При проведении сделок купли-продажи недвижимости и иного имущества важно учесть интересы всех сторон. Для этих целей наш Депозитарий предлагает Вам заключить договор «Эксперт-сейфинг».

В чем отличие от коллективного договора:

Договор «Эксперт-сейфинг» подразумевает независимый доступ к сейфовой ячейке каждым из арендаторов индивидуально, без присутствия других арендаторов при соблюдении условий доступа, прописанных в договоре и при контроле со стороны сотрудника сейфового хранилища (при выемке ценных пакетов из ячейки).

При оформлении договора «Эксперт-сейфинг» арендаторы подписывают специальное дополнительное соглашение, в котором обязательно указываются следующие параметры:

ФИО арендатора и номер сейфового пакета (ов), который он закладывает в ячейку;
перечень документов, при предъявлении которых арендаторы получают индивидуальный доступ (под контролем сотрудника депозитария) к сейфовой ячейке. Это могут быть: Договор купли-продажи объекта, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), справка по форме №9, акт приема-передачи, соглашение цессии;
условия доступа арендаторов к сейфовой ячейке при ситуациях: сделка совершилась, право собственности перешло; сделка не совершилась, право собственности не перешло, получен отказ Росреестра в регистрации/стороны подали заявления о прекращении регистрации; сделка совершилась частично (часть объектов зарегистрирована, а часть нет (при сделках, в которых участвует несколько объектов недвижимости); сделка не состоялась – стороны не подписали договор купли-продажи.

Сотрудник депозитария присутствует при закладке ценных пакетов в сейфовую ячейку и производит выдачу ценных пакетов в соответствии с условиями договора аренды. Сведения о посещении заносятся в специальную Карточку посещений. При каждом посещении сейфовой ячейки Посетитель расписывается в карточке посещений.

В договоре «Эксперт-сейфинг» Вы можете подробно описать все этапы взаиморасчетов между Арендатором и Арендодателем, всех Получателей ценных пакетов (Продавец (пакет с денежными средствами), Покупатель (пакет с распиской от Продавца о получении денежных средств), Посредник (пакет с агентским вознаграждением) и т.д.). Сейфовая ячейка по данному варианту договора аренды максимально защитит все стороны сделки от возможных рисков и является самым надежным вариантом проведения расчетов в сделке купли-продажи недвижимости.

Все больше фактов о том, что Сбер деградирует и не может обеспечить своим клиентам элементарного сервиса и элементарных норм. Аналитики предсказывают - за предложение воспользоваться услугами Сбера уже плюются, а скоро будут давать и в морду. Расскажу о своем посещении отделения Сбербанка РФ в Москве по адресу: Москва, переулок Сивцев Вражек д.29/16 (8-499-241-59-37, 8-499-241-71-26), 1 этаж, отделение по работе с физическими лицами.

Мы с покупателем-риелтором решили делать расчет за куплю-продажи квартиры через сейфовую ячейку данного отделения Сбера. Со стороны продавца сопровождающий эксперт, со стороны покупателя охрана. Начали оформлять договор аренды банковской ячейки. Сотрудники Сбера с самого начала поставили жесткое условие - в депозитарий будут допущены только стороны по купле-продажи. Сопровождаюшим нельзя. Хотя на сайте Сбера ясно написано что сопровождающие до 2 человек могут, если стороны заключат дополнительное соглашение к договору по аренде сейфа. Поэтому осуществить пересчет и проверку купюр на подлинность в самом депозитарии не получилось. Решено было привлечь кассира и за плату в размере 0,2 процента от суммы сделки с его помощью пересчитать и проверить купюры.

Касса располагалась в крохотной комнатке имеющей два оконца. Одно с выходом в общий зал, другое в маленькую комнатку для спец расчетов.В маленькую комнатку нас не пустили, передачу нескольких миллионов рублей не посчитали поводом для беспокойства и кассир стала обслуживать нас в общем зале.Все дело в том, что спец машинка для пересчета денег находилась у оконца в общий зал и двигать ее к другому оконцу кассиру было просто лень. Проверку на подлинность сделали так: пачки купюр раскрывали веером и смотрели на отражение в ультрафиолете. Так сумму в несколько миллионов «проверили» за полторы минуты. Кассир, старушка пенсионерка, чем дальше, тем больше «радовала» нас своими капризами. После пересчета оказалось, что кассиру лень было идти за спец пломбирами и пластиковым боксом. Поэтому решено было положить деньги в прозрачный целофановый пакетик и закрутить скобами от степлера. Сначала хотели опечатать скотчем. Но идти за скотчем кассиру-пенсионерке было тоже лень. А возможно его просто не оказалось в данном отделении Сбера. Поэтому решили ограничится скобами степлера.

В депозитарий мы шли через общий зал. Охранника вызвать нас проводить сотрудники Сбера тоже отказались. По словам сотрудниц у охранников много других важных дел, и им некогда тратить свое время на мелочи. Покупатель-риелтор пошла в депозитарий с громадной хозяйственной сумкой и этому обстоятельству никто тоже не придал никакого значения. Оформление и закладка денег в сейф происходила 10 минут. Все это время стороны стояли в депозитарии, а сопровождающие и эксперты по ту сторону двери. Поэтому дополнительная проверка купюр на подлинность и пересчет были сорваны. Потом оказалось что пластиковые боксы все таки есть, просто находятся в самих сейфах, и в самый последний момент деньги в них таки были положены.

Забегая вперед скажу что сделка сорвалась. Мы стали ругаться со стороной по сделке, негодовать, что обязательная процедура по проверке на пересчет и подлинность сопровождающим экспертом была сорвана. Его незаконно отстранили от этого сотрудники Сбера, а покупатель-риелтор согласилась с этим. Деньги минут 10-15 находились фактически в незапломбированном виде без нашего контроля как стороны по сделке. С противной стороной мы долго ругались, и в итоге покупатель осталась со своими деньгами, а мы со своей квартирой. Сделка, на подготовку которой обе стороны вложили не один десяток тысяч рублей, и за которую заплатили Сберу около 10 тысяч рублей, накрылась медным тазом из за отвратительного сервиса и порядка в том злополучном отделении Сбера. До последнего момента сотрудники Сбера скрывали от нас порядок оформления аренды сейфа, никто не желал отвечать на наши вопросы. Больше того, так называемая «горячая линия» Сбера тоже ничего не знала и советовала обращаться непосредственно к сотрудникам депозитария.

Не советую никому делать расчеты за куплю-продажу квартир через сейфовые ячейки Сбербанка. Советую обращаться в другие банки, там по крайне мере в общих залах дежурят охранники. Вообще, сама идея расчета налом нелепая. В других банках, а раньше и в самом Сбере был расчет через аккредитив на расчетном счете. Но почему то в других банках он до сих пор есть, а Сбер его убрал. В других банках есть такие услуги по хранению нала, как ответственное хранение с описью вложения, как эксперт-сейфинг, когда вложение и выемку нала из сейфа производят сами сотрудники банка.

Я думаю, что многие согласятся, что, когда в Сбере нет ленты скотча для самопального и примитивного опломбирования денег то, это уже деградация банка. Это маразм в его крайней степени. Прощай Сбер, ты меня, и моих знакомых никогда больше не увидишь своими клиентами.

Единый депозитарный центр предоставляет услуги аренды сейфовых ячеек в Санкт-Петербурге.

Проведение безопасных расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости (комната, квартира, дом, участок, помещение, здание и т.д.), автотранспортных средств и иных сделок.
На период отпуска или командировки для сохранности ценностей (ювелирные изделия и украшения), документов (на собственность, ценные бумаги и акции, юридические документы и др.).
Долговременное и надежное хранение семейных ценностей и документов.
При необходимости депозитария для ценных бумаг и акций.
Если вы арендуете квартиру/комнату и у Вас нет гарантий, что ключами от квартиры не могут воспользоваться третьи лица.

Стоимость арендной платы зависит от срока аренды и размера сейфовой ячейки.

Договор аренды сейфовой ячейки

Вы можете выбрать договор аренды сейфовой ячейки в банке или в Едином депозитарном центре в зависимости от Ваших целей (депозитарий для ценных бумаг , денег, драгоценностей и т.д.):

Индивидуальный договор мы рекомендуем для долгосрочного хранения ценностей, ювелирных украшений и финансовых документов, а также для временного хранения денежных средств (например, перед тем как осуществить сделку купли-продажи недвижимости или после нее).
Скачать текст Индивидуального договора можно .
Коллективный договор используется как для хранения семейных ценностей, документов и денежных средств, так и для проведения простых расчетов по сделкам с недвижимостью.
Скачать текст Коллективного договора можно .
«Эксперт-сейфинг» . Один из самых надежных типов договора для проведения сделок купли-продажи недвижимости, а также для проведения сложных инвестиционных сделок (2 и более объекта, несколько продавцов и покупателей). При проведении эксперт-сейфинга квалифицированный сотрудник Расчетного центра контролирует закладку и получение сейф-пакетов арендаторами в соответствии с условиями договора.
Скачать текст договора Эксперт-сейфинга можно .
«Переуступка (цессия)» . Данный вид договора применяется при сделках переуступки (цессии) прав требований на объект недвижимости в новостройках (еще до постройки и сдачи дома) от одного дольщика к другому.
Скачать текст договора можно .

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Банковская ячейка по сделкам купли-продажи

Банковская ячейка при продаже и покупке квартир

Часто специалисты по недвижимости используют словосочетание «эксперт-сейфинг », говоря о банковских ячейках при продаже или покупке квартир, домов, комнат и иного недвижимого имущества. У Покупателей или у Продавцов в ответ возникает недоуменное выражение: «Что это такое? »

«Эксперт-сейфинг» — это

Договор аренды банковской ячейки по сделкам купли-продажи недвижимости
в котором банк контролирует доступ к содержимому в ячейке строго при соблюдении арендаторами условий доступа, при этом арендаторов может быть более двух

Эксперт-сейфинг, как один из видов аренды банковской ячейки при продаже квартиры, является одним из самых Важных этапов , поскольку надежно гарантирует Продавцу, что он получит деньги за проданное имущество, а Покупателю, что он получит оплаченное недвижимое имущество в собственность.

При расчетах «эксперт-сейфинг» в одну ячейку можно поместить несколько пакетов, предназначенных разным арендаторам одной депозитарной ячейки, Банк же контролирует условия выдачи именно пакетов каждому конкретному арендатору на тех условиях, что прописаны в договоре аренды банковской ячейки.

Таким образом, каждый из арендаторов не зависит друг от друга по времени посещения ячейки и гарантированно получит свой ценный пакет при соблюдении условий, которые были зафиксированы сторонами договора.

Какие могут быть денежные риски
при оформлении сделки купли-продажи квартиры/комнаты
без «эксперт-сейфинга»?

Если Покупатель отдаст деньги Продавцу после подачи документов на регистрацию, но до регистрации перехода прав собственности: Покупатель может остаться и без недвижимости, и без денег , если Росреестр по каким-либо причинам откажет в регистрации прав собственности на Покупателя.

Если Покупатель отдаст деньги только после регистрации перехода права собственности на нового собственника: Продавец может остаться и без денег, и без имущества, если Покупатель окажется недобросовестным.

Выходом из сложившейся ситуации является продажа через банковскую ячейку с условием эксперт-сейфинга и расчеты через аккредитив. Мы посвятили , сейчас мы поговорим о расчетах через банковские ячейки.
При расчетах через Банковские ячейки (депозитарий) Покупатель закладывает денежные средства в сейфовую ячейку в пользу Продавца. Продавец может забрать деньги только при условии, что имущество перешло в собственность Покупателя, предъявив Банку . Таким образом, и Продавец, и Покупатель защищают себя от мошенничества .

продавцу

что он получит деньги за проданное имущество

«эксперт-сейфинг» надежно гарантирует покупателю

что деньги будут переданы продавцу только после того, как собственность на покупателя будет зарегистрирована

Где производить расчеты через ячейки по договору купли-продажи?

Услуги аренды банковской ячейки при продаже квартир, комнат и иной недвижимости предоставляют специализированные расчетные центры или Банки. Очень важно, чтобы организация, которая предоставляет Банковские ячейки в аренду, была надежной. Желательно, чтобы она была подконтрольна Центральному Банку РФ. Обратите внимание на организационно-правовую форму расчетного центра, проверьте ответственность организации. Далее, все эти организации, мы будем называть «Расчетный центр »
Мы рекомендуем следующие расчетные центры:

К сожалению многие ведущие банки не предоставляют услугу именно «Эксперт-сейфинга», но если Клиент настроен провести сделку только в определенном банке, то выходом является аренда нескольких ячеек с контролем Банка за доступом именно к ячейке, а не к ценному содержимому.

Напоследок, еще раз подчеркнем, что только грамотно организованная сделка по поможет Вам избежать крупных финансовых потерь, Продавцу получить деньги, а Покупателю Имущество, свободное от задолженностей, от претензий третьих лиц, проверенное Службой безопасности на предмет всей истории Квартиры или комнаты, а юристами на предупреждение всех юридически нежелательных последствий.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на

Передача денег при сделке с недвижимостью.

Сделки с недвижимостью имеют высокую цену. Переход права собственности от продавца к покупателю происходит после регистрации права собственности.

В ходе сделки постоянно возникают разные вопросы:
Каким способом покупатель должен передать деньги продавцу? Как происходит ? Где и продавцу?

Для покупателя недвижимости − самая надёжная схема расчётов та, когда окончательный расчёт по сделке будет происходить, после того, как он стал собственником недвижимости.

Для продавца всё наоборот, ему выгоднее, когда расчёт по сделке будет осуществляться до регистрации. Нельзя проводить сделку, если стороны не договорились, как вести расчёты.

Виды расчётов при сделке купли-продажи недвижимости.

2. Аренда банковской ячейки.

3. Безналичный перевод.

4. Банковский аккредитив.

5. Эскроу-счёт.

6. Депозит нотариуса.

7. Ипотека. Депозитарий банка.

1. Передача наличных из рук в руки.

Это самый простой и вместе с тем рискованный способ передачи денег. Ведь деньги передаются до регистрации. Если вы договорились и прописали в договоре купли-продажи, что передача денег будет происходить наличным путём, то заранее нужно заготовить расписку о передаче денег. Расписка в получении денежных средств за квартиру страхует вас от действий недобросовестного продавца. Нужно заранее подготовить место для проверки и пересчёта купюр.

Недостатки:

Сложно проверить подлинность купюр.
Передача наличными всегда сопряжена с риском грабежа и других мошеннических действий.
Сложно вернуть деньги, если сделку не зарегистрируют в Росреестре.

2. Аренда банковской ячейки.

В Санкт-Петербурге самая популярная схема расчётов – это расчёт через банковскую ячейку. Можно арендовать обычную банковскую ячейку, а можно эксперт-сейфинг.

Смысл сделки состоит в том, что деньги за
приобретаемый объект недвижимости закладываются в арендованную ячейку банка. После свершения факта государственной регистрации сделки, перехода права собственности к покупателю и приёма-передачи объекта недвижимости, покупатель и продавец посещают банк, вскрывают банковскую ячейку и забирают причитающиеся им ценные пакеты. Продавец получает ценный пакет с деньгами, а покупатель расписку о получении им полной стоимости объекта недвижимости.

Стоимость аренды банковской ячейки складывается из стоимости оформления договора (около 2 тыс.руб.) и стоимости аренды. Стоимость аренды ячейки за 1 сутки составляет 30 рублей. Включение в договор условий выбытия составляет 500 рублей. В итоге аренда сейфовой ячейки в среднем обходится около 3,5 тыс.руб. Так рассчитывается стоимость в расчетных центрах Санкт-Петербурга. В Сбербанке аренда ячейки обходится примерно в эту же сумму.

Недостатки:

Условие обязательного присутствия покупателя и продавца в момент открытия-закрытия ячейки создаёт условия для применения шантажа и мошенничества.
Банк не выдает арендаторам ячейки сейфа документы, подтверждающие что именно было помещено в ячейку сейфа.
Банк не вникает в интересы и проблемы покупателя и продавца, связанные с проведением сделки.

Эксперт-сейфинг. Одной из разновидностей банковской ячейки является эксперт-сейфинг . Деньги также закладываются в банковскую ячейку. Но в этом случае банк заключает договор, по которому отслеживает контроль выдачи пакетов. При наступлении определённых условий каждый участник может забрать причитающийся ему пакет без обязательно присутствия других участников сделки. Условия и все участники описываются в дополнительном соглашении к договору. Эксперт-сейфинг используется при много-объектных, встречных сделках, при расселении, разъездах и прочих сложных сделках.

Стоимость эксперт-сейфинга дороже обычной банковской ячейки и составляет около 7-8 тыс.рублей.

Безналичная форма расчётов.

Безналичный перевод, банковский аккредитив, специальные банковские счета, сервис безопасных расчётов сбербанка – всё это различные формы безналичных расчётов. Безналичная схема расчётов позволяет обеспечить высокую безопасность всех сторон сделки.

Преимуществом безналичной формы расчётов является полное исключение расчётов фальшивыми деньгами, высокий уровень безопасности. Безналичная форма позволяет исключить риск потери права доступа к ячейке в случае неявки второй стороны в банк для вскрытия ячейки.

Безналичный перевод.

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца. Способ передачи денег, а также дата перевода прописывается в договоре купли-продажи. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности.

Этот способ аналогичен передаче наличных из рук в руки. Разница в том, что деньги зачисляются на счёт покупателя, а не лично в руки. Данный способ безопаснее в плане кражи, потери денег. Но никак не защищает покупателя от мошеннических действий недобросовестного продавца. Остаётся открытым вопрос: как вернуть деньги, если сделка не прошла регистрацию.

Банковский аккредитив . Аккредитив – это вид банковского счёта, по которому банк берёт на себя поручение выплатить по аккредитиву обозначенную сумму в указанный срок и на условиях, указанных в аккредитиве.

Аккредитив используется при прямых сделках купли-продажи, для расчётов между покупателем и продавцом. Он используется во многих банках, в том числе и Сберегательном банке РФ.
Недостатки – нельзя применять при встречных сделках с большим количеством участников, а также других сложных сделках.

Другой вид безналичных расчётов – эскроу-счёт . Это специальный банковский счёт, который открывается на имя депонента. В сделке участвуют три стороны:

1. депонент – лицо, на которое открывается счёт;
2. бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором.
3. эскроу-агент – банк;

Смысл расчётов в том, что денежные средства переводятся бенефициару эскроу-агентом в том случае, если бенефициар выполнил свои обязательства по сделке перед депонентом.
Достоинством данного вида расчёта является возможность проведения встречных (альтернативных) сделок. Здесь возможно наличие нескольких бенефициаров (получателей денег). Это более гибкий способ безналичного расчёта по сравнению с банковским аккредитивом, где возможно наличие только двух сторон: продавца и покупателя.

К договору с банком идёт приложение, где прописываются индивидуальные условия специального банковского счёта эскроу, а также условия передачи депонируемой суммы. Договора эскроу регламентируется статьей 860.7-860.10 ГК РФ. К сожалению, такая услуга, как эскроу-счёт есть не во всех банках.

Существует ли абсолютно надёжная схема для расчётов?

Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно проявлять бдительность. Сделку лучше оформлять через нотариуса или привлекать банк в качестве посредника и гаранта безопасности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив.

Меры предосторожности, на которые указывают юристы:

Не стоит занижать сумму продаже в договоре купли-продажи. Это риск для покупателя.
Нельзя открывать доступ к банковской ячейке третьим лицам. Доступ к ячейке прописывается в договоре на аренду ячейки.
Когда вы решили воспользоваться безналичным расчётом, то лучше будет, если счета продавца и покупателя в одном банке. Для этого до сделки нужно открыть счета.
Денежные средства лучше передавать после регистрации в Росреестре.

В решении о применении той или иной схемы расчётов должны принимать обе стороны сделки. Схема расчётов должна быть абсолютно продуманной, а главное, понятной всем участникам сделки. Для разработки схемы расчётов по сделке можно привлечь агента по недвижимости.

Если вы не слишком разбираетесь во всех этих тонкостях и не знаете, как правильно провести расчёт при сделке купли продажи недвижимости, то вы можете заказать услугу сопровождения сделки .