Іпотека - це популярна форма кредитування, яка переважно оформляється подружжям на тривалий час. Але враховуючи розміри одержуваної позики та терміни її погашення, питання захисту власних інтересів набуває важливого значення. Наприклад, шлюбний договір при іпотеці під час шлюбу – своєрідна фінансова подушка безпеки. Враховуючи кількість розлучень, укладання подібного контракту необхідно, щоб у разі припинення союзу не перейматися відстоюванням своїх інтересів.
Визначення цього поняття наводиться у Сімейному кодексі РФ. Відповідно до ст. 40 цього нормативно-правового акта, це взаємна домовленість між чоловіком та дружиною, яка встановлює їх майнові права та обов'язки при розірванні союзу.
Укладання цього договору допускається як до весілля, і після реєстрації своїх відносин.
Важливо! Цей документ складається лише у письмовій формі, жодні усні домовленості немає юридичної сили.
Кількість подібних контрактів стрімко зростає і одна з причин такої популярності – придбання квартир у довгостроковий кредит.
Купуючи квартиру в іпотеку кредитори вітають подібну домовленість.
Коли при житловій позиці потрібен шлюбний договір
Чому банки вимагає укладання шлюбного договору (БД) на іпотечну квартиру? Позиція кредитора пояснюється тим, що цей контракт регулює правові відносини чоловіка та дружини.
Коли йдеться про заставне майно, дуже важливим є точне визначення ступеня відповідальності кожного учасника угоди. Наприклад, якщо кредит за житлоплощу виплачувала лише дружина, але після розірвання шлюбу (розлучення) на неї заявляє свої права чоловік чи подружжя вирішило поділити нерухомість після припинення сімейного союзу. У цих та інших ситуаціях фінансові ризики банку збільшуються, бо порядок виплати боргу стає невизначеним.
Ситуації, коли необхідно складання шлюбного договору на іпотечну квартиру різноманітні, але можна виділити кілька типових випадків, коли наявність такого документа банк вважає ключовим фактором прийняття рішення щодо заявки. Вони такі:
- Нерівний обсяг доходів чоловіка та дружини. У разі укладення шлюбного договору дозволяє покласти відповідальність з оплати боргу однієї з чоловіка, і навіть сприяє захисту його інтересів, якщо сімейні узи будуть розірвані.
- Наявність прострочок за боргами в одного з позичальників. У такому разі банк вкрай неохоче видає спільну позику, навіть якщо у другого чоловіка ідеальний стан рахунків і немає жодного нарікання щодо погашення кредитів. А укладений позичальниками між собою контракт поділяє їхні права та обов'язки сторін, що знижує фінансові ризики кредитора.
- Небажання одного із позичальників оформляти позику. Не завжди рішення про купівлю житлоплощі у борг є спільним рішенням. У такій ситуації укладена домовленість також поділяє права та обов'язки сторін, що дозволяє кредитору оформити позику, тому що обов'язок щодо його погашення лягає лише на того чоловіка, який хоче його отримати.
- Відсутність можливості підтвердити дохід. Навіть якщо один із позичальників добре заробляє, але при цьому не може подати довідку, що підтверджує, він не може розраховувати на іпотеку. Вона буде видана на офіційно працюючого заявника. А якщо її повне або часткове погашення вироблятиметься созаемщиком, який отримує «сіру» зарплату, укладання контракту – це можливість захисту його інтересів у разі розірвання шлюбних зв'язків.
- Чоловік не є громадянином РФ. Часто у таких ситуаціях банк просить виключити іноземного громадянина із угоди.
- Судимість чоловіка чи його відсутність у зв'язку з виконанням покарання за рішенням суду.
- Оформлення іпотечного кредиту до весілля. Вже на етапі планування спільного життя пара отримує можливість визначити свої права та обов'язки щодо подальшого погашення житлової позики та розпорядження житлоплощі, уклавши відповідний контракт.
- Купівля нерухомості на гроші батьків одного позичальника. Якщо фінансовий тягар несе лише одна сторони, БД необхідний захисту її інтересів у разі припинення подружніх відносин дітей.
- Розподіл зобов'язань щодо житлової позики та заставної нерухомості. Якщо один із позичальників ухиляється від виплати кредиту, це обмежує фінансові інтереси іншої сторони. БД складається, щоб запобігти такому розвитку справ.
Виходить, що до укладення шлюбу, і після офіційної реєстрації відносин, шлюбний договір при отриманні житлової позики – це спосіб захистити себе від фінансових ризиків з виплати боргу.
Гасіння житлової позики при розлученні
Згідно зі СК РФ, при придбанні іпотечного житла, другий чоловік автоматично реєструється созаемщиком.
Якщо шлюбні відносини розриваються, одержувачі позики мають, як і раніше, вносити щомісячні платежі. Порядок виплат залежить від виду власності:
- Якщо вона пайова, нерухомість ділиться між сторонами порівну після погашення позики.
- Якщо вона роздільна (за наявності БД), борг погашається лише позичальником, який після виплати всієї суми стає повноправним власником нерухомості.
- Якщо вона загальна, борг виплачується позичальниками порівну, або однією з них, якщо інший цурається своїх зобов'язань. За такої форми власності квартири ділиться порівну після погашення боргу.
Таким чином, порядок виплати боргу залежить від форми власності та від того, хто є основним позичальником за житловим кредитом.
Особливості БД під час оформлення житлової позики до реєстрації шлюбу
Майно, придбане до укладання шлюбу, є особистою власністю того, хто його купив. Тому, вступаючи в сімейний союз із людиною, яка виплачує іпотеку і беручи участь у погашенні боргу, слід розуміти, що отримання прав на нерухомість у разі розлучення можливе лише за особистим бажанням позичальника або згідно з судовим рішенням. У другому випадку необхідно документальне підтвердження своїх платежів.
Укладання шлюбної угоди у подібній ситуації дозволяє прописати окремі умови, що регулюють права та зобов'язання кожної сторони.
Наприклад:
- позичальник сам погашає борг і у разі припинення шлюбних відносин отримує одноосібні права на житлоплощу, що не дасть другій стороні заявити свої претензії навіть якщо вона сприяла оплаті позики і може документально підтвердити;
- подружжя встановлює зобов'язання про спільну виплату боргу та визначають частини, належні кожній стороні у разі розірвання союзу.
Виходить, що за іпотеки укладання шлюбного договору дозволяє захистити права позичальника, якщо він особисто погашав борг, а чоловік чи дружина вимагає частину майна. З іншого боку цей договір - гарантія того, що права на нерухомість другого чоловіка будуть дотримані, якщо він вносив свій внесок в оплату позики.
Особливості БД при житловій позиці під час шлюбу
У разі складання контракту після реєстрації сімейного союзу це спосіб встановити права кожної сторони. Також це єдиний варіант кредитування, якщо другий чоловік не згоден на житлову позику.
Крім того, якщо чоловік або дружина бере на себе особисту відповідальність щодо погашення боргу, банк враховуватиме лише його дохід, визначаючи суму позики.
Особливості БД при житловій позиці з материнським капіталом
Відповідно до законодавства, нерухомість, придбана за кошти материнського капіталу, оформляється у спільну власність чоловіка та дружини, а також їхніх дітей. Якщо в такому випадку є шлюбний договір, згідно з яким нерухомість належить тільки тому, на кого вона оформлена, а інший учасник угоди не заявляє своїх прав, можна розраховувати тільки на ту частину житлоплощі, у придбанні якої не використовувався материнський капітал.
Також закон встановлює лише необхідність виділення частки, та її розмір визначається індивідуально (при цьому, кожна сторона, крім неповнолітніх членів сім'ї, вправі від неї відмовитися). У цьому випадку шлюбний договір допомагає досягти згоди щодо розподілу частин житлоплощі.
Плюси та мінуси складання БД при житловій позиці
Укладання шлюбного договору при оформленні іпотеки має як переваги, і недоліки. До плюсів угоди належить:
- чіткий розподіл прав та обов'язків сторін, невиконання яких дозволяє захистити себе через суд;
- можливість отримання кредиту навіть у разі незгоди одного з подружжя або інших проблем з ним;
- можливість чіткого розподілу майна та зобов'язання у разі розірвання шлюбу.
Мінуси шлюбної угоди:
- зменшення розміру іпотечної позики;
- менш вигідні умови кредитного договору через відсутність співпозичальника та загального доходу.
Чи можна зробити шлюбник вже після розлучення
Якщо чоловік і дружина вирішать скласти шлюбний договір після розірвання свого союзу, їм це не вдасться. Відповідно до сімейного права, укладання цієї угоди допускається виключно до або під час дії шлюбу.
Якщо сімейні узи розриваються, майнові та фінансові правничий та зобов'язання сторін регулюються взаємною домовленістю, чинним законодавством чи судовому порядку.
Тому, ухваливши рішення про розлучення та необхідність укладання шлюбного контракту, варто підписати його до подання відповідної заяви до РАГСу.
Як і де оформити шлюбний договір
Цей документ складається у письмовій формі і має бути підписаний кожним учасником угоди. Порядок оформлення шлюбного договору залежить від цього, коли він укладається. Якщо до подання заявки на іпотеку потрібно:
- визначити, які умови слід відобразити у документі;
- звернутися до юриста чи нотаріуса для складання документа;
- завірити угоду нотаріально.
Якщо рішення про оформлення іпотеки прийнято за наявності складеного шлюбного договору, до нього потрібно внести зміни щодо кредитування.
Якщо угода укладається на етапі подання заявки до банку, відповідні шаблони та бланки будуть надані фінансовою організацією.
Що має містити контракт, зразок документа
Вирішивши оформити договір, слід заздалегідь обговорити пункти про іпотеку, які потрібно включити до нього. У тексті має бути зазначено таке:
- статуси подружжя по відношенню до банку - ПІБ позичальника та співпозичальника;
- порядок внесення початкового платежу (хто зобов'язується його внести, якщо обидва, то скільки вноситься кожним);
- зобов'язання щодо щомісячних платежів (хто його вносить, на кого покладається відповідальність з оплати самої позики, а на кого – відсотків та інших виплат (наприклад, страхових);
- ким оплачуватиметься борг, у разі розірвання сімейних зв'язків (з урахуванням форми власності);
- пояснення про розподіл майна та боргів, при припиненні шлюбних відносин;
- з яких доходів оплачуватиметься борг (заробітна плата чи інші джерела);
- умови про заставу з іпотеки (якщо надається будь-яке майно, наприклад, сімейне авто);
- відповідальність позичальника (созаемщика), не виконує покладені він зобов'язання (за власним небажання чи з зовнішніх чинників);
- обставини, які можуть спричинити зміни умов домовленості.
Також необхідно вказати в документі інформацію про нерухомість (повний опис), фінансову організацію, що видає позику (його реквізити) та кредит (обсяг виданих грошових коштів, терміни їх використання та інші умови погодження).
Припинення контракту, визнання його недійсним
Домовленість між подружжям можна анулювати так:
- за їхньою взаємною згодою – тоді майно ділиться згідно із законом;
- з ініціативи однієї із сторін, якщо інша ігнорує свої зобов'язання. Тут особа, що є позичальником, має поінформувати кредитора про анулювання угоди (ст. 46 СК РФ). У такій ситуації фінансова організація залишає за собою право змінити умови виплати боргу або виставити вимогу щодо його дострокового погашення. Остання можливість, якщо буде встановлено, що такий стан справ підвищує його фінансові ризики.
Потрібно знати, що при покупці квартири на позикові кошти, укладений подружжям контракт не є абсолютною гарантією захисту їх майнових та фінансових інтересів, але він дозволяє суттєво збільшити шанси на мирне розлучення в разі припинення сімейних відносин.
Докладніше ці питання ми розбиратимемо в наступному пості про .
Чекаємо на ваші запитання і нагадуємо, що за детальною консультацією ви можете звернутися до фахівця. Запис на безкоштовну консультацію у спеціальній формі на сайті.
Прохання також оцінити пост та поставити лайк.