Договор мены недвижимого имущества на движимое. Как заключить договор мены по гк рф

Гражданское законодательство наделяет собственника недвижимого имущества правом им владеть, пользоваться и распоряжаться. Одним из вариантов распоряжения является передача прав собственности другому человеку по договору мены. Чтобы минимизировать риски, связанные с оформлением такой сделки, нужно знать, как правильно составить договор мены в 2019 году для Росреестра.

Что такое договор мены недвижимого имущества?

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и покупателями, обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
составление в простой письменной форме;
обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуясь их передать и принять в обмен;
предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Плюсы и минусы договора мены

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки. К плюсам отнесем:

нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

Существуют и отрицательные стороны:

при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.

Какие потребуются документы для заполнения договора?

Для составления договора мены требуются документы личного характера от обеих сторон сделки. К ним относятся:

удостоверения личностей собственников объектов недвижимости, которые будут участвовать в сделке;
выписки из ЕГРН по обоим предметам договора. Они подтверждают право собственника, позволяющее распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Как правильно заполнить?

К оформлению договора мены применимы те же правила, как и к другим сделкам с имуществом. Стороны здесь являются равнозначными и именуются, как Сторона 1 и Сторона 2. В этом пункте указываются ФИО участников сделки, их паспортные данные в соответствии с документами.

Существенным отличием договора мены является тот факт, что предметом договора выступают два объекта. Поэтому в этом пункте прописываются характеристики обоих предметов сделки, и делается отсылка на правоустанавливающий документ по каждому из них.

Равноценный договор

Поскольку договор является результатом согласования всех существенных условий, то следует учитывать, равноценен ли обмен. При равноценном обмене условия содержат:

обязанность первой стороны передать имущество второй стороне и одновременно принять другое, которое передается в обмен от второй стороны;
обязанность второй стороны передать и принять соответственно имущество свое в обмен на имущество первой стороны.

Договор с доплатой

При неравноценном обмене необходимо уточнить стоимость каждого из предметов договора, указать их стоимости и вывести размер доплаты, полагающейся той стороне, в собственность которой переходит объект с меньшей стоимостью. Такая норма установлена ст. 568 ГК.

К существенным условиям сделки можно отнести и права лиц, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется возможность пользования помещением. Такой момент касается жилых площадей, которые чаще всего и обмениваются по соответствующему договору. При наличии таких лиц в договоре обязательно указывается перечень их прав на пользование жилье после смены хозяина помещения. К ним относятся:

арендаторы;
граждане и проживающие с ними лица по договору найма;
получатели ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением;
бывшие члены семьи собственника.

При обмене жилыми помещениями следует определить и прописать в договоре порядок их освобождения. Здесь должны быть оговорены сроки выписки из жилья и полного его освобождения.

Договор мены (обмена) недвижимости (квартиры) 2019 года :

Так же в форме учтен и договор мены неравноценных квартир.

Некоторые особенности

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует . Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Акт приема-передачи по договору мены недвижимости (квартиры) :

Регистрация договора мены в 2018 году

Право собственности на имущество, которое было получено в результате обмена, возникает у сторон сделки только после ее государственной регистрации. Поэтому после подписания договора обоим участникам обмена необходимо собрать необходимые для этого документы и передать их в территориальный орган Росреестра.

Какие нужны документы для Росреестра?

К таким документам относятся:

госпошлина за регистрацию договора — 1000 руб. и регистрацию права собственности — 2000 руб.;
заявление установленной формы о переходе права на переданное имущество и регистрации прав на новое;
удостоверение личности заявителя;
документ, подтверждающий право собственности на обмениваемое помещение (выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации);
договор мены — 3 шт.

Дополнительно могут потребоваться:

согласие супруга или супруги, если обмену подлежит совместное имущество (заверенное нотариально);
разрешение от органа опеки и попечительства, когда собственником является несовершеннолетний гражданин.

Куда подать?

Документы представляются на регистрацию в Росреестр одним из удобных способов:

лично в отделение органа регистрации либо через МФЦ;
через заполнение электронной формы на официальном сайте ведомства с прикреплением отсканированных документов;
почтовой пересылкой с уведомлением и описью вложений.

Срок регистрации составляет 7 рабочих дней от даты получения полного пакета документов. Итогом регистрации договора мены в Росреестре получение гражданином на руки выписку из ЕГРН на вновь полученное имущество. Следует указать, что при подаче заявления через МФЦ срок увеличивается на два рабочих дня.

Одной из разновидностей операций с недвижимостью является заключение соглашения о мене недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества - возмездное, двустороннее соглашение, согласно которому собственники объектов являются одновременно и покупателями, и продавцами. Эквивалент денежных средств - обмениваемые товары.

Важно! При не равнозначности стоимости обмениваемых объектов по данным взаимоотношениям могут быть применены денежные средства в качестве доплаты для обеспечения равноценности.

Согласно Гражданскому кодексу РФ под договором мены подразумевается сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность второй стороне товар исключительно в обмен на другой товар. По своему экономическому содержанию данный вид операций сопоставим с договоренностью о купле-продаже, поэтому общие правила составления едины. Операции по бартеру с переходом собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации, к нему должен прилагаться акт приема-передачи, подписываемый непосредственно при обмене документами и ключами.

Существенные условия договора мены

Предмет возникновения данного типа взаимоотношений - должны быть прописаны сведения о недвижимом предмете сделки с указанием его кадастровых характеристик (местоположение, площадь и т. д.).
При операциях обмена жилых помещений - список лиц, сохраняющих право пользования объектом после смены собственника.
Дополнительные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение по заявлению участников сделки.
Стоимость передаваемого недвижимого актива (цена всех товаров).

Внимание! При отсутствии одного из условий договоренность не может быть достигнута и считается недействительной.

Кроме того, при неравноценных стоимостях передаваемых объектов обязательным условием, прописанным заранее в соглашении, является размер вносимой доплаты, при отсутствии этой информации цена недвижимого имущества считается равноценной.

Важно! При осуществлении доплаты собственник, получивший денежные средства, получает доход и должен уплатить с него 13% налога, согласно действующему законодательству.

Отличительной характеристикой операций по обмену является то, что оба участника выступают и продавцом, и покупателем товара, поэтому наделены одинаковыми правами и обязанностями той и иной стороны.

Внимание! При проведении обмена могут присутствовать более двух сторон-участников.

Важный момент при заключении сложных договоренностей - товарообмен происходит только между объектами, права на которых зарегистрированы.

Основные особенности соглашения мены

Направленность на передачу имущества в собственность (сближение с операциями купли-продажи) - исключается возврат имущества.
Встречное предоставление - товарообмен исключительно на товар при ряде исключений:

наличие доплаты при не равноценности;
товарообмен иного имущества на недвижимость (например, авто на квартиру);
обмен большой недвижимости на несколько маленьких (для равноценности сделки

Момент перехода права собственности - одновременный переход права собственности при исполнении сторонами всех условий договора и прохождении государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон прохождения регистрации сделки, предусмотрено возмещение убытков в связи с задержкой.

Примерный перечень документов, необходимых для прохождения государственной регистрации договоров мены недвижимости

Заявление участников сделки (их официальных представителей).
Подтверждение оплаты регистрации (копия, оригинал).
Для физических лиц: удостоверяющие личность документы.
Для юридических лиц: учредительные документы, документы постановки на учет в качестве налогоплательщика с присвоением ИНН (оригинал, копии), выписка из ЕГРЮЛ.
Подтверждение полномочий представителя (оригинал, копия доверенности).
Оригиналы письменно составленных соглашений - по экземпляру каждому из сторон сделки и один для прикрепления к делу.
Документы, подтверждающие право собственности на обмениваемое материальное средство.
Кадастровые паспорта объектов сделки (оригинал, копия, заверенная органом, выдавшим данный документ).
Подтверждение передачи недвижимости.
Разрешение органов опеки при наличии части собственности у несовершеннолетнего.
Согласие одного из супругов при приобретении недвижимости в период брака.

Форма договора мены

Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

Внимание! При обмене недвижимого имущества разных регионов смена права собственности производится отдельно по месту нахождения каждого объекта (регистрация договора об обмене осуществляется в одном из территориальных органов службы в пределах округов, в которых находятся объекты).

Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.

Заключение

Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен. Товарообмен - инструмент взаимоотношений, по которым сделка происходит по товарам без привлечения денежных средств. В соответствии с действующим законодательством договор мены - вид соглашения, по которому товары обмениваются между собой со сменой собственника (обязательное условие договоренности).

Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.

В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.

Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.

Post Views: 1 184

С древних времен известен такой способ заключения сделок как обмен. В 2018 году российское законодательство также предусматривает возможность поменять принадлежащий одному владельцу объект недвижимости на дом или квартиру, находящуюся в собственности другого, в качестве подтверждения заключив договор мены.

Нужно ли идти до конца (вплоть до подачи иска в суд), если ваши права были нарушены?

Да Нет

Суть договора

Договором мены признается письменный контракт, заключенный владельцами недвижимости. Результатом подобной сделки, согласно 567 статье ГК РФ, фактически является обмен имущественными правами, а также получения специального свидетельства на недвижимость, ранее принадлежащую другой стороне соглашения.

Обычно под подобным соглашением подразумевается чистый обмен, без участия денежных средств и дополнительного имущества.

Однако если объекты, выступающие в качестве предмета контракта, неравнозначны по себестоимости, в документ могут включаться и иные условия, сопровождающие сделку:

обмен одной большой квартиры на несколько маленьких;
внесение дополнительной платы владельцем более дешевого жилого помещения;
дополнение основного объекта мены другим имуществом. Например, для уравновешивания стоимости предметов договора, можно вместе с маленькой квартирой отдать дополнительно автомобиль, чтобы получить большее помещения без доплаты.

При заключении соглашения о бартере принадлежащее каждой из сторон имущество подлежит отчуждению. По сути, сделка практически идентична той, которая производится по договору купли-продажи.

Существенным отличием является лишь практически полное отсутствие денежной стороны вопроса, исключая небольшие суммы доплаты, компенсирующие разницу в стоимости.

Основные моменты договора мены квартиры

Соглашению об обмене недвижимости присущи особые черты:

При заключении договора действуют те же правила, что и при покупке-продаже квартиры. Исключением являются случаи, когда подобные условия противоречат сути конкретной сделки.
После выполнения условий соглашения, в соответствии с положениями 570 статьи ГК РФ, право собственности на указанное имущество переходит к новым владельцам одновременно. Однако полученную недвижимость нужно зарегистрировать в государственном реестре.
В договоре прописывается цена каждого из объектов. Если она не указана, квартиры принято считать равнозначными.
Расходы, сопровождающие сделку, ложатся на плечи стороны, которая предложила бартер.
Сроки передачи объектов недвижимости могут отличаться. В этом случае в действие вступает 328 статья ГК РФ, регулирующая порядок исполнения встречных обязательств.

Главным условиям обретения сделки юридической значимости является внесение существенных условий. При соглашении об обмене к ним относят:

Описание квартир, с указанием технических характеристик помещений, а также их цены;
Список третьих лиц, которые имеют право пользоваться жильем после осуществления обмена. Если таковых нет, об этом указывается в отдельном пункте.

Основным условием вступления в силу документа является полное согласие сторон по каждому вопросу. Только при достижении полного консенсуса сделка будет считаться совершенной.

Плюсы и минусы

Заключение подобного соглашения при обмене квартирами, позволяет сторонам пользоваться некоторыми преимуществами:

Договор защищает права участников. Бумага принимается к рассмотрению в суде при возникновении конфликтов, которые невозможно урегулировать мирным путем.
Если уже состоявшийся обмен признан недействительным, сторонам возвращаются принадлежавшие им ранее жилые помещения.
Соглашение не требует обязательного нотариального заверения.
Сокращаются расходы, связанные с переводом денег, так как подобные операции чаще всего отсутствуют.

Но у подобной сделки, как, в сущности, и у любой другой, имеются минусы. Однако их не так уж много:

Долгий поиск подходящего для обмена варианта. Если среди знакомых и родственников нет желающих поменяться квартирами, или никто из них не владеет помещением, обладающим нужными конфигурациями, то второго участника сделки придется искать значительное количество времени.
Оценка имущества зачастую производится субъективно, стороны пренебрегают привлечением независимого эксперта к оценке помещений. В дальнейшем подобное халатное отношение зачастую приводит к расторжению договора.

Могут также возникнуть определенные конфликты с налоговыми органами, особенно если имущество, подлежащее обмену, определенно не является равнозначным, а факт доплаты в соглашении не отражен.

Стороны договора

В 31 главе ГК РФ, регулирующей отношения по договору мены, отсутствуют явные ограничения круга лиц, которые могут являться сторонами сделки. Поэтому по общим правилам законными участниками сделки признаются:

физические лица;
государство;
организации;
субъекты РФ;
муниципальные образования.

Единственным спорным моментом является участие государства в бартере.

Так как распоряжаться имуществом могут только непосредственные владельцы, участниками могут быть только они. Однако в исключительных случаях право на распоряжение может быть передано третьим лицам, при оформлении на них доверенности.

Каждая сторона выступает одновременно в качестве покупателя и продавца, так как и принимает и реализует недвижимость.

Форма договора мены квартиры

Контракт об обмене недвижимостью может быть заключено исключительно в письменной форме. Заверять его в нотариальной конторе не обязательно, однако поход к специалисту можно совершить при наличии желания у сторон.

Соглашение мены предусматривает и устную форму. Отказ от оформления письменного договора возможен в следующих случаях:

стоимость договора – меньше 10 МРОТ;
передача объектов производится единовременно, право собственности наступает в один и тот же момент.

Однако передача квартир подобным образом не производится, так как противоречит правилам оформления соглашения о купле продаже, являющимся приоритетными:

Образец договора

В соглашении должны быть в обязательном порядке прописаны существенные условия сделки, без которых она будет признана ничтожной. Нужно также внести и дополнительные пункты, которые всесторонне описывают сделку:

сведения об участниках;
место заключения соглашения;
дата передачи имущества;
обстоятельства, способные повлиять на ход обмена.

Чтобы учесть все нюансы и обезопасить собственные права, следует обратиться к юристу, который поможет составить документ. Однако можно воспользоваться и универсальными шаблонами, скачанными из Интернета. Их всего два: образец для равноценного обмена или неравноценной сделки.

Типичные ошибки при составлении и заключении договора

Любые неточности в заполнении документа могут привести к оспариванию сделки и признанию ее ничтожной. Наиболее часто отмечаются следующие ошибки при составлении договора:

предоставление неполной информации о предметах обмена;
отсутствие ссылки на документы, подтверждающие право собственности или доверенность, выданную владельцем недвижимости при участии в сделке доверенного лица;
оценка стоимости производится в иностранной валюте;
не сформирован порядок расчета между участниками;
не указан способ внесения дополнительных платежей при неравноценном обмене, либо отсутствуют реквизиты сторон;
не установлен срок действия соглашения;
отсутствует пункт, содержащий условия расторжения соглашения.

Отдельно также выделяется размер неустойки, выплачиваемой в случае нарушения условий сделки. Об этом часто забывают стороны соглашения, составляющие документ без помощи юриста.

Регистрация договора мены квартиры

Чтобы сделка обрела юридическую силу, ее необходимо зарегистрировать в органах гос. учета. Для этого потребуется предоставить ряд бумаг:

Заявление участника сделки об обмене недвижимости.
Договор мены.
Техническая документация на квартиры, в том числе паспорта кадастра.
Документ, подтверждающий право на владение жилым помещением.

В некоторых случаях могут потребоваться и иные бумаги, например, согласие органов опеки при регистрации в квартире несовершеннолетнего, или согласие супруга участника обмена.

Регистрация совершается органами Росреестра. Гражданин обращается в отделение организации по месту жительства.

Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – дарить, продавать, передавать в наследство, обменивать. Последний вариант не так часто используется, как продажа, так как сложно найти оптимально подходящие обеим сторонам варианты. Наиболее распространено заключение договора мены недвижимого имущества между близкими и родными, однако закон не запрещает менять объекты и абсолютно посторонним людям.

Юридическая основа

Обмен квартиры отличается от процедуры по договору мены, так как при обмене жилья предполагается смена места жительства без переоформления частной собственности. К таким случаям относятся квартиры, предоставляемые по договору соцнайма. Особенностью подобных сделок является использование в качестве платы права собственности, исключая денежные средства.

Гражданское законодательство регулирует процедуру оформления договора мены. Согласно ст. 567 под данным документом понимают сделки с недвижимым имуществом, сопровождаемое обменом жилья между сторонами. Закон предполагает равноценность предстоящего обмена, однако в соглашении на мену может указываться другое.

Юридической особенностью такого соглашения служит признание обеих из сторон одновременно и будущим собственником, и продавцом текущей недвижимости.

Процесс обмена собственностью сопровождается обязательным составлением договора, в котором указываются условия предстоящего обмена и вступления в новые права.

Договор мены имеет множество сходных черт с купчей на недвижимости:

в качестве оплаты принимаются права собственности, которые обретает каждая из сторон после заключения договора;
для признания сделки законной необходимо подтвердить факт перехода прав между участниками процесса путем регистрации собственности и внесения регистрационной записи о сделке.

Обмен собственности признается неравноценным, если у одной стороны возникает определенная дополнительная выгода. Любое из условий процедуры обмена подлежит фиксации в пунктах договора.

Основные правила составления договора мены

Далеко не всегда обмениваясь недвижимостью, объекты сделки признаются равноценными. Чаще всего, мена сопровождается выплатой дополнительной компенсации одной из сторон, т.е. доплатой.

При составлении документа исходят из необходимости включать обязательные пункты и условия:

предмет договора – оба объекта указываются с подробным описанием основных характеристик и точным адресом, включая этаж, количество комнат, размеров объектов;
обмен не означает, что владельцы обмениваются одинаковыми видами недвижимости – при передаче квартиры, вторая сторона может получить участок, движимое имущество, иные ценные вещи;
при различии в ценности обмениваемой собственности исходят из положений п.2 ст. 568 ГК, устанавливающих порядок оформления компенсационной выплаты стороне, чья собственность оказалась дороже;
в договоре обязательно указание цены за каждый из объектов, а также определение дополнительной выплаты при неравноценности;
каждая из сторон выступает одновременно в роли собственника отчуждаемого имущества и приобретателем, однако какого-либо специального названия для участников сделки законом не установлено;
в тексте договора должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, а процесс передачи имущества сопровождается составлением приемопередаточного акта.

На видео о заключении договора мены

Не всегда участников мены двое – в некоторых случаях сделка производится между несколькими сторонами, а заключаемый договор относится к категории юридически сложных бумаг.

Договор мены недвижимости достаточно часто встречается в правоотношениях, связанных с оборотом недвижимости. По своей сути он во многом схож с договором купли-продажи – в обоих договорах происходит приобретение недвижимости. Однако, в договоре мены покупатель является одновременно и продавцом, причем такую двоякую роль выполняют обе стороны договора, а эквивалентом денег (по договору купли-продажи), является обмениваемая недвижимость. В некоторых случаях, в договоре мены так же могут фигурировать деньги – в том случае, если обмениваемые квартиры не равнозначны по своей стоимости и одна из сторон должна доплатить другой определенную сумму, чтобы обмен был равноценным. Рассмотрим более подробно существенные моменты, касающиеся договора мены.

Понятие договора мены недвижимости. Стороны договора, основные положения

В законе (ст.567 ГК РФ) дается общее определение договора мены. Это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Применительно к договору мены недвижимости, можно уточнить, что по данному договору передается недвижимое имущество. Как уже упоминалось выше, в случае неравноценности обмениваемого недвижимого имущества, одна сторона доплачивает другой разницу в денежном эквиваленте. И хотя этот договор, исходя из его сути, должен отражать процессы перехода имущества от одного лица к другому, без участия денег, на практике, чаще встречаются ситуации, когда происходит обмен недвижимостью с доплатой, поскольку найти абсолютно равноценные объекты недвижимости крайне сложно. Договор мены недвижимости по экономическому содержанию и правовой характеристике во многом схож с договором купли-продажи, и поэтому в общих правилах подчиняется нормам о купле-продаже. Для договора мены недвижимости, так же как и для договора купли-продажи, обязательным является указание на предмет договора и его подробное описание. Поскольку в договоре мены происходит взаимная передача объектов, необходимо дать описание обоим имущественным объектам. Так, в договоре необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: для квартиры – указать адрес, площадь, количество комнат, этажность и прочие параметры. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка.

Необходимо заметить, что говоря о договоре мены недвижимого имущества, на первый взгляд может показаться, что речь идет только об обмене одинаковых по сути предметов – квартиры на квартиру, земельного участка на земельный участок. Но на самом деле, это не так. Например, возможет обмен собственником жилого помещения его как на любое другое жилье, так и на земельный участок. Так же иногда возможен обмен и на совершенно другое имущество, например, автомобиль (хотя такие сделки очень редки).

В связи с тем, что равноценной обмениваемая недвижимость может быть крайне редко, законодательно установлено (ст. 568 п.2 ГК РФ) правило о выплате компенсации тем участником договора, чей объект недвижимости имеет меньшую ценность, чем недвижимость (квартира, земельный участок и т.д.) представляемая противоположной стороной. Однако, такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок.

Упомянув о цене в договоре мены недвижимости, следует заметить, что речь идет о цене каждого из обмениваемых объектов. Цена каждого объекта недвижимости должна быть указана в договоре – это существенное условие. В случае неравноценности объектов, так же обязательно указание на размер доплаты – платеж при этом производится непосредственно до или после передачи имущества – на это так же необходимо обязательно указать в договоре.

Несколько слов хотелось бы сказать о сторонах данного договора. В договоре мены покупатель и продавец как бы совмещены в одном лице: каждая из сторон сделки признается и продавцом недвижимости, которую она обязуется продать, и одновременно покупателем другой недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Следовательно, каждая сторона данного договора одновременно наделяется и правами, и обязанностями, как продавца, так и покупателя. Это одно из отличительных качеств договора мены недвижимости. Кроме того, хотелось бы заметить, что законодательством не установлены специальные названия для каждой из сторон этого договора.

Так же следует знать, что в договоре мены недвижимости могут участвовать более чем две стороны – это сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которые у них зарегистрированы. То есть, заключая договор с большим количеством сторон, прежде всего, необходимо удостовериться, что передаваемое имущество принадлежит лицам, участвующим в договоре, на праве собственности.

В договоре мены недвижимости необходимо указать сроки передачи имущества. И, кроме того, как и в случае с куплей-продажей, нужно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт сторонам следует подписывать непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.

Равно как и в случаях с куплей-продажей, для договоров мены недвижимости, если одним из собственников (сособственников) является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Так же, если обмениваемая недвижимость приобреталась в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Существенным условием договора мены квартиры (жилого дома) является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, его регистрация невозможна.

Форма договора мены, необходимые документы

Поскольку к договору мены недвижимости применяются правила договора купли-продажи, то договор мены можно составлять в простой письменной форме, либо, по желанию сторон, удостоверить его нотариально. Нотариальное удостоверение желательно в случаях сложных договоров, о которых говорилось выше.

Кроме того, так же как и договор купли-продажи недвижимости, договор мены недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Так же, регистрации подлежит и переход права собственности на обмениваемый объект недвижимости – необходимо зарегистрировать права собственности новых хозяев недвижимости. Если обмениваемая недвижимость находится в разных городах, то оба перехода права собственности регистрируются отдельно – государственная регистрация осуществляется по месту нахождения жилья, следовательно, и право собственности нового хозяина регистрируется в том городе, где находится недвижимость.

Для регистрации в органы УФРС подаются следующие документы:

Непосредственно сам договор мены, подписанный сторонами;

Правоустанавливающие документы сторон на обмениваемые объекты недвижимости;

Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт);

Техническая документация на обмениваемые объекты недвижимости (документы Ростехинвентаризации – технический паспорт и оценочная стоимость – при обмене квартир; кадастровый паспорт земельного участка, документация на постройки на земельном участке – при обмене земельными участками, и т.д.);

Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

Заявления собственников;

Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты (при обмене квартир);

Нотариальное согласие супруга на сделку, а при отсутствии супруга у стороны сделки - нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга;

Справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Говоря о налогообложении, в связи с заключением договора мены недвижимости, следует знать о том, что собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.

Что Вы думаете по поводу статьи «Договор мены недвижимости: понятие, форма, существенные условия»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!