Предмет, метод, система житлового права.
Житлове право - це сукупність норм права, що регулюють житлові відносини.
Поняття житлового права вживається в юридичній літературі в двох значеннях - вузькому і широкому.
Поняття «житлове право» вживається в юридичній літературі в двох значеннях: вузькому і широкому. У вузькому сенсі житлове право - це суб'єктивне право конкретної людини на житлове приміщення. Житлове право в широкому сенсі - це інститут цивільного права, що включає в себе норми інших галузей права, присвячені або безпосередньо житловим правовідносин, або відносинам, пов'язаних з житлом. Виходячи з цього, предметом житлового праває сукупність суспільних відносин, що виникають у зв'язку з використанням і експлуатацією житлового фонду. У чинному законодавстві ці відносини отримали назву «житлові відносини».
Предметом регулювання житлового права є житлові правовідносини. Під житловими правовідносинами розуміють відносини, що виникають з приводу житла.
Під методом житлового права слід розуміти спосіб регулювання житлових правовідносин.
Під методом правового регулювання розуміють сукупність прийомів і способів, за допомогою яких та чи інша галузь права впливає на регульовані нею суспільні відносини. При найближчому розгляді виявляється, що житлове право в основному використовує диспозитивний метод цивільного права, проте в розумному поєднанні з імперативним методом.
Імперативний метод в житловому праві базується на силі державного примусу, на обов'язкових для виконання всіма суб'єктами вказівках, заборонах. Наприклад, норма про обов'язкову державну реєстрацію угод купівлі-продажу житла - імперативна. диспозитивність передбачає дозвіл, надання суб'єкту права діяти певним чином. Так, особа, яка володіє житловим приміщенням на праві власності, має право здійснити акт розпорядження житловим приміщенням шляхом продажу його іншій особі.
Житлово-правовий метод регулювання являє собою сукупність юридичних засобів, прийомів, які регулюють житлові відносини.
Особливість методу житлового права полягає в тому, що житлове право - комплексна галузь права, тому його метод характеризується рисами, властивими цивільному праву в цілому, а також рисами, характерними для тих галузей права, норми яких використовуються для регулювання житлових правовідносин.
Норми житлового права як галузі права можна класифікувати за різними підставами. Найоптимальнішим способом є систематизація по виду регульованих відносин, як це викладено в Житловому кодексі РФ. Таким чином, система галузі житлового права може бути представлена \u200b\u200bв наступному вигляді.
Загальні положення. В даному розділі закріплюються основні поняття, права та обов'язки громадян, захист прав громадян, компетенція держави і муніципальних утворень в області житлового права, дасться визначення житлового фонду та житлового приміщення, також визначаються правила переведення житлового приміщення в нежитлове, перепланування приміщення.
Право власності та інші речові права.Даний розділ присвячений правам та обов'язкам власника житлового приміщення, а також прав і обов'язків інших громадян, які проживають у цьому житловому приміщенні.
Житлові приміщення, що надаються громадянам за договором соціального найму. У розділі закріплені підстави та порядок надання громадянам житлового приміщення за договором соціального найму; порядок укладення, оформлення, розірвання договору соціального найму; права та обов'язки наймодавця, наймача, членів сім'ї наймача, тимчасових мешканців, а також порядок користування громадянами наданими їм приміщеннями, забезпечення збереження та ремонту житлового приміщення, наданого за договором соціального найму.
Службові та спеціалізовані приміщення. В рамках цього розділу розглядаються порядок надання службових і спеціалізованих приміщень; порядок укладення, оформлення та розірвання договорів найму службового або спеціалізованого приміщення; права і обов'язки суб'єктів в описуваної сфері.
Відносини, що виникають з приводу житлових приміщень в житловому або житлово-будівельному кооперативі.В даному розділі розглядаються такі питання, як створення і діяльність житлового або житлово-будівельного кооперативу; права і обов'язки членів правління кооперативу; порядок прийому в члени кооперативу правове становище членів кооперативу; порядок надання житлових приміщень.
Товариство власників житла. Тут дається визначення товариства власників житла; закріплений порядок створення, ліквідації, реорганізації, а також діяльності товариства; права і обов'язки самого товариства і його членів, правове становище членів товариства.
Питання плати за житло та комунальні послуги. Крім цих питань в розділі також визначається розмір плати за житло.
Управління багатоквартирними будинками. Даний розділ присвячений визначенню державних, муніципальних, громадських органів і об'єднань громадян, що мають компетенцію в галузі регулювання житлових правовідносин.
Принципи житлового права.
принципи права- це основні положення (основні ідеї), що реалізуються у формі і змісті права.
В юридичній літературі виділяють наступні принципи права, які мають відношення і до житлового праву. Загальноправових принципи: 1) справедливість (відповідність права існуючим в суспільстві моральним нормам); 2) демократизм (народовладдя) (право повинно виражати інтереси більшості); 3) рівність права; 4) гуманізм (людинолюбство); 5) свобода суб'єктів права; 6) законність; 7) відповідальність за провину; 8) взаємної відповідальність держави і особистості; 9) єдність норм права; 10) реальність норм права.
Галузеві принципи житлового права(Принципи, які притаманні тільки житловому праву, і в яких проявляється його сутність і значення для суспільства).
1. Принцип неприпустимість довільного позбавлення житла - це найважливіший принцип житлового права, має велике значення для реалізації стабільності, стійкого права на користування житлом. Його можна розглядати як один з важливих проявів більш загального принципу неприпустимості довільного втручання в приватні справи. Даний принцип базується на ч. 1 ст. 40 Конституції РФ.
2. Принцип доступності для громадян умов найму житлових приміщень. Зміст даного принципу виражається в тому, що громадянин може реалізувати своє право на житло різними способами: на основі договору соціального найму, вступу в члени житлового або житлово-будівельного кооперативу або шляхом вступу в різні цивільні правовідносини з придбання житла та ін. Цей принцип реалізується, перш за все, в результаті широкого розмаху житлового будівництва, що дозволяє більшу частину нових житлових приміщень надавати в найм або з інших підстав безкоштовно або за доступну плату малозабезпеченим громадянам, військовослужбовцям, працівникам бюджетної сфери та іншим, зазначеним в законі категоріям громадян, які потребують житло.
3. Принцип недоторканності житла (Ст. 25 Конституції РФ, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ) зумовлює гарантії охорони права громадян на житло і спрямований на забезпечення стабільного здійснення власником (наймачем, орендарем) житлового приміщення права користування ним без порушення або обмеження цього права. У Конституції РФ чітко визначено, що ніхто не має права проникати в житло проти волі що у ньому осіб інакше як у випадках, встановлених федеральним законом, або на підставі судового рішення. Заборона проникнення в житло означає не тільки входження в нього всупереч волі проживаючих у ньому громадян, але інші форми отримання відомостей про те, що відбувається в житло, а незаконне проникнення всупереч волі проживаючих у житловому приміщенні громадян є злочином (ст. 139 КК РФ).
4. Принцип загальнодемократичного, гуманістичного ставлення до громадян - наймачам і власникам житлових приміщень має найважливіше значення для регулювання житлових відносин в Росії.
5. Принцип цивілізованого використання житлових приміщень. Прояв цього принципу, особливо в останні роки, можна наочно проілюструвати на таких прикладах:
У законі закріплено положення про надання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, як правило, окремої квартири на сім'ю;
Замість раніше діючого правила про примусове вилучення у наймача зайвої загальної площі і передачі її іншому наймачеві встановлено нове правило - наймач сам може ставити питання про заміну займаного ним житлового приміщення на житлове приміщення меншого розміру;
Скасовано раніше діяли численні обмеження при будівництві і придбанні громадянами у власність житлових будинків.
Відтепер приватна власність на нерухомість в житловій сфері, включаючи житловий фонд, або його частина, не обмежується за кількістю, розмірами і вартості і забезпечується правом недоторканності (ст. 6 Закону про основи житлової політики) і ін. Здійснення цього принципу можна розглядати як прояв на практиці конституційних прав і свобод людини і громадянина, соціальної політики російської держави, спрямованої на створення умов, що забезпечують гідне життя і вільний розвиток людини.
6. Принцип недоторканності власності має істотне значення для житлово-правового регулювання в Росії, випливає з положень ст. 35 Конституції РФ про те, що «ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду. Примусове відчуження майна для державних потреб може бути зроблено тільки за умови попереднього і рівноцінного відшкодування ».
Відповідно і цим принципом громадянам-власникам житлових приміщень законодавством забезпечується можливість стабільного здійснення права володіння, користування і розпорядження належними їм житловими приміщеннями відповідно до їх призначення (ст. 288 ЦК України), а членам сімей власників - можливість користування цими приміщеннями на умовах, передбачених житловим законодавством (ст. 292 ЦК України). Дія даного принципу в певній мірі впливає і на житлові відносини з користування житловими приміщеннями на підставі договору соціального найму, який носить безстроковий характер і передбачає можливість користування житлом не тільки наймачами, а й їхніми дітьми, онуками і т.д.
7. Принцип неприпустимість обмеження (або позбавлення) права користування житловим приміщеннямза такі дії наймача або членів його сім'ї, які не пов'язані зі зловживанням ними своїми житловими правами або невиконанням покладених на них житлових обов'язків і безпосередньо при цьому не порушують права і законні інтереси інших осіб.
Обмеження права користування житловим приміщенням може спричинити за собою такі дії наймача або членів його сім, які пов'язані зі зловживанням ними своїми правами або виконанням покладених на них обов'язків і безпосередньо порушують при цьому права і законні інтереси інших осіб.
Стаття 19. Житловий фонд
1. Житловий фонд - сукупність всіх житлових приміщень, що знаходяться на території Російської Федерації.
2. Залежно від форми власності житловий фонд поділяється на:
1) приватний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що перебувають у власності громадян і у власності юридичних осіб;
2) державний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності Російської Федерації (житловий фонд Російської Федерації), і житлових приміщень, що належать на праві власності суб'єктам Російської Федерації (житловий фонд суб'єктів Російської Федерації);
3) муніципальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальних утворень.
3. Залежно від цілей використання житловий фонд поділяється на:
1) житловий фонд соціального використання - сукупність надаються громадянам за договорами соціального найму житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів, а також надаються громадянам за договорами найму житлового фонду соціального використання житлових приміщень державного, муніципального та приватного житлових фондів .;
2) спеціалізований житловий фонд - сукупність призначених для проживання окремих категорій громадян і надаються за правилами розділу IV цього Кодексу житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів;
3) індивідуальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень приватного житлового фонду, які використовуються громадянами - власниками таких приміщень для свого проживання, проживання членів своєї сім'ї та (або) проживання інших громадян на умовах безоплатного користування, а також юридичними особами - власниками таких приміщень для проживання громадян на зазначених умовах користування ;
4) житловий фонд комерційного використання - сукупність житлових приміщень, які використовуються власниками таких приміщень для проживання громадян на умовах возмездного користування, надані громадянам за іншими договорами, надані власниками таких приміщень особам у володіння і (або) у користування, за винятком житлових приміщень, зазначених в пунктах 1 і 2 цієї частини.
4. Житловий фонд підлягає державному обліку в порядку, встановленому уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади.
5. Державний облік житлового фонду поряд з іншими формами його обліку має передбачати проведення технічного обліку житлового фонду, в тому числі його технічну інвентаризацію та технічну паспортизацію (з оформленням технічних паспортів житлових приміщень - документів, що містять технічну та іншу інформацію про житлових приміщеннях, пов'язану з забезпеченням відповідності житлових приміщень встановленим вимогам).
6. Контроль за використанням житлового фонду та забезпечення його збереження здійснюється уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
ДРУГИЙ ВАРІАНТ
У ст. 32 ЖК РФ говориться про правові гарантії для власника житлового приміщення у зв'язку з вилученням (примусовим відчуженням) у нього даного житлового приміщення.
Житлове приміщення може бути вилучене у власника шляхом викупу у зв'язку з вилученням відповідної земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. Залежно від того для чиїх потреб вилучається земельна ділянка, викуп житлового приміщення здійснюється Російською Федерацією, відповідним суб'єктом РФ чи муніципальній освітою. Викуп частини житлового приміщення допускається не інакше як за згодою власника.
Дане рішення про вилучення житлового приміщення підлягає державній реєстрації в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Власник житлового приміщення не пізніше ніж за рік до майбутнього його вилучення повинен бути повідомлений в письмовій формі про прийняте рішення про вилучення належного йому житлового приміщення, датою державної реєстрації такого рішення органом, який прийняв рішення про вилучення. Викуп житлового приміщення до закінчення року з дня отримання власником такого повідомлення допускається тільки за згодою останнього.
Власник житлового приміщення з моменту державної реєстрації рішення про вилучення даного приміщення до досягнення угоди або прийняття судом рішення про викуп житлового приміщення може володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд і проводити необхідні витрати, що забезпечують використання житлового приміщення відповідно до його призначення. При цьому власник несе ризик віднесення на нього при визначенні викупної ціни житлового приміщення витрат і збитків, пов'язаних з виробленими в зазначений період вкладеннями, значно збільшують вартість вилучається житлового приміщення.
Викупна ціна житлового приміщення, терміни та інші умови викупу визначаються угодою з його власником. Угода включає в себе зобов'язання РФ, суб'єкта РФ чи муніципального освіти сплатити викупну ціну за вилучаються житлове приміщення. При визначенні викупної ціни житлового приміщення в неї включається ринкова вартість житлового приміщення, а також всі збитки, завдані власнику житлового приміщення його вилученням, включаючи збитки, які він несе у зв'язку зі зміною місця проживання, тимчасовим користуванням іншим житловим приміщенням до придбання у власність іншого житла (в разі якщо зазначеним вище угодою не передбачено збереження права користування вилучаються житловим приміщенням до придбання у власність іншого), переїздом, пошуком іншого жилого приміщення для набуття права власності на нього і оформленням цього права, достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, в тому числі упущену вигоду. За угодою з власником житлового приміщення йому може бути надано замість вилучається інше жиле приміщення з зарахуванням його вартості у викупну ціну.
Якщо власник житлового приміщення не згоден з рішенням про його вилучення або з ним не досягнуто згоди щодо викупної ціни житлового приміщення або інших умовах його викупу, орган державної влади або орган місцевого самоврядування, що прийняли таке рішення, можуть пред'явити до суду позов про викуп житлового приміщення в протягом двох років з моменту направлення власнику житлового приміщення повідомлення з даного питання.
Право власності на спільне майно багатоквартирного будинку. Зміст загального майна в багатоквартирному будинку.
Стаття 39. Зміст загального майна в багатоквартирному будинку (Житловий кодекс)
1. Власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку.
2. Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення в такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку зазначеного власника.
3. Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку встановлюються уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади.
4. Відповідно до принципів, встановлених Кабінетом Міністрів України, органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації встановлюються переліки заходів з енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності щодо спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, що підлягають проведенню одноразово і (або) регулярно.
ДЛЯ сАМООСВІТИ
Місце, що звільнилося житлове приміщення у комунальній квартирі, в якій проживають декілька наймачів і (або) власників, на підставі їх заяви надається за договором соціального найму проживають у цій квартирі наймачам і (або) власникам, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути в установленому порядку визнані (п.1 ст.59 ЖК РФ)
1. незаможними
2. і нужденними в житлових приміщеннях.
Зверніть увагу, що:
1. звільнилася кімната надається громадянинові незалежно від того, чи є він власником або наймачем,
2. надання кімнати здійснюється за договором соціального найму,
3. громадянин на момент звільнення кімнати може не стояти на обліку (тобто не бути визнаним в установленому порядку малозабезпеченим і нужденним в житловому приміщенні) - головне, щоб він відповідав цим критеріям і міг бути визнаним,
4. громадянин повинен подати заяву на надання йому цієї кімнати (без заяви йому кімнату не дадуть).
Якщо в комунальній квартирі таких громадян (тобто 1 категорії) немає, то місце, що звільнилося житлове приміщення надається за договором соціального найму проживають у цій квартирі наймачам і (або) власникам - на підставі їх заяви, які можуть бути в установленому порядку визнані (п .2 ст.59 ЖК РФ):
1. незаможними
2. і які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання.
Якщо в комунальній квартирі і таких громадян (тобто 1 і 2 категорій) немає, то місце, що звільнилося житлове приміщення надається за договором купівлі-продажу тим громадянам з цієї квартири - на підставі їх заяви (п.3 ст.59 ЖК РФ):
· Які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання.
Стаття 80. Тимчасові мешканці
1. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму і проживають разом з ним члени його сім'ї за взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця вправі дозволити безоплатне проживання в займаному ними житловому приміщенні за договором соціального найму іншим громадянам в якості тимчасово проживають (тимчасовим мешканцям). Наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного мешканця складе для окремої квартири менше облікової норми, а для комунальної квартири - менше норми надання.
2. Термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шість місяців поспіль.
3. Тимчасові мешканці не мають самостійним правом користування відповідним житловим приміщенням. Відповідальність за їх дії перед наймодавцем несе наймач.
4. Тимчасові мешканці зобов'язані звільнити відповідне житлове приміщення після закінчення погодженого з ними строку проживання, а в разі, якщо термін не погоджений, не пізніше ніж через сім днів з дня пред'явлення відповідної вимоги наймачем або спільно проживають з ним членом його сім'ї.
5. У разі припинення договору найму житла, а також в разі відмови тимчасових мешканців звільнити житлове приміщення після закінчення погодженого з ними строку проживання або пред'явлення зазначеного в частині 4 цієї статті вимоги тимчасові мешканці підлягають виселенню з житлового приміщення в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму за згодою в письмовій формі наймодавця і які проживають разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх членів його сім'ї, має право здійснити обмін займаного ними житлового приміщення на житлове приміщення, надане за договором соціального найму іншому наймачеві.
Які проживають разом з наймачем члени його сім'ї мають право вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення за договором соціального найму на житлові приміщення, надані за договорами соціального найму іншим наймачам і знаходяться в різних будинках або квартирах.
Якщо між наймачем житлового приміщення за договором соціального найму і проживають разом з ним членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, кожен з них вправі вимагати здійснення примусового обміну займаного житлового приміщення в судовому порядку. При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, які проживають в обмінюваної житловому приміщенні.
4. Обмін житловими приміщеннями, які надані за договорами соціального найму і в яких проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, які є членами сімей наймачів даних житлових приміщень, допускається за попередньою згодою органів опіки та піклування. Органи опіки та піклування відмовляють в дачі такої згоди в разі, якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, порушує права або законні інтереси зазначених осіб. Рішення органів опіки та піклування про надання згоди на обмін житловими приміщеннями або про відмову в дачі такої згоди приймаються в письмовій формі і надаються заявникам протягом чотирнадцяти робочих днів з дня подачі ними відповідних заяв. Надання заявникам рішень органів опіки та піклування про надання згоди на обмін житловими приміщеннями або про відмову в дачі такої згоди може здійснюватися через багатофункціональний центр.
5. Обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути здійснений між громадянами, які проживають в житлових приміщеннях, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах на території Російської Федерації. Обмін жилими приміщеннями здійснюється без обмеження кількості його учасників при дотриманні вимог частини 1 статті 70 цього Кодексу.
Обмін жилими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договорами соціального найму не допускається в разі, якщо:
1) до наймача обмінюваного жилого приміщення пред'явлений позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;
2) право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку;
3) обмінюване житлове приміщення визнано в установленому порядку непридатним для проживання;
4) прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях;
5) прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою і (або) переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;
6) в результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у передбаченому п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ переліку.
Стаття 91.16. найманий будинок
1. Призначення для найму будинком - найманим будинком визнається будівля, яке або всі приміщення в якому належать на праві власності одній особі і яке або всі житлові приміщення в якому призначені для надання громадянам у володіння і користування для проживання відповідно до частин 2 - 4 цієї статті.
2. Житлові приміщення в найманому будинку соціального використання надаються за договорами найму житлових приміщень житлового фонду соціального використання і договорами найму житлових приміщень. Житлові приміщення в найманому будинку комерційного використання надаються за договорами найму житлових приміщень.
3. Надання житлових приміщень у найманих будинках у володіння і користування громадянам за іншими видами договорів, за винятком зазначених у частині 2 цієї статті договорів, а також кімнат (частини квартири) не допускається.
4. Частка житлових приміщень, наданих за договорами найму житлових приміщень житлового фонду соціального використання, в загальній кількості житлових приміщень у найманому будинку соціального використання не може бути менше ніж п'ятдесят відсотків, і частка загальної площі таких житлових приміщень в загальній площі всіх житлових приміщень в найманій будинку соціального використання також не може бути менше ніж п'ятдесят відсотків.
5. Продаж або відчуження іншим способом приміщень в найманому будинку або яка є найманим будинком житлового будинку допускається тільки в разі продажу або відчуження іншим способом всіх приміщень в такому найманому будинку або такого житлового будинку одній особі за умови збереження мети використання такого найманого будинку, якщо інше не встановлено Федеральним законом від 16 липня 1998 року N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)".
6. Обмеження (обтяження) права власності на все приміщення в найманому будинку, на який є найманим будинком житловий будинок, який встановлено частинами 1 - 5 цієї статті, частиною 2 статті 91.17 і відповідно до пункту 4 частини 3 статті 91.17 справжнього Кодексу, підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому Федеральним законом від 13 липня 2015 року N 218-ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості".
Порядок, умови надання житлових приміщень в будинках системи соціального обслуговування населення та користування такими житловими приміщеннями встановлюються федеральним законодавством, законодавством суб'єктів Російської Федерації.
Діти-інваліди, які проживають в стаціонарних установах соціального обслуговування, Що є сиротами або позбавлені піклування батьків, досягнувши 18 років, повинні бути забезпечені житловими приміщеннями позачергово, якщо індивідуальна програма реабілітації інваліда передбачає, що людина сама може обслуговувати себе і вести самостійний спосіб життя.
Житлові приміщення фондів для тимчасового поселення змушених переселенців та осіб, Визнаних біженцями, призначені для тимчасового проживання громадян, визнаних у встановленому федеральним законом порядку вимушеними переселенцями та біженцями (ст. 97 ЖК РФ). Порядок надання житлових приміщень даних фондів встановлюється федеральними законами (ст. 108 ЖК РФ). Житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян призначені для проживання громадян, які відповідно до законодавства віднесені до числа тих, хто потребує спеціальної соціальний захист (ч. 1 ст. 98 ЖК РФ).
34. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення: поняття, зміст, форма.
Органи управління житлового кооперативу. Вимоги до посадових осіб житлового кооперативу.
Житловий кооператив набуває цивільних прав і бере на себе цивільні обов'язки через свої органи, які діють відповідно до закону, іншими правовими актами та установчими документами.
Органами управління в житлових і житлово-будівельних кооперативах відповідно до статті 115 ЖК РФ є:
Загальні збори членів кооперативу;
Конференція, якщо число учасників загальних зборів більше 50 і це передбачено статутом кооперативу;
Правління та голова правління кооперативу.
Загальні збори - вищий орган управління кооперативу. Правління керує поточною діяльністю кооперативу і, по суті, є його виконавчим органом. Правління обирає зі свого складу голову і здійснює інші повноваження, не віднесені статутом до компетенції загальних зборів.
Тими ж повноваженнями, що і загальні збори, володіє конференція. Загальні збори утворюється в кооперативі, де числиться не більше 50 членів, конференція - де більше 50. Учасники конференції обираються з членів кооперативу на загальних зборах на певний термін. Число учасників передбачається статутом.
Загальні збори членів кооперативу (конференція) є його вищим органом. Компетенція загальних зборів (конференції) визначається статутом кооперативу; статутом визначається і порядок скликання зборів (стаття 116 ЖК РФ). До компетенції загальних зборів (конференції) відносяться рішення основних (принципових) питань для діяльності кооперативу.
Житловим кодексом передбачається ряд питань, що вирішуються загальними зборами (конференцією). Так, згідно з пунктом 2 статті 124 ЖК РФ підставою для вселення в житлове приміщення в будинку кооперативу є рішення загальних зборів.
Загальні збори правомочні, якщо на ньому присутні більше 50% членів кооперативу. Рішення загальних зборів вважається прийнятим, якщо за нього проголосували більше половини членів кооперативу, присутніх на цих зборах.
Рішення загальних зборів є обов'язковими для всіх членів кооперативу, включаючи тих, хто не брав участі в загальних зборах, і обов'язкові для правління кооперативу, голови правління і органу контролю ревізійної комісії.
Вибори правління кооперативу, ревізійної комісії (ревізора) відносяться до виключної компетенції загальних зборів членів житлового кооперативу. На загальних зборах обов'язково ведеться протокол, де оформляється рішення зборів. Протокол підписують голова та секретар зборів.
Правління житлового кооперативу відповідно до пункту 1 статті 118 ЖК РФ обирається з числа членів житлового кооперативу. Цей орган обирається загальними зборами (конференцією) з числа членів кооперативу в кількості і на строк, які визначені статутом кооперативу.
Правління керує поточною діяльністю кооперативу. Воно приймає рішення з питань, які не віднесені до компетенції загальних зборів його членів.
За рішенням загальних зборів (конференції) правління розпоряджається зберігаються на банківських рахунках коштами кооперативу.
Правління кооперативу обирає зі свого складу голову. Рішення правління можуть бути скасовані тільки загальними зборами членів кооперативу (конференцією).
Порядок діяльності правління, порядок прийняття ним рішень встановлюються статутом кооперативу, а також положенням, регламентом або іншим внутрішнім документом. Правління підзвітний загальним зборам (конференції), здійснює керівництво поточною діяльністю, а також інші повноваження, не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів кооперативу (конференції).
ЖК РФ визначає ряд питань, що відносяться до компетенції правління кооперативу. Так, згідно зі статтею 118 ЖК РФ правління обирає зі свого складу голову кооперативу. Обов'язком правління на підставі статті 121 ЖК РФ є і розгляд (у встановлений термін) заяви громадянина або юридичної особи, що бажають стати членом кооперативу (рішення про прийом в члени кооперативу - компетенція загальних зборів).
Здача членом кооперативу житлового приміщення внайми допускається за згодою правління, що встановлено статтею 128 ЖК РФ. Член кооперативу зобов'язаний повідомити правління про вселення тимчасових мешканців (стаття 126 ЖК РФ).
Грунтуючись на положеннях статті 118 ЖК РФ, що визнала функції правління - керівництво поточною діяльністю, доцільно віднести до повноважень правління: організацію проведення загальних зборів; ведення бухгалтерських документів; організацію робіт з утримання, ремонту будинку; розгляд заяв (претензій) членів кооперативу і так далі.
Згідно з пунктом 1 статті 119 ЖК РФ голова обирається членами правління на строк, визначений статутом. Повноваження керівника юридичної особи, в тому числі дію від імені кооперативу без доручення, виникають з моменту обрання його на цю посаду.
Голова правління обирається тільки з членів житлового кооперативу. Якщо ж в кооперативі складаються юридичні особи, головою може бути обраний і повноважний представник одного з них.
Повноваження голови правління необхідно зафіксувати у статуті житлового кооперативу. Голова правління без довіреності діє від імені кооперативу, в тому числі представляє його інтереси і робить угоди, забезпечує виконання рішень правління (стаття 119 ЖК РФ). Голова забезпечує виконання рішень загальних зборів (конференції) і правління кооперативу, представляє кооператив у відносинах з державними органами, організаціями, укладає договори, здійснює інші дії в інтересах кооперативу.
Житлове право - це сукупність норм права, що регулюють житлові відносини.
Поняття «житлове право» вживається в юридичній літературі в двох значеннях, вузькому і широкому.
В вузькому сенсі житлове право - це суб'єктивне право конкретної людини на житлове приміщення, в широкому сенсі - це інститут цивільного права, що включає в себе норми інших галузей права, присвячені або безпосередньо житловим правовідносин, або відносин, пов'язаних з житлом.
Таким чином , Предметом регулювання житлового права є певна сукупність суспільних відносин, які отримали в законодавстві і в юридичній літературі назву «житлові відносини».
Житлове право у вузькому сенсі традиційно розуміється як частина (галузь) цивільного права, сукупність норм цивільно-правового характеру, що регулюють відносини користування житловими приміщеннями, проживання в них. Ці відносини вважаються ядром житлових відносин, головним компонентом їх змісту.
При цьому в літературі, присвяченій аналізу житлового законодавства, можна зустріти і судження про те, що житлове законодавство - це або самостійна галузь вітчизняного законодавства, або комплексна галузь, яка об'єднує норми декількох галузей законодавства. З наведених вище визначень житлових відносин випливає, що останнє є найбільш точним, так як при регламентації житлових відносин використовуються різні методи правового регулювання.
Відповідно до Конституції РФ житлове законодавство перебуває у спільному віданні Російської Федерації і її суб'єктів (п. «До» ч. 1 ст. 72). Як випливає з ч. 2 ст. 76 Конституції РФ, за житловим законодавством видаються федеральні закони та які у відповідність до ними закони та інші нормативні правові акти суб'єктів Російської Федерації. При цьому згідно з ч. 5 ст. 76 Конституції РФ закони та інші нормативно-правові акти суб'єктів Російської Федерації не можуть суперечити федеральним законам. У разі такого протиріччя пріоритет належить федеральним законам.
Для практичного використання правових норм, що регулюють відносини, де в якості об'єкта виступає житлове приміщення, необхідно розмежовувати житлове і цивільне законодавство. Цивільне законодавство регулює питання, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням житловими приміщеннями лише тоді, коли житло є предметом економічного обороту. Відносини, пов'язані з використанням житла, і цілий ряд інших питань, про які йшлося вище, регулюються житловим законодавством. Крім того, Конституція РФ відносить до різної компетенції цивільне законодавство, з одного боку, і житлове законодавство - з іншого.
Цивільне законодавство відповідно до ст. 71 Конституції РФ належить до винятковому ведення Російської Федерації, а житлове законодавство відповідно до ст. 72 Основного Закону входить у спільну компетенцію Росії і її суб'єктів. Тому відносини з експлуатації житлових приміщень та користування житловими приміщеннями, про які говорилося вище, можуть регулюватися як Російською Федерацією, так і її суб'єктами.
Комплексний характер житлового права полягає в тому, що воно поєднує в собі не тільки норми цивільно-правового характеру (які складають більшість в загальній масі житлових норм), а й норми інших галузей права, які присвячені або безпосередньо житловим правовідносин, або відносинам, так чи інакше пов'язаних з житлом. До останніх відносяться: адміністративне, земельне, екологічне, фінансове право.
Разом з тим житлове право - це не механічна сукупність різноманітних правових норм. У процесі кодифікації сталося не просто систематизований виклад житлово-правового матеріалу в житлових законах і Житловому кодексі Росії, а переробка і збагачення змісту правових норм, заповнення прогалин у праві, введення в юридичну тканину нових особливих системних нормативних правових узагальнень, що дозволило створити відносно самостійне комплексне правова освіта. У зв'язку з цим можна з великим застереженням підкреслювати «первинність» норм (галузей) права і «вторинність» галузей законодавства.
Швидше за все, навпаки, «первинно» законодавство як джерело права.
Право - це, перш за все, законодавство в сукупності юридичних норм, що утворюють право; головну і визначальну роль відіграють законодавчі норми, і тому система законодавства утворює юридичну першооснову системи права. Тільки після створення норм права у формі статті закону або іншого правового акту вони набувають відносну самостійність і в своїй дії починають впливати на розвиток системи законодавства. Зрозуміло, в теоретичному і практичному планах необхідно розрізняти двоєдину природу акту законодавства як форми, в яку наділяється норма права, так і норми, що виражає нерозривний зв'язок норми права і статті закону (або іншого нормативного правового акта).
Житлове право як комплексне правове утворення характеризується тим, що це певне цілісне правове утворення, якому властиві свої специфічні предмет регулювання, принципи, наявність загальних (основних) положень, особливих способів та прийомів правового регулювання, тобто наявність специфічного механізму, режиму правового регулювання, що відрізняє це право від суміжних галузей і комплексних правових утворень.
Житлове право як комплексна галузь має свою систему: правові інститути, правові норми, якими регулюються відповідні групи однорідних житлових відносин.
Можна зробити висновок, що визнання Цивільним кодексом самостійного існування житлового законодавства багато в чому зумовлює в майбутньому виділення житлового права як комплексної галузі російського права.
Проголошення в Конституції Росії (ст. 40) права на житло зумовило виділення всіх відносин, що виникають з приводу житлового приміщення, його користування та експлуатації, в самостійну групу житлових відносин, а що регулюють ці відносини правових актів - в самостійну комплексну галузь - житлове законодавство.
Суспільні відносини, які за прийнятою Житловим кодексом термінології називаються житловими, мають характерну особливість - вони складаються, як правило, з приводу готового об'єкта, яким є житловий будинок або інше житло, яке включене в установленому порядку до складу житлового фонду і призначене для проживання. Наявністю такого специфічного об'єкта регулювання суспільних відносин житлове законодавство відрізняється від інших галузей законодавства і права.
У коло суспільних відносин, які складають предмет житлового законодавства (житлового права), Входять відносини, що складаються з приводу управління житловим фондом, обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов; володіння і обмеженого розпорядження житловими приміщеннями, наданими громадянам - наймачам і членам їх сімей для проживання; відносини з приводу експлуатації, забезпечення збереження та ремонту житлових будинків і житлових приміщень та ін. Житловими законами регулюються і деякі інші відносини (які в Житловому кодексі віднесені до житловим), що складаються в житловій сфері з приводу житла: житлово-земельні, кредитні та ін.
Під методом правового регулювання розуміються - це прийоми і способи впливу юридичних норм на суспільні відносини.
Якщо предмет відповідає на запитання, які відносини регулює право, то метод - на питання, як здійснюється це регулювання.
Метод правового регулювання визначається способом створення прав і обов'язків учасників врегульованих правом суспільних відносин, характером взаємовідносин суб'єктів права.
При цьому право на регульовані відносини може впливати тільки за допомогою дозволу, приписи і заборони, внаслідок чого специфіка окремих галузей проявляється лише в наборі (відповідної комбінації) цих прийомів, що становлять сутність єдиного методу правового регулювання.
Під методом житлового права слід розуміти спосіб регулювання житлових правовідносин. Оскільки житлове право в широкому сенсі є комплексним інститутом, то у нього немає самостійного методу регулювання: його метод характеризується рисами, властивими цивільному праву в цілому і характерними для тих галузей права, норми яких можуть бути присутніми в житлових правовідносинах.
Норми житлового права не замикаються в собі, більш того, вони відносяться до різних галузей російського права. Так, норми, що регулюють використання житлового приміщення, відносяться тільки до цивільного права; норми, що регулюють розподіл, надання, бронювання житлового приміщення в державному і муніципальному фондах, - тільки до адміністративного права. Правовідносини з придбання житлових приміщень регулюються нормами цивільного права (порядок і умови укладення договорів купівлі-продажу, міни, дарування житлових приміщень, порядок успадкування житла) і адміністративного права (державна реєстрація угод з нерухомістю, перехід прав на нерухомість, видача ордера на житлове приміщення соціального використання). Правовідносини в галузі управління, експлуатації, забезпечення схоронності, ремонту житлового приміщення регулюються нормами і цивільного права, і цілого ряду інших галузей права: адміністративного, податкового, земельного. Таким чином, хоча формально житлове право - лише інститут цивільного характеру, що сформувався навколо договору найму житлового приміщення, однак зміст, обсяг і значення цього інституту дають вагомі підстави для надання йому статусу підгалузі цивільного права.
Під правовими принципами (Принципами права) розуміються основні засади, найважливіші положення правового регулювання суспільних відносин. Принципи права пронизують усі галузі права, проте в кожній галузі, підгалузі або правовому інституті їх дія проявляється по-своєму.
У житловому праві проявляється дію принципів декількох галузей права. Наприклад, у сфері житлових відносин користування житловими приміщеннями на основі договору найму регулювання здійснюється за принципами, властивим цивільного права і, отже, проявляється цивільно-правовий метод регулювання. Отже, основними принципами житлового права є:
1) п ринцип неприпустимість довільного позбавлення житла - найважливіший принцип житлового права, що має велике значення для реалізації стабільного, стійкого права користування житлом. Його можна розглядати як одне з основних проявів загального принципу неприпустимості довільного втручання в приватні справи.
2) п ринцип доступності для громадян умов найму житлових приміщень. Зміст даного принципу виражається в тому, що громадянин може реалізувати своє право на житло різними способами: на основі договору соціального найму, вступу в члени житлового або житлово-будівельного кооперативу або шляхом вступу в різні цивільні правовідносини з придбання житла та ін. Цей принцип реалізується в широкому розмаху житлового будівництва, що дозволяє більшу частину нових житлових приміщень надавати в оренду або за іншими підставами безкоштовно або за доступну плату малозабезпеченим громадянам, військовослужбовцям, працівникам бюджетної сфери та інших зазначеними в законі категоріям громадян, які потребують житло.
3) п ринцип недоторканності житла (Ст. 25 Конституції) зумовлює гарантії охорони права громадян на житло і спрямований на забезпечення стабільного здійснення власником (наймачем, орендарем) житлового приміщення права користуватися ним без порушення або обмеження цього права. В Конституції визначено, що ніхто не має права проникати в житло проти волі що у ньому осіб інакше як у випадках, встановлених федеральним законом, або на підставі судового рішення.
4) п ринцип демократичного, гуманістичного ставлення до громадян - наймачам і власникам житлових приміщень, що має величезне значення для регулювання житлових відносин в Росії.
5) п ринцип цивілізованого використання житлових приміщень. Прояв цього принципу, особливо в останні роки, можна проілюструвати такими прикладами:
Житлове законодавство надає громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, як правило, окрему квартиру на сім'ю;
Замість раніше діючого правила про примусове вилучення у наймача зайвої загальної площі і передачі її іншому наймачеві встановлено нове правило: наймач сам може ставити питання про заміну займаного ним житлового приміщення на житлове приміщення меншого розміру;
Скасовано раніше діяли численні обмеження при будівництві і придбанні громадянами у власність житлових будинків.
Відтепер приватна власність на нерухомість в житловій сфері, включаючи житловий фонд або його частина, не обмежується кількістю, розмірами і вартістю і забезпечується правом недоторканності (ст. 25 Конституції України). Здійснення цього принципу можна розглядати як прояв на практиці конституційних прав і свобод людини і громадянина, соціальної політики російської держави, спрямованої на створення умов, що забезпечують гідне життя і вільний розвиток людини.
6) п ринцип недоторканності власності, Що має велике значення для житлово-правового регулювання; він випливає з положень статті 35 Конституції Росії про те, що «ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду. Примусове відчуження майна для державних потреб може бути зроблено тільки за умови попереднього і рівноцінного відшкодування ».
Відповідно до цього принципу громадянам - власникам житлових приміщень законодавство надає можливість стабільно здійснювати права володіння, користування і розпорядження належними їм житловими приміщеннями відповідно до їх призначення (ст. 288 ЦК України), а членам сімей власників - можливість користуватися цими приміщеннями на умовах, передбачених житловим законодавством (ст. 292 ЦК України). Дія даного принципу в певній мірі впливає і на житлові відносини з користування житловими приміщеннями на підставі договору соціального найму, який носить безстроковий характер і передбачає можливість користування житлом не тільки наймачами, а й їхніми дітьми, онуками.
7) п ринцип неприпустимість обмеження (або позбавлення) права користування житловим приміщенням, За винятком дій наймача або членів його сім'ї, які не пов'язані зі зловживанням ними своїми житловими правами або з невиконанням покладених на них житлових обов'язків і безпосередньо при цьому не порушують права і законні інтереси інших осіб.
Обмеження права користування житловим приміщенням може спричинити за собою такі дії наймача або членів його сім'ї, які пов'язані зі зловживанням ними своїми правами або з невиконанням покладених на них обов'язків і порушують при цьому права і законні інтереси інших осіб.
В цілому, слід зробити висновок про те, чтопонятіе житлового права в широкому сенсі було сформульовано ще на базі змісту і сенсу перших житлових законів (Житлового кодексу Української РСР, Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, Законів України «Про основи федеральної житлової політики», «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» і ін.), в яких «житлові відносини» як предмет житлового права охоплювали всі різноманітні види житлових відносин, а не тільки відносини користування житловими приміщеннями. Як комплексна галузь права (правовий комплекс) житлове право регулює відносини, що складаються в процесі користування житловими приміщеннями, надання їх у користування, управління і експлуатації житлових фондів, тобто суспільні відносини, що виникають в процесі реалізації права на житло. Специфічною рисою суспільних відносин, які регулюються нормами житлового права, є те, що вони виникають, існують і розвиваються, головним чином, з приводу особливого матеріального об'єкта - житла (житлового будинку, квартири, кімнати тощо), спеціально призначеного для проживання громадян .
Поняття «житлове право» в широкому сенсі сформульовано на базі змісту і сенсу житлових законів - Житлового кодексу Росії, законів про основи житлової політики, про приватизацію та інших, в яких житлові відносини як предмет житлового права охоплюють всі різноманітні види житлових відносин, а не тільки відносини користування житловими приміщеннями.
Житлове право запозичує методи правового регулювання, що використовуються в інших, основних галузях права. Наприклад, для відносин користування житловими приміщеннями характерний цивільно-правовий метод (з використанням адміністративно-правових засобів); для відносин розподілу (надання) житла, управління житловим фондом, інших відносин організаційного, управлінського характеру - метод адміністративного права (метод влади-підпорядкування). Разом з тим житлове право - це не механічна сукупність різноманітних правових норм. У процесі кодифікації житлово-правовий матеріал був не просто систематизовано викладено в законах і Житловому кодексі, а перероблений і збагатив зміст правових норм, заповнив прогалини в праві, ввів в юридичну тканину нові, особливі системні нормативні правові узагальнення (в тому числі поняття «житлові відносини »), що дозволило створити відносно самостійне комплексне правове утворення.
Питання для самоконтролю:
2. Що розуміється під житловим правом у вузькому і широкому сенсах?
3. Які судження висловлювалися в юридичній літературі про місце житлового права в системі російського права?
4. Що є предметом регулювання житлового права?
5. Які особливості методу правового регулювання житлового права?
Житлове право - це сукупність норм права, що регулюють житлові відносини. Житлове законодавство ґрунтується на необхідності забезпечення органами державної влади та органами місцевого самоврядування умов для здійснення громадянами права на житло, його безпеки, на недоторканність і неприпустимість довільного позбавлення житла, на необхідність безперешкодного здійснення прав, що випливають з відносин, регульованих житловим законодавством, а також на визнання рівності учасників регульованих житловим законодавством відносин щодо володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями, якщо інше не випливає з житлового кодексу РФ, іншого федерального закону або змісту відповідних відносин, на необхідність забезпечення відновлення порушених житлових прав, їх судового захисту, забезпечення схоронності житлового фонду і використання житлових приміщень за призначенням (ст. 1 Житлового кодексу РФ).
Поняття «житлове право» вживається в юридичній літературі в двох значеннях: вузькому і широкому. У вузькому сенсі житлове право - це суб'єктивне право конкретної людини на житлове приміщення. Житлове право в широкому сенсі - це інститут цивільного права, що включає в себе норми інших галузей права, присвячені або безпосередньо житловим правовідносин, або відносинам, пов'язаних з житлом. Виходячи з цього, предметом житлового права є сукупність суспільних відносин, що виникають у зв'язку з використанням і експлуатацією житлового фонду. У чинному законодавстві ці відносини отримали назву «житлові відносини».
Проголошення в Конституції Російської Федерації (ст. 40) права на житло зумовило виділення всіх відносин, що виникають з приводу житлового приміщення, його використання і експлуатації в самостійну групу житлових відносин, а що регулюють ці відносини правових актів - в самостійну комплексну галузь - житлове право.
Суспільні відносини, які за прийнятою в Житловому кодексі РФ термінології називаються житловими, мають характерну особливість, складатися, як правило, з приводу готового об'єкта, яким є житловий будинок або інше житло, яке включене в установленому порядку до складу житлового фонду і призначене для проживання. Наявністю такого специфічного об'єкта регулювання суспільних відносин житлове законодавство чітко відрізняється від інших галузей законодавства і права.
У коло суспільних відносин, які служать предметом житлового законодавства (житлового права), входять відносини, що складаються з приводу управління житловим фондом; обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов; володіння і обмеженого розпорядження житловими приміщеннями, наданими громадянам-наймачам і членам їх сімей для проживання; відносини з приводу експлуатації, забезпечення збереження та ремонту житлових будинків і житлових приміщень та ін. Житловим законодавством регулюються також деякі інші відносини (які в Житловому кодексі РФ віднесені до житловим), що складаються в житловій сфері з приводу житла - житлово-земельні, кредитні та ін .
Поняття "житлове право" можна розглядати в трьох аспектах:
- 1) як галузь права, що регулює певну групу суспільних відносин;
- 2) як галузь юридичної науки (область правознавства);
- 3) як навчальну дисципліну, пов'язану з викладанням житлового права. Перераховані різновиди поняття "житлове право" взаємопов'язані, але кожна з них має власний зміст.
Житлове право як галузь права виступає в якості відправного поняття для галузевої юридичної науки і навчальної дисципліни.
Галузі права відрізняються один від одного, перш за все, предметом регулювання, тобто певним видом суспільних відносин, на які спрямовано вплив норм даної галузі права.
Загальним предметом житлового права є суспільні відносини з приводу житла. Усередині цього предмета виділяються кілька груп щодо однорідних суспільних відносин, що складаються в різних сферах діяльності держави по реалізації права громадян на житло, забезпечення їх в тих чи інших формах житловими приміщеннями і пов'язаних з ними інших відносин.
Таким чином, предметом регулювання житлового права є певна сукупність суспільних відносин, які отримали в законодавстві і в юридичній літературі назву "житлові відносини".
Поняття "житлові відносини" є збірним, що охоплює різні види відносин, що виникають з приводу житла: з надання житлових приміщень потребують них, придбання і будівництва житлових приміщень, з користування житловими приміщеннями, з управління житловим фондом, експлуатації житлового фонду і т.д. Таким чином, житлові відносини - це загальне родове поняття по відношенню до окремих їх видів.
З одного боку, до житлових відносин відносяться організаційні відносини, які складаються на засадах влади і підпорядкування (управління житловим фондом та облік нужденних у житлових приміщеннях фонду соціального використання та ін.), А з іншого - відносини, які складаються на засадах рівності їх учасників і , в свою чергу, поділяються на майнові (наприклад, наймання житлового приміщення і ін.) і особисті немайнові.
ЖК РФ (ст. 4) перераховує основні групи житлових відносин, відносячи до них відносини з приводу:
- 1) виникнення, здійснення, зміни, припинення права володіння, користування, розпорядження житловими приміщеннями державного і муніципального житлових фондів;
- 2) користування житловими приміщеннями приватного житлового фонду;
- 3) користування спільним майном власників приміщень;
- 4) віднесення приміщень до числа житлових приміщень та виключення їх з житлового фонду;
- 5) обліку житлового фонду;
- 6) утримання та ремонту житлових приміщень;
- 7) перебудови та перепланування житлових приміщень;
- 8) управління багатоквартирними будинками;
- 9) створення та діяльності житлових і житлово-будівельних кооперативів, товариств власників житла, прав і обов'язків їх членів;
- 10) надання комунальних послуг;
- 11) внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги;
- 12) контролю за використанням і схоронністю житлового фонду, відповідністю житлових приміщень встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства.
Житлові відносини, врегульовані правом, набувають форму житлових правовідносин.
Житлове право - це сукупність норм права, що регулюють житлові відносини.
До житловим відносинам застосовуються різні методи правового регулювання. Регулювання житлових відносин відбувається шляхом застосування різних за своєю галузевої приналежності правових норм: державного, адміністративного, цивільного та інших галузей права. Житлове право запозичує методи правового регулювання, що використовуються в інших галузях права: цивільно-правовий метод - рівність сторін і майнова самостійність - при користуванні житловими приміщеннями; метод адміністративного права - метод влади і підпорядкування - для відносин розподілу (надання) житла за договором соціального найму, управління житловим фондом соціального використання і т.д.
Серед юристів немає спільного розуміння житлового права як галузі права.
Ряд авторів вважають житлове право підгалузь цивільного права. Однак при цьому необхідно мати на увазі, що, крім власне цивільно-правових норм, житлові відносини регулюються і нормами інших галузей права (насамперед йдеться про житлово-правових нормах): наприклад, відносини з надання житлових приміщень фонду соціального використання регулюються за допомогою адміністративно-правових методів. На найближчу перспективу в Росії такий підхід збережеться, хоча слід зазначити, що з плином часу фонд соціального використання буде скорочуватися, що неминуче призведе до перерозподілу відносин: збільшення приватноправових і зменшення публічно-правових засад у житловій сфері.
Ряд інших вчених дотримуються іншої точки зору. У Російській Федерації діє значна кількість норм, які не можна віднести до тієї чи іншої традиційної галузі права. Такі норми містяться, наприклад, в Конституції Російської Федерації, ЖК РФ, ГК РФ (гл. 35), великій кількості федеральних законів, що регулюють питання соціальних гарантій у житловій сфері окремих категорій громадян (наприклад, "Про статус військовослужбовців" (ст. 15) , "Про міліцію", "Про прокуратуру Російської Федерації"), і ряді інших, в тому числі підзаконних, актів. Зазначені обставини ставлять перед вченими питання про розгляд житлового права як комплексної галузі права, в яку поряд з нормами власне житлового права входять норми, що відносяться до інших галузей права - адміністративного, фінансового, житлового, земельного та ін. Однак існування в системі права комплексних галузей права правовою наукою до теперішнього часу всіма вченими однозначно не визнано. У той же час заслуговує на увагу позиція І.А. Фаршатова, який житлове право відносить до комплексно-спеціалізованої галузі, що формується на базі основних галузей у зв'язку з необхідністю спеціалізованого регулювання окремих специфічних ділянок суспільних відносин, якими є житлові відносини.
Галузь права - це відносно відособлена усередині системи права сукупність однорідних правових норм, що регулюють певну однорідну сферу суспільних відносин. Однак в рамках єдиної системи права всі галузі права взаємопов'язані, не існує галузей права, абсолютно ізольованих одна від одної.
В основі поділу права на галузі лежать два критерії: предмет правового регулювання і метод правового регулювання.
Під предметом правового регулювання розуміється якісно однорідна сукупність суспільних відносин, на яку впливають норми певної галузі права. Іншими словами, предмет правового регулювання - це сфера, на яку поширює свою дію галузь права. Предмет регулювання є головною, об'єктивною підставою для розподілу правових норм за галузями права.
Слід мати на увазі, що право не зводиться лише до нормативного масиву, тобто зводу законів і інших правових актів. Будь-яка галузь права покликана відображати досягнення суспільства, передові ідеї і концепції, втілюючи їх у тій чи іншій сукупності правових норм (законі, кодексі і ін.). Слід також звернути увагу на має місце визначення галузі права як пов'язаної єдиними принципами та функціями підсистеми правових норм, які з використанням властивих їм специфічних юридичних способів і засобів регулюють певну широку сферу (область) однорідних суспільних відносин. Для житлового права, як, втім, і для деяких інших галузей права, характерним є наявність "прикордонних зон", тобто регулювання одних і тих же питань різними галузями права при відсутності при цьому дублювання. Так, наприклад, правове регулювання житлових відносин військовослужбовців відбувається як Федеральним законом "Про статус військовослужбовців", так і ЖК РФ. Житлові відносини регулюються також адміністративним, податкових, бюджетних і фінансових правом і рядом інших галузей права, що входять в публічне право.
Таким чином, у наявності відсутність чіткої диференціації системи права (розмежування галузей права), яка передбачає чіткий і вичерпний "розділ" території. Такий стан пояснюється тим, що регулювання житлових відносин силами і засобами однієї галузі права в даний час неможливо в силу їх великої диференціації. У той же час об'єктивно потрібне використання можливостей декількох галузей права, з арсеналу яких береться те, що в даний момент найбільш адекватно відповідає цілеспрямованому та ефективному правовому регулюванню. Йдеться про інтеграцію окремих галузей права, яка в своїй перспективі може привести до "легалізації" нової галузі права (наприклад, житлового права). У той же час всі норми житлового права характеризуються єдністю, внутрішньої узгодженістю і органічної взаємозв'язком з метою реалізації громадянами конституційного права на житло.
Об'єктом житлового права є особливий матеріальний об'єкт - житлове приміщення, тобто приміщення, спеціально призначене для проживання фізичних осіб.
Кожна галузь має свій специфічний метод правового регулювання, під яким слід розуміти способи впливу (сукупність юридичних прийомів і засобів) галузі права, за допомогою яких проводиться регулювання певного виду суспільних відносин. Головною рисою, що визначає відмінності в способах впливу права на суспільні відносини, є характер взаємного становища учасників суспільних відносин.
В одних галузях переважає метод владного зобов'язування. Так, в адміністративному праві діє метод субординації і владного наказу, що дозволяє ефективно регулювати службову і управлінську діяльність. В інших галузях переважає метод рівності сторін (дозволу). Наприклад, у цивільному праві використовується диспозитивний метод правового регулювання, який передбачає для суб'єктів відому альтернативну можливість поведінки в рамках правової норми. У житловому праві в різних видах житлових відносин діють обидва зазначених методу в різних варіаціях, своєрідність яких визначається конкретними способами регулювання: дозвіл (використовувати житлове приміщення для проживання), заборона (наприклад, використовувати житлове приміщення не за призначенням), позитивне зобов'язування (наприклад, платити за житлове приміщення і комунальні послуги). У структуру методу правового регулювання входять такі елементи, як встановлення меж регульованих відносин, визначення меж належного і можливого поведінки суб'єктів (фізичних осіб і організацій), визначення заходів відповідальності і ряд інших елементів, за допомогою яких правові норми надають необхідний вплив на суспільні відносини.
Для розуміння житлового права як самостійної галузі права можна використовувати також такі аргументи:
- 1) наявність потреби і державного інтересу в самостійному правовому регулюванні житлової сфери в силу специфіки об'єкта і значущості житлової проблеми для становлення в Росії соціальної правової держави, тобто необхідні спеціальні джерела права, якими є ЖК РФ і інші джерела житлового права (житлове законодавство);
- 2) конституційне і законодавче закріплення принципів житлового права;
- 3) наявність специфічної, властивої тільки житловому праву, системи понять, категорій та інститутів, які будуть розглянуті далі.
Таким чином, в найзагальнішому вигляді житлове право можна визначити як систему загальнообов'язкових норм (правил поведінки), встановлених і забезпечуваних державою, спрямованих на регулювання суспільних відносин у житловій сфері в інтересах людини, суспільства і держави.
Житлове право як галузь юридичної науки слід розглядати як систему знань про правовий зміст процесів і явищ, що складаються в житловій сфері діяльності держави, інших публічних інститутів, організацій і громадян. Житлове право вивчає поняття права на житло, форми його реалізації, механізм житлового забезпечення з фонду соціального забезпечення та інших житлових фондів, поняття договору соціального найму, питання користування і розпорядження житловими приміщеннями, правове становище житлових кооперативів та інших організацій, що діють в житловій сфері; питання юридичної відповідальності у житловій сфері та інші питання. Все це становить основний предмет науки житлового права.