відповідно – предметом договору ренти. З цієї причини неможливо знайти предметом договору ренти роботи, послуги, інформація, результати інтелектуальної діяльності, зокрема виняткові права ними, нематеріальні блага.
Водночас слід мати на увазі, що за умови відсутності у законодавстві імперативних приписів про те, що одержувач ренти відчужує платнику ренти майно у власність, немає теоретичних перешкод для закріплення у законодавстві можливості передачі під виплату ренти майнових прав, інформації, результатів інтелектуальної діяльності у тому числі виняткових прав на них, виконання робіт та надання послуг із цією ж метою. Як приклад можна навести норму із цивільного законодавства Японії, яке передбачає можливість виплати ренти у формі довічного утримання громадянину, який пропрацював тривалий час на користь платника.
Законодавством Угорщини передбачено вид договору наслідування, за яким спадкодавець зобов'язується призначити бік, що домовляється з ним, своїм спадкоємцем за надання утримання або внесення довічних періодичних платежів. Використання такої схеми договору у Росії проблематичне, оскільки ст. 583 ГК РФ, що визначає поняття ренти, говорить про перехід майна у власність платника ренти. За згаданим договором предметом, очевидно, є право успадкування, яке, незалежно від підстав успадкування, пов'язані з умовою, які стосуються особистості спадкоємця, і з цієї причини має бути предметом договірних відносин. При цьому не має значення, чи очікуваний цей спадок, тобто спадкодавець ще живий, чи це вже реальне право успадковувати після відкриття спадщини.
Відмінності правового режиму майна, що може бути предметом договору ренти, визначають особливості порядку передачі (відчуження) того чи іншого майна під виплату ренти. Так, при оплатній передачі майна відповідно до ст. 556 ДК РФ передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за актом, що підписується сторонами, або іншому документу про передачу, узгодженому сторонами. Звісно ж, що з найчіткішого врегулювання взаємовідносин між сторонами і щоб уникнути трудноразрешимых ситуацій дане правило має застосовуватися і до безоплатної передачі майна, оскільки зазначений документ підтверджує якість нерухомості, що передається. Крім того, значення цього документа полягає також у тому, що з моменту його підписання продавець (отримувач ренти) вважається таким, що виконав своє зобов'язання з передачі майна; момент підписання передавального акта – момент переходу ризиків випадкової загибелі чи випадкового ушкодження майна на покупця (платника ренти).
Крім того, при відчуженні за договором ренти будівлі, споруди або іншої нерухомості слід керуватися принципом єдності долі земельної ділянки та нерухомості, що розташована на ній. Відповідно до ст. 273, 552 ГК РФ при відчуженні будівлі, споруди або іншої нерухомості одночасно з передачею права власності на нерухомість передаються права на частину земельної ділянки, зайняту нерухомістю та необхідну для її використання. Ці норми носять диспозитивний характер: договором ренти можна визначити право на земельну ділянку, яку він займає. Якщо це право не було визначено, до набувача має переходити право власності.
Земельний кодекс РФ (п. 3 ст. 3) встановив, що майнові відносини щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, а також щодо здійснення угод з ними регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра , Про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами. Передача права власності на земельну ділянку за будь-якого відчуження нерухомості є імперативною нормою за винятком таких випадків: 1) відчуження частини будівлі, будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки; 2) відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученій з обігу; 3) правило обов'язкового відчуження земельної ділянки не поширюється на продавців житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках та адміністративних будівлях, які не є індивідуальними землекористувачами та власниками ділянок.
Відчуження під виплату ренти цінних паперів вимагатиме дотримання приписів ст. 146 ДК РФ про порядок передачі прав за цінним папером і т.д.
При передачі одержувачем ренти платнику ренти коштів під виплату ренти укладається договір, подібний до договору позики. Але він має суттєву відмінність від останнього: на платника ренти не може бути покладено обов'язок щодо повернення одержувачу ренти отриманих від нього у власність коштів.
Кошти можуть бути передані під виплату ренти в різних формах. Цікавий приклад наводить К. Побєдоносцев. Описуючи доходні державні чотиривідсоткові квитки, він показує, що «приватна особа віддає уряду свій капітал на безстроковий час, тому уряд надає собі платити чи не платити капітал, а виробляти лише щорічний безперервний дохід у вигляді відсотків. Ці капітали вносяться до державної боргової книги і не підлягають секвестру за борги власника квитка. І кредитор-вкладник у загальному порядку не може бути примушений до зворотного одержання капіталу».
Певні труднощі практично викликають випадки укладання договорів ренти щодо раніше заповіданого майна. Цивільним кодексом РФ встановлено право заповідати будь-яке майно, так заповідач має право зробити заповіт, що містить розпорядження про будь-яке майно, у тому числі про те, яке він може придбати в майбутньому (п. 1 ст. 1120). 11 Тому передача особою у власність рентоплатника майна, щодо якого раніше було складено заповіт, є цілком законним. Оскільки у цій ситуації одержувач ренти втрачає право власності на згадане майно, воно не включається до спадкової маси після його смерті, що підтверджує ст. 1112 ДК РФ: «До складу спадщини входять належали спадкодавцю на день відкриття спадщини речі, інше майно, у тому числі майнові права та обов'язки».
Доказом сказаного може бути приклад із судової практики. Викладач Кубанського державного технічного університету Тетяна К. уклала зі своєю сусідкою Оленою Джимилюк договір купівлі-продажу квартири. За це К. зобов'язалася доглядати стареньку і власним коштом поховати її. Однак після смерті господарки квартири ситуація ускладнилася. Виявилося, що покійна Джимилюк раніше - до укладення договору купівлі-продажу із сусідкою - склала заповіт на ту ж квартиру на користь племінниці, яка проживала в Новоросійську.
Вникнувши в деталі становища, спадкоємиця подала до районного суду позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири з умовою довічного утримання на користь До.
Тричі суд м. Краснодара за подальшої підтримки крайового суду ставав убік родички- спадкоємиці. Племінниця доводила, що тітка при наявному заповіті уклала новий договір купівлі-продажу з сусідкою тільки через свій похилий вік і під впливом К., яка ввела її в оману, скориставшись безпорадним станом. Не погоджуючись із такими висновками, К. кілька разів зверталася зі скаргою до Краснодарської крайової прокуратури на неправомірні рішення суду. Всі сусіди підтвердили, що Тетяна до останнього моменту сумлінно доглядала стареньку. Прокуратура краю вимагає призупинити колишні рішення суду, визнати їх недійсними, а цивільну справу направити на новий розгляд. Зрештою, за другим протестом крайової прокуратури відбулося засідання Президії крайового суду, який і виніс ухвалу на користь До.
Тоді племінниця заявила про несамовитість померлої родички. Дати посмертний висновок про психічний стан померлої господарки квартири було надзвичайно складно, проте суд заслухав думки свідків - усі сусіди, лікар, медсестра покійної стверджували, що та за життя до останнього дня, отже, і в момент укладання договору, перебувала у нормальному психічному стані . Цю думку підтримав і нотаріус, заявивши, що за наявності найменших сумнівів у дієздатності Джимилюка договір не був би засвідчений. Таким чином, Джимилюк була визнана осудною, а договір, укладений вже після заповіту, що має юридичну силу.
Судова колегія у цивільних справах Краснодарського крайового суду задовольнила касаційну скаргу К., визнавши договір купівлі-продажу житла, що оспорюється, законним. Остаточно крапка у справі, що затяглася, була поставлена, коли в БТІ м. Краснодара надійшов лист з крайової прокуратури, в якому наказувалося оформити житло покійної на К.