Після погодження умов оренди житлової або нежитлової нерухомості, у сторін з часом може виникнути необхідність перегляду деяких пунктів вже чинного договору, в тому числі його пролонгації або скасування. Згідно з цивільним кодексом Російської Федерації, у такому разі сторони можуть внести зміни до чинного орендного договору, уклавши додаткову угоду. У законодавстві не передбачені окремі вимоги до форми та змісту такої угоди, і вона має бути складена відповідно до правил, що регулюють орендні договори.
Зміст:У яких випадках укладається додаткова угода до договору оренди
Якщо сторони підписали договір про оренду приміщення, умови у ньому діятимуть до закінчення зазначених термінів. Можливі 2 способи перегляду умов або строків угоди:
- Мирний. Коли обидві сторони погоджуються на нові умови у договорі оренди, вони мають право зафіксувати цей факт шляхом підписання додаткової угоди;
- Судовий. Якщо одна із сторін прагне змінити умови орендної угоди, а друга перешкоджає цьому, перша має право звернутися до суду з відповідною вимогою.
Додатковою угодою до договору оренди можуть регулюватися всі умови, включаючи:
- Вартість оренди приміщення;
- Права орендаря використання нерухомості;
- Обов'язки орендаря та орендодавця;
- дати виплат за договором;
- Строки угоди.
Якщо додаткова угода укладається для дострокового розірвання орендного договору, до неї повинен додаватися акт приймання-передачі нерухомості з підписами обох сторін.
Часто орендодавці наполягають на продовженні договору оренди саме через додаткову угоду, навіть якщо в ній передбачено автоматичну пролонгацію терміну дії. Відбувається це в тих випадках, коли оренда нерухомості реєструється як обтяження права власності. Реєстратор вимагає від орендодавця подавати додаткову угоду, щоб відстежувати строки.
Слід зазначити, що не доцільно укладати додаткову угоду, якщо сторони домовилися про переведення нежитлового приміщення в житлове, або навпаки. При зміні призначення приміщення, правничий та обов'язки орендодавця і орендаря сильно зміняться, проти раніше складеним договором. Відповідно, щоб уникнути зайвої плутанини та складнощів у укладанні угоди, легше припинити дію поточного орендного договору та укласти новий.
Як укласти додаткову угоду до договору оренди
Серйозних відмінностей немає у плані правил укладання договору оренди та додаткової угоди щодо нього. При цьому важливо знати кілька правил складання такого документа:
- У угоді обов'язково має бути зазначено, доповненням до якого конкретно договору є. Тобто потрібно вказати ключову інформацію про чинний документ, який визначає правила оренди нерухомості;
- Коли додаткову угоду зазначають зміни умов основного договору, слід зазначити пункти документа оренди, які перестають діяти чи змінюється їх редакція. Наприклад: «Пункт №4 договору оренди вважати недійсним»;
- Форма додаткової угоди має співпадати із формою основного договору оренди. Якщо документ, що визначає правила оренди, було надруковано, то додаткова угода не може бути укладена у письмовій формі. Це стосується і посвідчення документа. Тобто якщо договір оренди засвідчувався нотаріусом, то потрібно запевнити і додаткову угоду.
Сторони, які становлять додаткову угоду до договору оренди, повинні розуміти, що цей документ також підлягає державній реєстрації, а також основна угода. Відповідно, після його підписання слід звернутися до реєстратора, щоб він зафіксував зміни у договорі. Перед зверненням потрібно буде сплатити державне мито, яке для фізичної особи станом на 2019 рік становить 350 рублів, а для юридичної особи 1000 рублів.
Іноді доводиться вносити зміни до вже оформлених документально умов договору.
Не завжди існує можливість переукласти угоду. У разі законодавством Російської Федерації передбачена можливість оформлення з наступним підписанням додаткової угоди.
Для орендних угод найчастіше доводиться змінювати такі умови:
- продовжувати термін дії орендної угоди;
- Змінювати вартість орендної плати.
За загальноприйнятими вимогами додаткові угоди підписують ті самі особи, що й основний договір. Якщо сторонами-учасниками (хоча б однією з них) є юридична особа (організація), то підпис повинен бути закріплений відповідною оригінальною печаткою підприємства.
Зміст додаткової угоди оренди
У цьому документі необхідно вказати насамперед атрибути. Ними є номер (поточний), назва міста, в якому воно підписано та дата підписання. Структура цього документа дуже нагадує загальний (типовий) договір. Тобто, у нього є вступна частина.
Нагадаємо, що сторонами за орендною угодою є наймач (орендар) та власник (орендодавець). Дані про них наводяться в тій самій вступній частині. Цими відомостями є Прізвище, Ім'я, По-батькові осіб, які будуть ставити свої підписи.
Для організацій необхідно вказати їхню назву, Прізвище, Ім'я, По-батькові уповноваженого представника. Крім цього, слід послатися на підстави правомірності підписання документа.
Також слід зазначити, яке саме майно орендується. І тому прописують його найменування, і індивідуалізують відомості. У цьому розділі розкривається суть змін (ренти, термінів, інших умов). Зокрема, вказуються нові.
Відповідність угоди основному документу
Наведені в додатковій угоді відомості про орендні майнові цінності повинні бути дублюючими даними наведених в основному угоді.
Окрім цього, у документі можна описувати інші умови. Наприклад, відповідальності сторін-учасників. Зокрема, можна зазначити відповідальність за дотримання внесених змін. Тут же можна описати всі штрафні санкції та компенсації, які йдуть за недотриманням нових умов.
Крім розмірів штрафів, потрібно описати порядок їх відшкодування. Серед інших розділів можна назвати такі: форс-мажор (дії непереборних сил), врегулювання спірних моментів, інші умови. В останньому розділі зазначаються реквізити сторін-учасників, що має сенс прописати їх повністю. Зразки – посилання нижче.
Нижче розташований типовий приклад і форма додаткової угоди до договору оренди, варіант якого можна скачати безкоштовно.
ДОДАТКОВА УГОДА № 2
до Договору оренди нежитлового приміщення
№ __________ від__________ 2013 р.
м. Москва «__» __________ 2013 р.
__________ , іменоване надалі «Орендодавець», що має ліцензію на провадження діяльності з управління інвестиційними фондами , пайовими інвестиційними фондами та недержавними пенсійними фондами __________ , видану Федеральною службою з фінансових ринків __________ , в обличчі __________ , що діє на підставі __________ , з одного боку, і
Товариство з обмеженою відповідальністю (Експлорейшн») , іменоване надалі «Орендар», що діє на підставі Статуту, з іншого боку, спільно іменовані Сторони, уклали цю Додаткову угоду № 2 до Договору оренди нежитлового приміщення № __________ від__________ 2013 р. (далі – Договір) про наступне:
1. З__________ 2013 р.
«1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає за плату у тимчасове володіння та користування нежитлові приміщення загальною площею 1 358,1 (одна тисяча триста п'ятдесят вісім цілих одна десята) кв. м. (далі за текстом – Приміщення), що знаходяться у будівлі за адресою: (далі за текстом – Будівля), а саме:
Кімнати №№ 1-16 у приміщенні I , площею 579,7 (п'ятсот сімдесят дев'ять цілих сімдесятих) кв. м., розташовані на 4-му поверсі Будинку, позначені на поверховому плані (Додаток до цього Договору) як приміщення №№ 000, 404, 407;
Кімнати №№ 18-21 у приміщенні I , площею 127,5 (сто двадцять сім цілих п'ять десятих) кв. м., розташовані на 4-му поверсі Будинку, позначені на поверховому плані (Додаток до цього Договору) як приміщення №000а;
Кімнати №№ 40-45 у приміщенні I , площею 216,5 (двісті шістнадцять цілих п'ять десятих) кв. м., розташовані на 4-му поверсі Будинку, позначені на поверховому плані (Додаток до цього Договору) як приміщення № 000;
Кімнати №№ 000-131 у приміщенні I , площею 220,2 (двісті двадцять цілих дві десятих) кв. м., розташовані на 4-му поверсі Будинку, позначені на поверховому плані (Додаток до цього Договору) як приміщення № 000;
Кімнату № 48 у приміщенні I , площею 107,9 (сто сім цілих дев'ять десятих) кв. м., розташовану на 7-му поверсі Будинку, позначену на поверховому плані (Додаток до цього Договору) як приміщення №№ 000, 718;
Кімнати №№ 000-140 у приміщенні I , площею 106,3 (сто шість цілих три десятих) кв. м., розташовані на 4-му поверсі Будинку, позначені на поверховому плані (Додаток до цього Договору) як приміщення № 000 ».
2. З__________ 2013 р. викласти п. 1.1. Договори у наступній редакції:
«5.1. Річний розмір орендної плати за приміщення загальною площею 1 358,1 кв. м. складає __________ (__________ ) рублів за 1 (один) кв. м. (у т. ч. ПДВ за ставкою 18%). Система оподаткування, що застосовується Орендодавцем, не впливає на величину орендної плати».
3. З__________ 2013 р. викласти п. 5.2. Договори у наступній редакції:
«5.2. Орендна плата за повний календарний місяць визначається рівною 1/12 річного розміру орендної плати за приміщення загальною площею 1 358,1 кв. м., і складає __________ (__________ ) рублів, включаючи ПДВ за ставкою 18% у розмірі __________ (__________ ) рублів. Орендна плата за неповний календарний місяць розраховується як орендна плата за повний календарний місяць, помножена на кількість днів оренди до загальної кількості календарних днів цього місяця».
4. Орендодавець зобов'язується __________ 2013 р. передати Орендарю за Актом прийому-передачі нежитлове приміщення загальною площею 106,3 кв. м., розташоване на 4-му поверсі будівлі за адресою: , а саме: кімнати №№ 000-140 у приміщенні I , позначені на поверховому плані (Додаток до Договору) як приміщення № 000.
5. Усі інші положення Договору залишаються без змін та зберігають свою юридичну силу.
6. Ця Додаткова угода № 2 є невід'ємною частиною Договору та набирає чинності з моменту її підписання обома Сторонами.
7. Ця Додаткова угода № 2 укладена у двох примірниках, що мають рівну юридичну силу, по одному для кожної із Сторін.
Підписи сторін
Орендодавець | Орендар |
__________ | __________ |
______________________ /__________ / | _______________________ /__________ / |
М. П. | М. П. |
ОРЕНДОДАВЕЦЬ: __________ _______________________ | ОРЕНДАР: __________ _____________________ |
|
/__________ / | /__________ / |
Умови орендних відносин визначаються угодою сторін. Але обставини можуть змінюватися, що тягне за собою зміну домовленостей. Як у 2020 році оформити додаткову угоду до орендного договору?
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Укладання угоди оренди супроводжується оформленням належного договору. У ньому визначаються умови правовідносин. Але обумовлені умови можуть змінитись у зв'язку з обставинами.
Чи потрібно в цьому випадку переукладати договір чи достатньо доповнити основний документ? Як складається додаткова угода до орендного договору у 2020 році?
Основні аспекти
Орендні правовідносини регулюються договором. Під орендою розуміється передача майна від власника до іншої особі у користування, за певну плату та на обумовлений термін.
До договору включаються будь-які пункти, які сторони вважають важливими. Але водночас законодавчо визначено умови, без яких документ визнається недійсним.
Договір оренди повинен обов'язково включати:
- дані сторін;
- опис об'єкта;
- тривалість оренди;
- сума та порядок оплати.
Додатково вказуються такі відомості, як:
- відповідальність сторін порушення умов;
- причини дострокового розірвання;
- можливість пролонгації;
- обов'язки сторін тощо.
Найчастіше орендний договір укладається відносно тривалий період – кілька місяців чи років. Зрозуміло, що передбачити всі ситуації неможливо і може знадобитися зміна умов.
Реєстрація договору проводиться відповідно до . Сутність додаткових угод та його ставлення до початкового договору визначено у ст.
Законодавчо необхідність додаткової угоди обумовлена тим, що усна зміна умов не визнається юридичним фактом. Відповідно до односторонньої зміни умов угоди неможливе.
Оформлення зразка додаткової угоди до договору оренди
Типова форма додаткової угоди до договору оренди містить такі елементи:
Але, використовуючи шаблон угоди, важливо враховувати нюанси змін. У кожному окремому випадку може знадобитися дотримання певних правил.
Про продовження терміну (пролонгація)
Найчастіше угоду про пролонгацію договору оренди укладають навіть у тому випадку, коли договором передбачено автоматичне продовження.
Вимогою реєстратора є надання орендарем додаткової угоди для відстеження строків.
Якихось особливих відмінностей між укладенням договору та угоди до нього не передбачено. Але треба врахувати певні норми:
Про зміну ціни
Вказівка ціни в орендному договорі – це одна з основних умов угоди. Поки ціна не вказана, договір не можна вважати дійсним.
З часом вартість оренди може змінюватись за різними обставинами – зростання цін, проведення ремонту житла власником, бажання господаря.
Про зміну ціни орендодавець зобов'язаний повідомити орендаря заздалегідь та бажано у письмовій формі.
Важливо знати, що до закінчення терміну договору орендар ні погоджуватися зміну раніше обумовлених умов.
Звичайно, власник квартири в цьому випадку може вимагати дострокового.
Але цього потрібно послатися інші причини розірвання, зазначені у договорі оренди спочатку чи обгрунтувати необхідність розірвання.
Але відмова орендаря від зміни ціни протягом дії договору передбачена згідно із законом. На практиці погоджуватися доводиться, оскільки причину дострокового розірвання у разі відмови буде знайдено.
У угоді вказується:
- реквізити договору оренди;
- номер зміни умови про ціну (можна навести цитату з тексту);
- нова умова із зазначенням ціни та порядку оплати;
- згода сторін, дата, підписи.
При зміні орендодавця (власника)
Зміна власника об'єкта оренди може стати причиною розірвання договору після закінчення строку або на підставі причин для дострокового розірвання.
У разі розірвання основного договору
Договір оренди може бути розірваний:
- після закінчення терміну дії;
- в односторонньому порядку виходячи з причин, обумовлених у договорі чи судового рішення;
- достроково за взаємною згодою сторін.
В останньому випадку додаткову угоду необхідно виключити можливі претензії сторін щодо одностороннього розірвання договору.
Наприклад, орендар побажав з'їхати, попередив господаря житла на словах, але офіційно договір не розірвав.
Але оскільки дія угоди продовжується, то орендодавець через деякий час може звернутися до суду і вимагати сплати вартості оренди за період оренди.
Щоб уникнути казусів, сторони правочину оренди при достроковому розірванні договору підписують угоду. У ньому зазначається, що договір розірвано.
Опис причини розірвання у разі необов'язково, взаємна згода є визначальним моментом. Бланк угоди про розірвання договору оренди можна.
Важливо! При оформленні розірвання договору необхідно додатково скласти об'єкт. Цей документ підтвердить, що предмету угоди дійсно повернено власнику та претензії відсутні.
Особливості залежно від об'єкту
Зміни до орендного договору можуть вноситися не лише щодо ціни, пролонгації чи зміни сторін.
Причиною внесення змін може бути будь-яка умова, зміна якої не суперечить іншим умовам угоди або чинному законодавству.
Окремо варто наголосити на ситуації, коли змінюється предмет оренди. Такі ситуації не часто, але трапляються. Основна умова така, щоб новий об'єкт належав тому ж власнику.
В іншому істотних умов для укладання угоди немає. Так само прописується, як і що змінюється.
Тобто прописується, що змінюється об'єкт договору. У цьому наводяться ідентифікаційні характеристики нового об'єкта.
Схема додаткової угоди завжди приблизно однакова. Але залежно від цього предметом угоди, існує певна специфіка.
Нежитлове приміщення
Угода до договору оренди житлового або нежитлового приміщення складається за одним і тим самим алгоритмом. Але це тільки в тому випадку, коли змінюється все, крім призначення об'єкта.
У разі, коли в процесі дії договору змінюється статус приміщення, найкраще переукласти договір – розірвати старий та підписати новий.
Наприклад, нежитлове приміщення переведено до житлового фонду чи навпаки. За фактом має місце зміна об'єкта і можна було б оформити.
Але такий, здавалося б, не надто суттєвий нюанс може виявитися дуже важливим. Зміна призначення може повністю змінити правничий та обов'язки сторін.
Часом прописати всі зміни в угоді практично аналогічно до оформлення нового договору.
Земельна ділянка
Устаткування
Коли предметом оренди є устаткування, приводом для складання додаткової угоди може бути дострокове розірвання оренди.
Додатково до угоди складається предмет оренди. Також підставою доповнення можуть ставати умови експлуатації, що змінилися.
У процесі використання орендарем можуть бути здійснені невід'ємні покращення обладнання.
У такому разі угода укладається для встановлення порядку оплати цих покращень орендодавцем, що може виражатися зниженням вартості оренди.