Якщо організація для визначення ринкової вартості об'єкта основних засобів, призначеного для продажу, залучає незалежного оцінювача, то як довго можна посилатися на цей висновок і чи можна врахувати витрати на оцінку при оподаткуванні прибутку, якщо оцінений об'єкт так і не проданий? Пояснюють експерти служби Правового консалтингу ГАРАНТ Павло Єрін та Олена Мельникова.
Для визначення ринкової вартості запланованих до реалізації основних засобів організація залучає незалежного оцінювача, але реалізувати оцінений основний засіб не завжди виходить. Який термін дії звіту оцінювача протягом якого часу можна посилатися на нього при визначенні ринкової вартості? Чи можна врахувати у витратах з податку на прибуток понесені витрати на оцінку основного засобу, що не реалізований протягом податкового періоду?
Статтею 12 Федерального закону від 29.07.1998 N 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російської Федерації(далі - Закон N 135-ФЗ) передбачено, що підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах і в порядку, передбачених цим федеральним законом, визнається достовірною та рекомендованою для цілей вчинення угоди з об'єктом оцінки , якщо у порядку, встановленому законодавством РФ, або у судовому порядкуне встановлено інше.
У звіті оцінювача зазначається дата, станом на яку визначається вартість об'єкта оцінки (частина четверта ст. 11 Закону N 135-ФЗ, п.п. 5, 8 Федерального стандартуоцінки Загальні поняттяоцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1)", затвердженого наказом Мінекономрозвитку РФ від 20.07.2007 N 256, далі - ФСТ N 1).
Законодавство про оціночну діяльність не встановлює терміну дії звіту про оцінку як такого. Водночас п. 26 ФСТ N 1 передбачає, що підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, за винятком кадастрової, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованою для цілей укладання угоди з об'єктами оцінки, якщо з дати складання звітупро оцінку до дати укладання угоди з об'єктом оцінки або дати подання публічної офертиминуло трохи більше шести місяців. Відмітимо, що судова практикане у всіх випадках розглядає закінчення зазначеного шестимісячного строку як однозначне свідоцтво про недостовірність відомостей про ринкову вартість об'єкта, що містяться у звіті про оцінку (постанова ФАС Волго-В'ятського округу від 07.11.2011 N Ф01-4554/11). У разі спору про достовірність величини ринкової вартості об'єкта оцінки, встановленої у звіті, зокрема і у зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, суперечка може бути розглянута в судовому порядку (ст. 13 Закону N 135-ФЗ, рішення Арбітражного суду Свердловської області від 01.06.2012 N А60-12493/2011)
Слід зазначити, що список випадків, коли проведення незалежної оцінки об'єкта є обов'язковим, обмежений законодавством (ст. 8 Закону N 135-ФЗ). за загальному правилуоб'єкти основних засобів, що належать на праві власності комерційної організації, у зв'язку з їх відчуженням, обов'язкової оцінкине підлягають. Для цілей оподаткування застосування в угоді ціни, визнаної ринковою, може мати значення під час угод між взаємозалежними особами (п.п. 1, 3 ст. 105.3 НК РФ), проте й у разі податкове законодавство не зобов'язує платника податків підтверджувати ціну угоди звітом оцінювача .
Загальні критерії обліку видатків при оподаткуванні прибутку передбачені п. 1 ст. 252 НК РФ. Відповідно до цієї нормою з метою оподаткування прибутку платник податків вправі зменшити отримані доходи у сумі вироблених витрат (крім витрат, зазначених у ст. 270 НК РФ). При цьому видатками визнаються виражені в грошової формиекономічно виправдані та документально підтверджені витрати, які виконані для здійснення діяльності, спрямованої на отримання доходу.
Витрати, в залежності від їх характеру, а також умов здійснення та напрямів діяльності платника податків, поділяються на витрати, пов'язані з виробництвом та реалізацією, та позареалізаційні витрати (п. 2 ст. 252 НК РФ).
Підпункт 40 п. 1 ст. 264 НК РФ відносить до інших витрат, пов'язаних з виробництвом та (або) реалізацією, на які можуть бути зменшені доходи, отримані платником податків, платежі за реєстрацію прав на нерухоме майнота землю, угод із зазначеними об'єктами, платежі за надання інформації про зареєстровані права, оплату послуг уповноважених органів та спеціалізованих організаційз оцінки майна, виготовлення документів кадастрового та технічного обліку (інвентаризації) об'єктів нерухомості.
Крім того, пп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ дозволяє врахувати при оподаткуванні прибутку витрати на консультаційні та інші аналогічні послуги.
Зазначимо, що податкове законодавство не конкретизує види угод або об'єкти майна, які є предметом угод, під час яких витрати на незалежну оцінкуоб'єктів можна врахувати при оподаткуванні прибутку. Норми НК РФ не виключають можливості зменшити оподатковуваний прибуток на витрати, пов'язані з проведенням оцінки об'єкта майна, і у випадках, коли така оцінка відповідно до законодавства не є обов'язковою.
Наявні роз'яснення фахівців Мінфіну Росії та податкових органів свідчать про те, що вони займають позицію, згідно з якою витрати, пов'язані з експертною оцінкою майна, враховуються при формуванні податкової базиз податку на прибуток як інші витрати за умови їх відповідності положенням п. 1 ст. 252 НК РФ (листи Мінфіну Росії від 07.10.2010 N 03-03-06/2/173, від 06.10.2009 N 03-03-06/1/649, Управління ФНП по м. Москві від 20.12.2004 N 26 12/83208).
Отже, можливість врахувати з метою оподаткування прибутку витрати на оцінку об'єктів основних засобів у аналізованому випадку залежить, зокрема, від того, чи можуть вони бути визнані економічно виправданими та здійсненими для здійснення діяльності, спрямованої на отримання доходу. При цьому необхідно мати на увазі, що ці критерії, по суті, є оціночними і визначаються залежно від багатьох обставин, що мають значення в конкретній ситуації.
Зазначимо, що щодо економічної обґрунтованості витрат Конституційний СудРФ у визначеннях від 04.06.2007 N 366-О-П та від 04.06.2007 N 320-О-П вказав, що обґрунтованість витрат, що враховуються при розрахунку податкової бази, повинна оцінюватися з урахуванням обставин, що свідчать про наміри платника податків отримати економічний ефект результаті реальної підприємницької чи іншої економічної діяльності. Податкове законодавствоне використовує поняття економічної доцільності та не регулює порядок та умови ведення фінансово-господарської діяльності, а тому обґрунтованість витрат, що зменшують з метою оподаткування отримані доходи, не може оцінюватися з точки зору їх доцільності, раціональності, ефективності чи отриманого результату.
Судова практика наголошує, що за змістом ст. 252 НК РФ економічна обґрунтованість понесених платником податків витрат визначається не фактично отриманими доходами платника податків у конкретному податковий період, а спрямованістю таких витрат на отримання доходів, а також специфікою діяльності платника податків (постанова ФАС Центрального округувід 16.02.2009 N А54-1345/2008-С8).
У листі від 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 Мінфін Росії також підтвердив, що питання оцінки ефективності та доцільності витрат перебуває у віданні платника податків як суб'єкта підприємницької діяльності. У цьому, на думку Мінфіну Росії, критерій економічної виправданості витрат слід у взаємозв'язку з положенням четвертого абзацу п. 1 ст. 252 НК РФ, відповідно до якого витратами визнаються будь-які витрати за умови, що вони виконані для здійснення діяльності, спрямованої на отримання доходу. Саме наявність зв'язку вироблених витрат з підприємницькою діяльністюплатника податків є основним чинником визнання вироблених витрат економічно виправданими витратами.
Тобто, якщо організація може довести об'єктивну спрямованість витрат отримання доходу, вона має право врахувати такі витрати при оподаткуванні прибутку.
На наш погляд, у даному випадку облік платником податків витрат на проведення оцінки об'єктів основних засобів небезпідставний. Відповідно до ст. 6 Закону N 135-ФЗ юридичні особи мають право на проведення оцінювачем оцінки будь-яких належних їм об'єктів оцінки на підставах та умовах, передбачених цим федеральним законом. Ринкова ціна об'єкта встановлюється з метою його продажу, інакше кажучи, визначення об'єктивних критеріїв формування договірної ціни, що, на нашу думку, дозволяє віднести проведення оцінки до діяльності, спрямованої отримання доходу. Однак при цьому має враховуватись реальний намір організації здійснити угоду з об'єктом. У зв'язку з цим, як ми вважаємо, проведення підготовчих заходів до угоди, включаючи залучення незалежного оцінювача, організації доцільно підтвердити документально з обґрунтуванням їхнього зв'язку з економічним ефектом.
Зрозуміло, виникнення розбіжностей із податковим органом щодо правомірності обліку таких витрат у цій ситуації не виключено. Зазначимо, що в правозастосовчої практикиє приклади підтримки судами позиції платника податків, у тому числі у випадках, коли неправомірність обліку витрат на оцінку об'єктів Податковий органобґрунтовував тим, що такі об'єкти згодом не були реалізовані (дивіться постанови ФАС Московського округу від 17.03.2009 N КА-А40/1737-09, ФАС Поволзького округу від 01.08.2007 N А12-20527/06, рішення Арбітражного суду від 11.03.2008 N А75-18/2008).
З текстами документів, згаданих у відповіді експертів, можна ознайомитись у довідковій правовій системі
Строк дії Звіту про оцінку майнового комплексу та нормативні актищо регламентують даний термін. Загальні вимогидо змісту звіту про оцінку об'єкта оцінки.
Запитання:Підкажіть, чи існує термін дії Звіту про оцінку майнового комплексу та чим він регламентований. Майновий комплексбув оцінений для внеску материнської компанії до статуту дочірньої.
Відповідь:Загальний термін встановлено.
Відповідно до ст. 12 ФЗ «Про оціночну діяльність» підсумкова величина ринкової чи іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах та в порядку, передбачених цим Федеральним законом, Визнається достовірною і рекомендованою для цілей вчинення угоди з об'єктом оцінки, якщо в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, або в судовому порядку не встановлено інше.
Загальна величина ринкової чи іншої вартості об'єкта оцінки, визначена у звіті, крім кадастрової вартості, є рекомендованою з метою визначення початкової ціни предмета аукціону або конкурсу, вчинення правочину протягом шести місяців з дати складання звіту,за винятком випадків, передбачених законодавством Російської Федерації.
Обґрунтування
Федеральний закон від 29.07.1998 № 135-ФЗ
Про оціночну діяльність у Російській Федерації
Стаття 11. Загальні вимоги до змісту звіту про оцінку об'єкта оцінки11233
Підсумковим документом, складеним за результатами визначення вартості об'єкта оцінки незалежно від виду певної вартості, є звіт про оцінку об'єкта оцінки (далі - звіт).
Звіт складається на паперовому носіїта (або) у формі електронного документавідповідно до вимог федеральних стандартів оцінки, нормативних правових актів уповноваженого федерального органу, що здійснює функції нормативно-правового регулювання оціночної діяльності.
Звіт не повинен допускати неоднозначне тлумаченняабо вводити в оману. У звіті у обов'язковому порядкузазначаються дата проведення оцінки об'єкта оцінки, використовувані стандарти оцінки, цілі та завдання проведення оцінки об'єкта оцінки, а також інші відомості, необхідні для повного та недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених у звіті.
У звіті повинні бути вказані: 6 дата складання та порядковий номер звіту; адреса електронної поштиоцінювача та відомості про членство оцінювача в саморегулівної організаціїоцінювачів; 1 відомості про незалежність юридичного лиця, з яким оцінювач уклав трудовий договір, та оцінювача відповідно до вимог статті 16 цього Федерального закону;
мета оцінки;1
точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, що належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та за наявності балансової вартості даного об'єктаоцінки;
стандарти оцінки для визначення вартості об'єкта оцінки, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел їх отримання, прийняті під час проведення оцінки об'єкта оцінки припущення;
послідовність визначення вартості об'єкта оцінки та її підсумкова величина, обмеження та межі застосування отриманого результату; дата визначення вартості об'єкта оцінки; перелік документів, що використовуються оцінювачем та встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки. суттєво важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.
Для проведення оцінки окремих видівоб'єктів оцінки законодавством України можуть бути передбачені спеціальні формизвітов.1Звіт повинен бути пронумерований посторінково, прошитий (за винятком випадків складання звіту у формі електронного документа), підписаний оцінювачем або оцінювачами, які провели оцінку, а також скріплений особистою печаткою оцінювача або оцінювачів або печаткою юридичної особи, з якою оцінювач або оцінювачі уклали договор.2Звіт, складений у формі електронного документа, має бути підписаний посиленою кваліфікованою електронним підписомвідповідно до законодавства Російської Федерації.17 У випадках, передбачених цим Федеральним законом, нормативними правовими актамиуповноваженого федерального органу, що здійснює функції нормативно-правового регулювання оціночної діяльності, звіт підлягає опублікуванню в порядку, встановленому уповноваженим федеральним органом, що здійснює функції з нормативно-правового регулювання оціночної діяльності.
Стаття 12. Достовірність звіту як документа, що містить відомості про доказове значення29374
Підсумкова величина ринкової чи іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах і в порядку, передбачених цим Федеральним законом, визнається достовірною та рекомендованою для цілей вчинення правочину з об'єктом оцінки, якщо у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, або в судовому порядок не встановлено інше. передбачених законодавством Російської Федерации.4
Стаття 13. Оспорюваність відомостей, що містяться у звіті8315
У разі спору про достовірність величини ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої у звіті, в тому числі і у зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, зазначена суперечка підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до встановленої підвідомчості, третейського суду за згодою сторін спору чи договору або у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, що регулює оцінну діяльність. арбітражний суд, третейський суд має право зобов'язати сторони зробити угоду за ціною, визначеною під час розгляду спору судове засідання, Тільки у випадках обов'язковості вчинення правочину відповідно до законодавства Російської Федерації.
Запитання:Про економічну виправданість передбаченого законодавством РФ про оціночну діяльність термін дії звіту про оцінку об'єкта оцінки.
Відповідь:Департамент інноваційного розвитку та корпоративного управлінняМінекономрозвитку Росії розглянув звернення щодо застосування положень п. 26 Федерального стандарту оцінки "Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1)", затвердженого Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20.07.2007 N 256 (далі - ФСТ N 1 ), та повідомляє наступне.
Відповідно до п. 26 підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованою для цілей укладання угоди з об'єктами оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати укладання угоди з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти пройшло не більше 6 місяців.
Таким чином, відповідно до законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність звіт про оцінку має бути актуальним або на дату здійснення угоди з об'єктом оцінки, або на дату подання публічної оферти.
Додатково повідомляємо, що згідно з п. 6 розд. II та розд. III ФСТ N 1 оцінювач визначає підсумкову вартість шляхом розрахунку вартості об'єкта оцінки при використанні підходів до оцінки та обґрунтованого оцінювачем погодження (узагальнення) результатів, отриманих у рамках застосування різних підходів до оцінки.
Під час підготовки звіту про оцінку оцінювач вивчає кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки, збирає інформацію, суттєву для визначення вартості об'єкта оцінки тими підходами та методами, які на підставі його судження повинні бути застосовані при проведенні оцінки, у тому числі: інформацію про політичні, економічні, соціальних та екологічних та інших факторах, що впливають на вартість об'єкта оцінки, та інформацію про попит та пропозицію на ринку, до якого відноситься об'єкт оцінки, включаючи інформацію про фактори, що впливають на попит та пропозицію, кількісні та якісних характеристикахданих факторів.
Інформація, подана у звіті про оцінку, повинна дозволити користувачеві звіту про оцінку зробити правильні висновки про характеристики, що досліджувалися оцінювачем під час проведення оцінки та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки, та прийняти обґрунтовані рішення, що базуються на цих висновках.
Слід зазначити, що як після дати оцінки, так і після дати складання звіту можуть відбуватися події, що суттєво впливають на підсумкову величину ринкової вартості об'єкта оцінки, а збільшення терміну використання звіту про оцінку веде до підвищення ризиків прийняття необґрунтованих рішеньзокрема, у держави.
З урахуванням викладеного передбачений законодавствомРосійської Федерації про оціночну діяльність термін дії звіту про оцінку є економічно виправданим.
Заступник директора Департаменту інноваційного розвитку та корпоративного управління
Д.В.СКРИПІЧНИКІВ
У ряді випадків необхідно визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості. Для цього використовується процедура оцінки.
Розглядаються фактори, які можуть вплинути на вартість нерухомості, та на їх основі визначається вартість.
На неї впливають як характеристики самого об'єкта, так і оточення, ринкового середовища, політичної та економічної ситуації тощо.
У звіті про оцінку обов'язково ставиться дата, яку він зроблено. У багатьох випадках оцінка використовується невдовзі після її визначення. Тоді термін дії немає значення. Дуже часто можна почути питання: Скільки діє оцінка квартири?
Якщо оцінка відбувається регулярно, її результат можна вважати дійсним до наступної процедури.
Але найчастіше вказується певна дата, до якої вона дійсна.
Відповідно до терміну дії оцінки не може бути більше півроку.
Після завершення знайдена вартість не рекомендується до використання. Судовий органабо кредитна організаціяшвидше за все, її не приймуть.
Тому потрібно проводити оцінку заново.
Увага!Якщо з якихось причин виникають сумніви щодо достовірності оцінки, вони можуть бути дозволені в суді.
У разі період, минулий від часу оцінки, теж має значення.
Термін дії оцінки квартири також не перевищує 6 місяців.
Договір оцінки нерухомості
Без договору оцінка вважається недійсною. Він полягає у простій письмовій формі, стандартного бланка немає.
Договір може укладатися на:
- один об'єкт;
- декілька об'єктів;
- довготривале співробітництво.
У ньому обов'язково вказується:
- Хто замовник оцінки.
- Хтось виконавець, тобто оцінювач.
- Відомості про кваліфікацію та підтвердження громадянської відповідальностіоцінювача.
- Що саме слід оцінити.
- Для яких цілей потрібно дізнатися вартість (цим визначаються методи, що використовуються).
- Вид визначеної вартості.
- Перелік стандартів оціночної діяльності.
- Дата, яку визначається вартість.
- Термін дії.
- Розмір винагороди (він може виражатися у частках чи відсотках вартості) і порядок оплати.
Коли і з ким?
Замовником може бути лише власник або його довірена особа.
Це може бути компанія чи окрема людина.
Оцінювач може працювати у компанії чи самостійно.
Але він обов'язково повинен мати відповідну освіту та перебувати у саморегулюючій організації оцінювачів.
Його кваліфікацію підтверджують:
- диплом про освіту;
- свідоцтво;
- та витяг з реєстру оцінювачів.
Довідка: Іноді у договорі є і третя сторона – платник Тобто, це той, хто оплачує послуги, але не володіє нерухомістю.
Це також може бути організація чи приватна особа.
Необхідні документи
Для підписання договору з боку замовника знадобляться:
- Паспорт власника-фізичної особи.
Для юридичного потрібно рішення (протокол) про обрання керівника (або інше підтвердження повноважень) та його паспорт.
- Свідоцтво про нерухомість.
- Правовстановлюючі документи.
- Різноманітна технічна документація.
- У разі потреби – довіреність та паспорт представника.
Правовстановлюючий документ – той, на підставі якого виникло право власності.
Їм може бути:
- договір купівлі-продажу;
- приватизації;
- дарська;
- та інші подібні залежно від ситуації.
Необхідна технічна документація залежить від типу нерухомості.
Договір оцінки квартири вимагає:
- Технічний план, який видається у БТІ.
- Кадастровий чи технічний паспорт.
- Поверхова експлікація.
Про терміни оцінки квартири сказано вище.
Для житлового будинку:
- Кадастровий/технічний паспорт.
- План земельної ділянки, на якому він розташований, із зазначеними межами.
- Витяг з ЄДРП про обтяження.
- Відомості про інженерні мережі.
Для визначення вартості комерційної нерухомості:
- Технічний паспорт.
- Витяг з ЄДРП.
- План земельної ділянки.
- Відомості про обтяження.
Увага!Також знадобляться установчі документита протокол зборів із рішенням про призначення керівника, якщо власник – організація.
Для оцінки земельної ділянки:
- Кадастровий паспорт.
- План ділянки із зазначенням точних кордонів.
- Документи, якими визначається розмір податку землю.
Якщо договір укладається на об'єкт незавершеного будівництва:
- Дозвільна документація для будівництва.
- Проект із поясненнями до нього.
- Витяг з ЄДРП.
- Відомості про конструктивну систему та дозволену потужність споживання ресурсів.
- Кадастровий чи технічний паспорт. У ньому мають бути вказані ступінь завершеності будівництва та площа забудови.
- Якщо будівля законсервована – акт консервації.
Важливо: Якщо власник - компанія, буде потрібно довідка про балансову вартість Її підготує бухгалтерія.
Оцінювач надає документи, які б підтверджували його кваліфікацію. Далі у статті ви знайдете інструкцію щодо заповнення та як виглядає оцінка квартири.
Інструкція із заповнення
Як правило, шаблон договору є в організації, що оцінює, або незалежного оцінювача.
Він заповнюється від руки чи комп'ютері.
У документ вноситься така інформація:
- Його номер.
- Дата укладання.
- Відомості про всі чинні сторони. Це ПІБ або назва організації, ПІБ представників та підстава, на якій вони діють (довіреність, Статут компанії, протокол зборів тощо).
- Кількість примірників звіту про оцінку.
- Відомості про оцінювача (оцінювачів): ПІБ, назва та розташування саморегулівної організації та інформація про страхування відповідальності.
- Наприкінці договору зазначаються адреси та банківські реквізитисторін-юридичних організацій.
Договір підписується сторонами чи їх представниками. Також складається завдання оцінку, що є додатком до договору.
До нього вноситься інформація:
- про об'єкт оцінки;
- вартості;
- способі та порядку оплати;
- терміни проведення;
- та інших важливих умов.
Підводні камені та нюанси
У деяких ситуаціях може знадобитися дізнатися вартість нерухомості на якусь дату минулого.
Наприклад, це буває потрібно для:
- визначення розміру податку у спадок;
- в судових розглядах, пов'язаних з визначенням збитків, отриманих у минулому;
- при судовому поділі майна після розлучення;
- при складанні шлюбного контрактуякщо він укладається через тривалий час після весілля.
У разі проводиться ретроспективна оцінка. У її ході враховуються події, характеристики та показники на необхідну дату у минулому.
Якщо минуло понад півроку, результат оцінки у разі не буде дійсний нині.
Як бачимо, термін дії оцінки – важливий параметр. Він визначає, протягом якого її можна використовувати. Також важливо правильно вказати у договорі всю необхідну інформацію та підготувати необхідні документи. А скільки дійсна оцінка квартири ви тепер знаєте.
Що таке ретроспективна оцінка нерухомості дивіться на відео:
Термін дії таких довідок є різним. Все залежить від характеру та мети оцінки. Зазвичай термін не менше 6 місяців, але в кожному конкретному випадку він може бути більшим або меншим.
Ринкова
Ринкову вартість визначають компанії, щоб власник міг продати нерухомість,здати в заставу, оренду або внести до статутний капітал. Для цього потрібно знати ринкову вартість житла. Зазвичай вона сильно перевищує кадастрову вартість.
Завдяки такій інформації власник може адекватно оцінити вартість квартири. Виставляючи її на продаж, важливо знати правильну ціну, інакше на покупця доведеться чекати роками. Або, якщо занизити ціну, втратити частину можливого прибутку.
Ринкову оцінку проводять найчастіше приватні компанії. На кінцеву цифру впливають:
- Планування.
- Кількість кімнат.
- Метраж.
- Інфраструктура.
- Наявність комунікацій.
- Стан ремонту.
Тому кінцева цифра може бути практично вдвічі більшою за кадастрову вартість.
Увага!Довідка про ринкову вартість дійсна протягом півроку. Справа в тому, що ранок нерухомості дуже швидко змінюється. Тому не можна передбачити адекватну вартість більше ніж на півроку.
Ціни на житло постійно змінюються. В умовах нестабільної економіки прогнозувати вартість більш ніж на 6 місяців неможливо.
Інвентаризаційна
Такий вид оцінки провадиться співробітниками БТІ. Ця ціна набагато нижча за ринкову, тому що при аналізі враховуються:
- Метраж.
- Наявність комунікацій.
- Рік побудови будинку.
Ні ремонт, ні інфраструктура не цікавлять працівників. Саме тому ціна набагато нижча.
Інвентаризаційна чи балансова оцінка проводиться найчастіше, щоб визначити розмір спадщини. У деяких випадках вона потрібна для відчуження або для податкової інспекції.
Видається вона на спеціальному бланку. Послуга платна (близько 600 рублів). Якщо в БТІ є інформація щодо оцінки нерухомості, то термін видачі довідки – до 10 робочих днів. Якщо необхідно відвідати квартиру та провести саму процедуру оцінки – тимчасовий відрізок може бути більшим. Все залежить від завантаженості спеціалістів.
Термін дії самої довідки необмежений. Важливою є дата видачі. Тобто якщо довідка береться для встановлення розміру спадщини, то довідка має бути видана відразу після смерті власника. Тоді дані у ній будуть актуальними.
Якщо ж довідка потрібна для банківських працівників або для приватизації, то вона має бути отримана цього року.
Чіткого терміну дії вона не має.
Кадастрова
Важливо!Кадастрова оцінка потрібна, щоб визначити орендну плату за землю, викупну суму. Проводиться державними органами.
До введення в експлуатацію єдиного реєструЄДРН суму податків за нерухомість визначали виходячи з балансової (інвентаризаційної) вартості. За квартиру 30 кв. м. платити громадянам потрібно трохи більше 500 рублів.
Із запровадженням ЄДРН державні службовці планують запровадити розрахунок суми податкувиходячи з кадастрової вартості. Вона вища, ніж балансова. Відповідно, сума податку зросте. Але є плюси. Із запровадженням такого реєстру розрахунок проводитиметься у найкоротший час. А приватизувати чи змінити власника можна протягом 10 днів.
Поки такі нововведення не набули чинності, розрахунок проводиться за балансовою ціною. Термін кадастрової оцінкиможе бути вказаний різний. Але у законодавстві визначено максимальний період – 5 років.
Термін дії оцінки ринкової вартості житла для іпотеки
При оформленні іпотечного кредитудоведеться подати банку довідку про ринкову вартість квартири. Вона потрібна, щоб банк міг розрахувати суму позики. А за невиконання умов контракту квартиру реалізовуватимуть з торгів, встановлюючи вартість, виходячи з цієї суми.
У законодавстві встановлено загальний період дії довідки, що дорівнює 6 місяцям. Після закінчення цього терміну ціна на квартиру не є рекомендованою, тому банк швидше за все не прийме таку довідку.
Найчастіше оцінка проводиться безпосередньо перед оформленням договорутому термін її неважливий. Оцінку проводить позичальник власним коштом. Для забезпечення безпеки угоди та для гарантії того, що банк прийме довідку, рекомендується проводити оцінку в компаніях, які співпрацюють із банком.
Скільки часу робиться процедура аналізу цін на квартири?
Так як процедуру з'ясування ринкової ціни проводять приватні компаніїконкретний проміжок часу назвати складно. Фахівцю необхідно вивчити ситуацію на ринку нерухомості, інфраструктуру, стан будинку та самої квартири.
Від цього залежить, скільки за часом займе процедура. Зазвичай процес не триває більше двох днів. Але в різних випадкахчас може бути збільшено. Щоб точно знати часові рамки, потрібно звернутися до вибраної компанії.
Довідка!Термін оцінки залежить від виду процедури, складності, компанії, яка виконуватиме роботу і від фахівця.
Довідка про ринкову ціну стає недійсною через 6 місяців, інвентаризаційна – не має певного терміну дії, кадастрова – через 5 років. Для іпотеки, як і інших цілей, довідка діятиме протягом півроку.