У яких випадках договір застави вважається недійсним. Визнання договору застави недійсним

Договір застави нерухомості, з точки зору судової практики, досить непростий. І нерідко договір застави нерухомості стає для громадянина фатальним, з огляду на позбавлення його єдиного житла. Детальніше про те, як визнати недійсним договір застави нерухомості, розповість адвокат Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова»), президент Гільдії юристів ринку нерухомості.

Основи

для визнання недійсним договору застави нерухомого майна громадянин має право користуватися загальними підставами, Які пропонуються чинним законодавством.

1. Відсутність нотаріально оформленого згоди подружжя на розпорядження об'єктом нерухомого майна, якщо воно є спільно нажитим майном. Якщо ця вимога не дотримано, то договір вважається недійсним.

2. Не дотримана форма договору, так як договір нотаріально не посвідчений.

3. Обман і помилка - часто зустрічаються підстави для визнання недійсним договору застави нерухомого майна. Правда довести ці підстави важко, потрібно мати досить вагомі підстави. Велика частина судів задовольняє позови, наприклад, літніх людей, посилаючись на їх вік, неграмотність, порушення функціонування слухового і зорового апарату.

4. Якщо громадянин не міг розуміти значення своїх дій та керувати в момент підписання договору застави, то суд буде оцінювати докази, представлені позивачем, на підставі яких зробить висновок про задоволення вимог позивача або відмову. У таких справах необхідно проведення судової психологічної експертизи для того, щоб винести мотивовану і справедливе рішення.

5. Недієздатність особи, яка підписала договір застави, означає нікчемність угоди. Недієздатність особи повторно не доводиться в даному процесі. Необхідно пред'явити суду завірену копію рішення, яким особа була визнана недієздатною.

6. Особа, яка підписала договір, є обмежено дієздатним внаслідок отриманого психічного розладу, і цей факт встановлений судом.

Як визнати недійсним договір застави?

Договір застави нерухомості визнається недійсним судом. Справи про оскарження підсудні судам загальної юрисдикції, А в суперечках з організаціями - арбітражним судам, розглядають їх федеральні судді. Для цього необхідно підготувати позовну заяву і сплатити державне мито.

До позовної заяви слід додати копії документів, на яких позивач обгрунтовує свою правову позицію і додатково позовну заяву з додатком за кількістю осіб, які беруть участь у справі. Якщо ці вимоги закону дотримано не буде, суд залишить позов без руху.

Якщо заявники пропустили строк позовної давності для оскарження, то їм необхідно в письмовому вигляді до позовної заяви додати клопотання про поновлення строку та документи, що свідчать про поважність пропуску.

При визнання угоди уявної або удаваною, або укладеної з метою, суперечною основам моральності і правопорядку, або якщо договір підписаний повністю недієздатною особою, - термін позовної давності для звернення до суду складе три роки. По інших підставах один рік.

Позовна заява повинна бути підписана позивачем або його представником. Представник має право брати участь в судовому розгляді і оформляти процесуальні документи від імені довірителя тільки при наявності у нього повноважень, засвідчених нотаріально.

Відповідачами за позовом повинні бути заявлені протилежні сторони, які беруть участь при укладенні договору.

Протягом п'яти робочих днів з дня подачі, позовна заява повинна бути прийнято судом і призначена дата судового засідання - досудова підготовка. Після чого призначається основне судове засідання.

Заслухавши сторони і дослідивши представлені докази, суд виносить рішення, яке будь-яка сторона має право оскаржити в місячний термін. Скаргу необхідно подавати через суд першої інстанції.

правові наслідки

Якщо угода визнається недійсною, то вона не має юридичних наслідків. Іншими словами вона анулюється судом, і сторони повертаються в початкове положення, тобто позикодавець втрачає право реалізації об'єкта нерухомості за покриття боргу громадянина, а позичальник звільняє своє майно від обтяження заставою.

5/5 (2)

Доцільність укладення договору

Укладення договору застави повинно базуватися на принципах доцільності в економічному плані, а також у сторін не повинно бути корисливих мотивів при підписанні угоди, в тому числі цілі заподіяти майновий шкоди третім особам.

Що стосується відносин, що виникають між банківськими організаціями та іншими учасниками, то складання і підписання договору застави - один з критеріїв забезпечення виконання зобов'язань позичальником.

Якщо ініціюється процедура неспроможності особи, то інші кредитори намагаються всіляко оскаржити існуючі договори застави. Однак судові органи визнають це право марним, якщо встановлено, що позичальник, укладаючи такий договір, не намагався піти від матеріальної відповідальності перед іншими громадянами і організаціями.

Суддя керується також доказами, які свідчать про те, що на момент складання документа про заставу у позичальника не було виявлено ознак неплатоспроможності.

Тобто якщо мала місце економічна доцільність укладення договору застави, і угода не несло в собі загрозу заподіяння шкоди іншим кредиторам, то суд винесе рішення на користь того, кого визнають банкрутом за відповідною процедурою.

Якщо позичальник на момент підписання договору застави був повністю платоспроможним, то це явна ознака того, що угода складена без наміру заподіяння шкоди третім особам, і воно визнається дійсним в силу закону.

Право власності на заставлене майно

Угода про заставу може бути укладено тільки з власником речі, яка передається заставодержателю - це загальне правило, Встановлене цивільним законодавством.

Договір нерідко визнається недійсним у разі, коли заставодавець передав майно, на яке не мав права власності.

Суди у своїй практиці часто стикаються з ситуаціями, коли залогодержатели є сумлінними особами, які не мають поняття, що заставодавець, передаючи річ, порушував чиїсь інтереси. Те ж стосується і власників закладених речей.

Цивільне законодавство захищає права добросовісних заставоутримувачів, де новий власник речі є заставодавцем в силу закону (п.2 ст. 335 ЦК України).

Положення зазначеної статті містять в собі відсилання на несумлінне заволодіння чужим майном. Наприклад, якщо річ вкрадена у попереднього власника або вибула з його володіння внаслідок неправомірних дій, то вищевказані норми не застосовуються.

У судовій практиці бувають випадки, коли і заставодержатель був сумлінним з точки зору законодавства, і нові власники не були в курсі про підписання договору застави, предметом якого була вже їх річ по праву.

Суди можуть встати і на сторону сумлінних нових власників майна, незважаючи на те, що заставодержатель не був повідомлений про корисливі цілі фактичного заставодавця.

Підстави для визнання угоди недійсною

Запам'ятайте! Для оцінки і визнання договору застави недійсним служать наступні критерії:

відсутність дієздатності хоча б у однієї із сторін угоди;
відсутність законного права на підписання договору застави;
одна або обидві сторони є громадянами, які не досягли віку 18-ти років;
договір не зареєстрований в установленому порядку;
відсутність отримання схвалення угоди чоловіком, якщо договір укладається громадянином, які перебувають у шлюбі;
договір не містить в собі умов, які є основними для укладення угоди.

Що стосується тієї ситуації, в якій недійсність договору через недієздатність боку, то це може бути визнано в судовому порядку або підтверджено документами, в яких вказано вік людини, яка уклала угоду.

Те ж саме можна сказати і про те, якщо людина молодше 18-ти років, і у нього немає при собі згоди на укладення угоди від законних представників - договір застави буде визнаний недійсним.

Всі договори застави, предметом яких є об'єкти нерухомості, повинні проходити процедуру реєстрації права в органах Росреестра. В іншому випадку угода вважається незначною.

Громадяни, які перебувають у законному шлюбі, зобов'язані заручатися згодою один одного про відсутність заперечень з приводу укладення договору застави у одного з них.

Якщо сторони при складанні угоди про заставу не послалися на основні умови дії документа, то його також можна визнати нікчемним.

передбачена підсудність

Питання про правильність визначення підсудності таких справ викликає у громадян деякі труднощі. Так, спірні ситуації між фізичними особами належить вирішувати в судах загальної юрисдикції, а якщо в справі бере участь організація, то заява подається до арбітражного суду регіону.

Врахуйте! Якщо предметом договору застави є об'єкт нерухомості, то всі позови розглядаються за місцем знаходження відповідного майна (ч.1 ст. 30 ЦПК РФ).

Також оспорювання прав на нерухоме майно, визнання договору застави недійсним підсудні суддям, на чиїх ділянках знаходяться зазначені об'єкти, будівлі і споруди.

Порядок здійснення процедури

Щоб визнати договори застави нікчемним, необхідно підготувати позовну заяву за кількістю осіб, які беруть участь у справі. До позову додаються копії, а в деяких випадках оригінали документів в якості доказу оскарження угоди.

Якщо позовна заява буде складено не за правилами, встановленими процесуальним законодавством, Або кількість заяв не буде збігатися з кількістю осіб, які беруть участь у справі, то суддя має право залишити позов без руху із зазначенням на виправлення недоліків до певної дати.

Якщо строк позовної давності пропущено, то заявник обов'язково повинен поряд із заявою докласти клопотання про поновлення строку для подачі позову. До нього ж додаються документи, службовці доказом поважних причин пропуску.

Термін позовної давності у справах про визнання договору застави недійсним - один рік.

Виняток становлять такі ситуації, при яких цей термін дорівнює трьом рокам:

висновком уявної або удаваної угоди;
договір застави суперечить нормам і принципам моральності і правопорядку;
укладення угоди з недієздатною особою.

відповідачем в судовому процесі буде інша сторона, яка бере участь в укладанні угоди.

Важливо! після подачі позовної заяви суддя протягом п'яти днів виносить ухвалу про прийняття справи до провадження, про що повідомляє сторони. Перше судове засідання відбувається у формі бесіди для встановлення деталей майбутнього розгляду.

Після цього суддя направляє повідомлення про виклик до суду для проведення першого судового засідання.

За підсумками розгляду, яке повинно триває не більше двох місяців, виноситься рішення. До моменту вступу в законну силу воно може бути оскаржене сторонами.

Апеляційна скарга подається до суду першої інстанції, який направляє її в вищестоящий судовий орган.

Подивіться відео. загальні положення про заставу:

правові наслідки

У разі коли суддя виносить рішення, яке свідчить про визнання договору застави недійсним в повному обсязі або в будь-якій частині, то для сторін це означає тільки одне: всі юридичні наслідки угоди перестають мати законні підстави.

Так, для заставодержателя це може виражатися у відсутності забезпечення позики. Заставодавець в цій ситуації практично нічим не ризикує. Однак кредитор може згодом змінити умови договору кредитування і зобов'язати позичальника виплатити всю суму цілком.

Якщо заставодержатель відмовляється виконувати рішення суду в частині повернення майна, то заставодавцю буде потрібно звернутися в суд. У цьому випадку вже ФССП Росії буде контролювати процес повернення предмета договору застави.

Таким чином, якщо угода визнається недійсним, юридичні наслідки наступають для обох сторін виникли правовідносин.

Увага! Наші кваліфіковані юристи нададуть вам допомогу безкоштовно і цілодобово по будь-яких питань.

Судова практика

Розглянемо судову практику про визнання договору застави недійсним.

випадок 1

Предметом застави служило транспортний засіб, паспорт якого знаходився також у заставодержателя. При систематичному невиконанні зобов'язань позичальником кредитор подав до суду позовну заяву про повернення грошових коштів зі зверненням стягнення на заставлене рухоме майно.

Суддя задовольнив вимоги кредитора, але на стадії виконавчого провадження було встановлено, що недобросовісний позичальник зробив дублікат ПТС і продав транспортний засіб, який вважався на той час знятим з обліку в органах ДАІ.

Кредитор знову звернувся до суду із заявою про накладення обтяжень на автомобіль, а також про стягнення коштів за рахунок предмета застави. Суддя задовольнив позов частково.

Новий власник транспорту подав позовну заяву про визнання угоди про заставу нікчемним з огляду на те, що воно не було укладено.

Перше, що необхідно зробити - це заявити про накладення арешту на транспортний засіб в силу положень ст. 353 ГК РФ. Цей захід дозволить зберегти майно від реалізації в той час, поки йде судовий процес.

Новий власник автомобіля зобов'язаний доводити свою сумлінність при розгляді справи, оскільки в даному випадку громадянин придбав транспорт, паспорт якого був виготовлений повторно.

В силу положень п. 43 постанови Пленуму Верховного Суду РФ N 6, Пленуму ВАС РФ N 8 від 01.07.1996 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої цивільного кодексу Російської Федерації»Одним з істотних умов договору застави є вказівка \u200b\u200bна терміни і розмір виконання зобов'язань. В іншому випадку угода є нікчемною.

Якщо має місце договір кредитування, то вищевказане умова можна оформити у вигляді відсилання на відповідну угоду про видачу позики.

Справа № 2-ХХХ / 2010Копія

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Xml: namespace\u003e

м ВладімірХХ ххххх 2010 року

Xml: namespace\u003e

Ленінський районний суд м Володимира в складі

головуючого судьіПотаповой Н.В.

при секретареБаріновой О.Е.

за участю представника позивача по довіреності С.А.

представника відповідача - ТОВ ІКБ «банк»,

за дорученням Ю.А.

представника відповідача -А.А., за дорученням Т.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м Володимирі цивільну справу за позовом Л.Я. до Товариства з обмеженою відповідальністю Інвестиційний комерційний банк «банк», А.А про визнання договору застави недійсним,

Xml: namespace\u003e

У С Т А Н О В И В:

Л.Я. звернулася в суд з позовом до ТОВ ІКБ «банк» і А.А. про визнання договору застави транспортного засобу (автомобіляLEXUS RX 330), укладеного між ТОВ ІКБ «банк» і її чоловіком А.А., недійсним.

В обґрунтування позову вказала, що автомобільLEXUS RX 330, зареєстрований в РЕО ГИБДД на ім'я чоловіка -А.А., був придбаний на позикові грошові кошти 26.11.2008 року у Д.А., є спільно нажитим майном подружжя. Грошові кошти для придбання вказаного автомобіля за договором позики від 26.11.2008 року були надані Я.О.

Позивач стверджує, що в зв'язку з тим, що в районному суді розглядається цивільна справа за позовом ТОВ ІКБ «банк» кеё чоловікові А.А., дізналася про укладення 29 листопада 2008 року іншого договору застави цього ж автомобіля, між ТОВ ІКБ «банк» і її чоловіком А.А. Також стверджує, що відповідачі - ТОВ ІКБ «банк» і її чоловік А.А., не отримували її згоди на укладення договору заставу вищевказаного автомобіля. На думку позивача, позовні вимоги ТОВ ІКБ «банк» до її чоловіка А.А. про звернення стягнення на автомобільLEXUS RX 330 засновані на вищевказаному договорі застави і зачіпають її майнові права як подружжя відповідача.

В якості правового обґрунтування позивач вказала ст.ст. 34 і 35 сімейного кодексу РФ.

В судове засідання позивач Л.Я. не з'явилася, її представник С.А., що діє за нотаріальним дорученням, підтримав позовні вимоги в повному обсязі, посилаючись на доводи, викладені в позовній заяві. Також пояснив, що в листопаді 2008 року подружжя прийняло рішення про придбання автомобіля, був обраний автомобіль вартістю 1.150.000 рублів, подружжя справили позику грошових коштів у Я.О. При цьому передбачалося, що буде оформлятисяборгове зобов'язання і оформлятися заставу автомобіля.26 листопада 2008 року було укладенодоговір позики, договір застави, складено і оформлено письмову згоду наукладення договору застави і після цього був укладений договір купівлі-продажуавтомобіляLEXUS з Д.А. П оскольку придбання автомобіля відбувалося в період шлюбу А.А. іЛ.Я., за обопільною згодою і бажанням подружжя, оформлялися письмовізобов'язання, то придбане майно є спільною сумісноювласністю подружжя. Розпорядження таким майномможе відбуватися тільки за обопільною згодоюподружжя.

Представник позивача в судовому засіданні також пояснив, що в початку вересня 2009 року Л.Я. стало відомо про те, що банк (ТОВ ІКБ «банк») , В якому працював її син Б.Б., звернувся до суду з позовом про звернення стягнення на автомобіль Лексус, що належить їй (Л.Я.) і чоловікові А.А. Чоловік з сином пояснили Л.Я., що в період звільнення з банку сина - Б.Б., виникла неприємна ситуація і фактично під тиском на їх сина в банку був оформлений договір застави на придбаний автомобіль від імені О.О., передбачалося, що ніяких складнощів не виникне і оформлений договір застави буде тимчасовий і дуже нетривалий, що в банк будуть повернуті якісь кошти і все вирішиться. На думку представника позивача оформлення договору застави на вже закладене майно неприпустимо. Вважає, що в ТОВ ІКБ « банк »знали про те, що А.А. одружений і на оформлення договору застави повинні були отримати згоду дружини. Стверджував, що ніяких кредитів ні Л.Я., ні її чоловік в банку не отримували і відповідати своїм майном за чиїсь боргові зобов'язання Л.Я. не повинна. ? Xml: namespace\u003e

Представник відповідача ТОВ ІКБ «банк» в судовому засіданні заперечував проти задоволення вимог позивача, стверджував, що угода, укладена одним з подружжя передбачає згоду другого на її вчинення. Вказав на пропуск позивачем строку позовної давності.

В судове засідання відповідач А.А., належно сповіщений про час і місце слухання справи, не з'явився. Представник відповідача Т.А., діюча за нотаріальним дорученням, позовні вимоги визнала в повному обсязі, про що в матеріалах справи є розписка (л.д.19, 28), що не заперечувала приховування від позивача (своєї дружини) Л.Я. відповідачем А.А. факту укладення договору застави автомобіляLEXUS RX 330 від 29 листопада 2008 року з ТОВ ІКБ «банк».

Суд, вислухавши осіб, які беруть участь у справі, допитавши в якості свідка Б.Б .., дослідивши матеріали справи, приходить до наступного.

Згідно зі статтею 168 ЦК РФ угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, незначна, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення.

Встановлено, що 29 листопада 2008 року, між ТОВ ІКБ «банк» (заставодержатель) в особі Керуючого Володимирським філією Б.Б. - з одного боку, і А.А. (Заставодавець) - з іншого боку, укладено договір застави транспортного засобу. Предметом договору застави є автомобільLEXUS RX 330, 2005 року випуску (л.д.7-9).

Відповідно до п.п. 1.1, 1.2 Договору застави, в забезпечення виконання зобов'язання заставодавця (позичальника) перед заставодержателем (кредитором) за кредитним договором від 29 листопада 2008 року заставодавець передає в заставу заставодержателю автомобіль, придбаний за рахунок коштів, наданих банком заставодавцю за кредитним договором. Застава забезпечує виконання заставодавцем всіх зобов'язань перед заставодержателем за кредитним договором в тому обсязі, який буде матися на момент фактичного виконання зобов'язань зі сплати суми боргу.

Згідно п. 4.1 Договору застави, заставу предмета застави забезпечує виконання заставодавцем (позичальником) зобов'язань за кредитним договором, в тому числі, повернення кредиту в розмірі 1000000 (один мільйон) рублів.

У статті 339 ЦК РФ визначено істотні умови договору про заставі, відповідно до якої в договорі про заставу повинні бути вказані: предмет застави та його оцінка; розмір і термін виконання зобов'язання, забезпеченого заставою; умова про те, в якої зі сторін - заставодавця або заставодержателя - перебуває закладене майно; термін виконання зобов'язання.

Істотними умовами є ті умови, без досягнення згоди за якими договір вважається неукладеним.

Обов'язковість зазначених в п. 1 ст. 339 ГК РФ умов договору про заставу випливає з ст. 432 ГК РФ, згідно з якою договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, під якими розуміються і ті, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду. Під істотою забезпеченого заставою вимоги розуміються істотні умови договору, який послужив підставою виникнення основного зобов'язання, забезпеченого заставою. Тому в тексті договору про заставу повинні бути чітко зафіксовані суттєві умови договору, яким було оформлено основне зобов'язання. Слід вказати також найменування сторін основного договору, його номер, дату і місце його укладення.

Пленуми Верховного Суду РФ і Вищого Арбітражного Суду РФ у своїй спільній Постанові від 01.07.1996 N 6/8 дали спеціальне роз'яснення: "Якщо сторонами не досягнуто згоди хоча б по одному з названих в п. 1 ст. 339 ЦК РФ умов або відповідне умова в договорі відсутній, договір про заставу не може вважатися укладеним. у разі, коли заставодавцем є боржник в основному зобов'язанні, умови про суть, розмір і терміни виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, слід визнати узгодженими. Подібне становище правомірно, якщо в договорі застави є відсилання до договору, який реєструє основне зобов'язання і містить основні умови ".

В ході судового засідання сторони не заперечували факт укладення оспорюваного договору застави в забезпечення виконання зобов'язань позичальників О.Е. і І.І. перед ТОВ ІКБ «банк» за кредитним договором від 29.11.2008 року. Чи не заперечували сторони і факт відсутності боргових зобов'язань у А.А. перед ТОВ ІКБ «банк».

В судовому засіданні представник позивача С.А. вказав, що під час укладення договору застави керуючим ТОВ ІКБ «банк» був син позивача - Б.Б .. У зв'язку з виникненням у останнього при виконанні трудових обов'язків проблем в банку, і фактично під тиском керівництва банку, він був змушений укласти вказаний договір застави від імені свого батька А.А. Позивачку Л.Я. до відома про укладення договору застави не поставили.

Дані обставини підтверджені показаннями свідка Б.Б. і не оскаржувалися представником відповідача ТОВ ІКБ «банк».

Твердження свідка Б.Б .. про те, що договір застави автомобіляLEXUS RX 330, фактично був складений ТОВ ІКБ «банк» заднім числом, В лютому 2009 року, також представник ТОВ ІКБ «банк» не заперечував в судовому засіданні.

З урахуванням викладеного, суд вважає, що при укладенні договору застави не дотримані істотні умови договору про заставу, визначені ст. 339 ГК РФ, дана угода не відповідає вимогам закону.

Позивачка Л.Я. просить визнати договір застави від 29 листопада 2008 року автомобіляLEXUS RX 330, укладений між ТОВ ІКБ «банк» і її чоловіком А.А., недійсним, посилаючись на ст.ст. 34 і 35 Сімейного кодексу РФ, і вказуючи, що автомобіль є спільним майном, нажитим ними під час шлюбу. ? Xml: namespace\u003e

Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу РФ і статтею 34 Сімейного кодексу РФ майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю, якщо договором між ними не встановлено інший режим цього майна.

Відповідно до статті 253 Цивільного кодексу РФ і статтею 35 Сімейного кодексу РФ володіння, користування і розпорядження спільним майном подружжя здійснюються за обопільною згодою подружжя. При здійсненні одним з подружжя угоди щодо розпорядження спільним майном подружжя передбачається, що він діє за згодою другого з подружжя. Угода, укладена одним з подружжя щодо розпорядження спільним майном подружжя, може бути визнана судом недійсною з мотивів відсутності згоди другого з подружжя лише за його вимогою і лише у випадках, якщо доведено, що інша сторона в угоді знала або свідомо повинна була знати про незгоду другого з подружжя на здійснення даної угоди.

Стаття 174 Цивільного кодексу РФ передбачає, що в разі, якщо повноваження особи на здійснення угоди обмежені, і якщо прісовершеніі угоди така особа вийшло за межі цих обмежень, угода може бути визнана судом недійсною за позовом особи, в інтересах якої встановлено обмеження, лише у випадках , коли буде доведено, що інша сторона в угоді знала або свідомо повинна була знати про зазначені обмеження.

У справі встановлено, що відповідач А.А. складається в зареєстрованому шлюбі з позивачем Л.Я. з 31 липня 1976, дана обставина підтверджено свідоцтвом про укладення шлюбу (л.д.10).

Встановлено, що в період шлюбу, 26.11.2008 року, відповідач А.А. придбав автомобільLEXUS RX 330, 2005 року випуску, що підтверджується договором купівлі-продажу транспортного засобу, укладеного між А.А. і Д.А. (Л.д.22).

Згідно з угодою про надання позики від 26 листопада 2008 року, для придбанняавтомобіляLEXUS RX 330 громадянин Я.О. надав відповідачу А.А. грошові кошти в сумі 1.150.000 руб. (Л.д.23-24).

Як встановлено судом, договір про надання позики, укладений Я.О. з А.А., забезпечувався залогомавтомобіляLEXUS RX 330 (л.д.26). ? Xml: namespace\u003e

оскільки оформлялосяборгове зобов'язання і оформлявся договір застави придбаного автомобіля,26.11.2008 року було оформлено письмову згоду позивача Л.Я. наукладення договору застави (л.д.25).

Статтею 342 ЦК України допускається подальша застава в разі, якщо він не заборонений попередніми договорами про заставу.

Разом з тим, під час укладання договору застави з ТОВ ІКБ «банк» даного згоди від Л.Я. відповідачем отримано не було.

З пояснень свідка Б.Б., слід, що в ТОВ ІКБ «банк" не зажадали згоди Л.Я. на укладення договору застави і не сповістили про здійснення угоди.

Затвердження представника ТОВ ІКБ «банк» про те, що позивачем пропущено строк оскарження следки не є заможною, так як відповідно до ст.181 ГК РФ термін позовної давності на вимогу про визнання заперечної операції недійсною і про застосування наслідків її недійсності становить один рік. Перебіг строку позовної давності по вказаній вимозі починається з дня, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про обставини, які є підставою для визнання угоди недійсною.

Як випливає з тексту позовної заяви, пояснень представника позивача, і підтверджується поясненнями представника відповідача Т.А. і свідетеляБ.Б .., позивач дізналася про укладений договору застави лише у вересні 2009 року. Стороною відповідача не представлено жодних доказів зворотного.

Таким чином, проаналізувавши правові норми і встановлені фактичні обставини, суд прізнаетісковое заяву Л.Я. визнання недійсним договору застави транспортного засобу, укладеного між ТОВ ІКБ «банк» і А.А. недійсним, - обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню.

На підставі викладеного, та керуючись статтями 194-198 ЦПК України, суд

Р І Ш И В:

Позовні вимоги Л.Я. задовольнити.

Визнати договору застави автомобіляLEXUS RX 330, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Інвестиційний комерційний банк «банк» і А.А., - недійсним.

Xml: namespace\u003e

Рішення може бути оскаржене до Володимирського обласний суд через Ленінський районний суд г.Владимира протягом 10 днів з дня прийняття рішення судом в остаточній формі.

Xml: namespace\u003e

Головуючий судьяподпісьН.В. Потапова

Питання, пов'язані із захистом власника застави у випадках, коли з'ясовується, що заставодавець не володів правом власності на річ, в чинному законодавстві не вирішені. Договір застави зізнавався судами недійсним, а заставодержатель втрачав предмет застави.

В останні роки проблема захисту сумлінного заставодержателя придбала дуже гострий характер. У цій ситуації спробу побудувати систему захисту заставодержателя, який не знав про відсутність у заставодавця прав на передане в заставу майно, зробила судова практика.

На сумлінного заставодержателя правопріменітель поширив захист, яка застосовується щодо добросовісного набувача. Запис в реєстрі про право заставодавця не гарантує заставодержателю захист його прав.

питання про те, хто такий добросовісний заставодержатель, слід розкривати на прикладі базового казусу і його подальших варіацій. Розглянемо, наприклад, такий вихідний казус: є хтось, хто записаний в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - ЕГРПН) як власник нерухомої речі.

Зазначена особа, уклавши з банком договір кредиту та забезпечує повернення кредиту іпотекою. Надалі з'ясовується, що цей заставодавець, записаний в реєстрі, насправді правом власності на заставлене майно не володів, тому що він купив цю річ у третьої особи за недійсним правочином. Суд визнає цю угоду недійсною (наприклад, як велику або угоду з зацікавленістю, яка не отримала корпоративного схвалення).

Відповідно, виникає проблема, пов'язана із застосуванням наслідків недійсності такої угоди. Очевидно, що наслідком судового акта про визнання угоди недійсною повинна бути двостороння реституція - кожна сторона угоди повинна повернути один одному все отримане.

В цьому випадку повинна бути погашена запис про право власності заставодавця і відновлена \u200b\u200bзапис про право власності дійсного власника продавця. Продавець повинен повернути гроші або інше зустрічне надання, яке було їм отримано від покупця. Але не слід забувати, що власність вже обтяжена іпотекою.

І тут виникає питання - яка доля застави?

Перш за все, необхідно відповісти на питання про те, особа розглядається в якості власника лише тому, що по відношенню до нього зроблено запис в ЕГРП?

Відповідь на це питання має бути негативним. Вітчизняна реєстраційна система влаштована як каузальна реєстраційна система, тобто, запис сама по собі право не створює.

Запис є як би «символом» права, для виникнення якого необхідно належне правооснованій, наприклад, у вигляді дійсної угоди. Якщо такого правооснованій немає, то запис сама але собі в нашій правовій системі ніякого права не породжує. Отже, якщо ми приходимо до висновку про те, що заставодавець ніколи не був власником закладеного майна, то що ж далі має відбутися з іпотекою?

В результаті, приблизно 15 років судової практики свідчать про те, що суди в суперечках такого роду ніколи навіть не замислювалися про те, що будь-яка особа, яка довірилося реєстру, має бути захищене.

Коли заставодержатель в описаному вище казус, намагався заявляти про власну сумлінності, то суди вимагали вказати посилання на конкретну норму права за прикладом ст. ст. 302 і 223 ГК РФ, які захищають сумлінних покупців.

Природно, максими, якій підпорядковано захист сумлінного заставодержателя, в законі немає. Тому в разі, коли договір застави був укладений не власником, то така угода визнавалася нікчемною.

Відповідно, не виникав заставу, а у заставодержателя не виникало ніяких заставних прав на майно. У таких випадках при застосуванні реституції власність продавця відновлювалася, не обтяжена іпотекою, а запис про іпотеку погашалась.

Добросовісний заставодержатель, довірившись даними реєстру, повинен бути захищений.

В такому стані судова практика перебувала до липня 2011 року, тобто до того, як Президія ВАС РФ вперше звернувся до проблеми захисту сумлінного заставодержателя. Це було зроблено в судовому акті вищої судової інстанції у справі банк «Інтеза» проти суспільства «Кавалькада» (постанова Президії ВАС РФ від 26.07.2011 у справі № А56-24071 / 2010).

До речі, можна сказати, що предмет спору у цій справі був дуже схожий на розглянутий нами вище казус. Єдина різниця полягала в тому, що між покупцем і продавцем була ще якась компанія, яка використовувалася для того, щоб порушення корпоративного законодавства при здійсненні цього продажу були не настільки очевидними.

Один з акціонерів дійсного власника звернувся до арбітражного суду з позовом про визнання недійсною угоди із зацікавленістю, тобто, купівлі-продажу нерухомості від продавця до кінцевого покупця. Суди, розглядаючи справу, погодилися з тим, що операція була здійснена з зацікавленістю, а оскільки схвалення отримано не було, отже, вона недійсна.

Але, як ми пам'ятаємо, було ще і заставне обтяження. З приводу цього застави суди якесь особливе думка не висловили, але справа була передана до Президії ВАС РФ саме з тим, щоб Президія сформував правову позицію але питання про те, як може бути захищений заставодержатель, який скоїв договір іпотеки сумлінно, довірившись даними реєстру .

Президія ВАС РФ скасував всі судові акти і направив справу на новий розгляд. У постанові по цій справі вперше прозвучала правова позиція, згідно з якою якщо в правопорядок введена відкрита реєстраційна система, що підштовхує, по суті, всіх зацікавлених осіб, що здійснюють операції з нерухомістю, покладатися на дані цієї реєстраційної системи, то особа, довіри такого запису, не може бути не захищене. При цьому не важливо, чи здійснює така особа угоду купівлі-продажу або укладає договір іпотеки.

Інтереси сумлінного заставодержателя також підлягають обліку, і суди повинні застосовувати наслідки недійсності правочину з урахуванням збереження заставного обтяження.

Таким чином, літо 2011 року - це та поворотна точка в судовій практиці, коли Президія ВАС РФ сформулював давно очікувану правову позицію, заявивши, що захищений не тільки той, хто купує нерухомість, довіряючи реєстру, але також і той, хто бере її в заставу .

В основі цього лежить витончений аргумент, який свого часу висловив дореволюційний професор І.П. Трепіцин, обговорюючи проблему захисту не тільки сумлінного покупця, але і взагалі будь-яких осіб, що здійснюють операції, які покладаються на дані реєстру (це і орендарі, і залогодержатели, і сервітуарій).

Суть цього аргументу в наступному. Якщо правопорядок надає можливість по сумлінності придбати найбільше, саме повне право на річ - власність, то ми повинні неминуче прийти до того, що обмежені речові вдачі, не такі повні, як право власності, тим більше повинні бути придбані але сумлінності.

Це дуже хороший логічний довід, який неможливо спростувати. Якщо наш правопорядок дає сумлінному покупцеві, яка уклала договір з неуправомоченним особою, можливість захистити придбане ним право власності, то на тих, хто сумлінно набуває інші права, ніж власність, менші за своїм обсягом, цей захист тим більше повинна поширюватися.

В реальності він «Інтеза» проти суспільства «Кавалькада» Президія ВАС РФ лише позначив цю концепцію, але вона, зрозуміло, вимагає уточнення.

В якій частині уточнення? Перш за все, при розгляді питання про те, як бути, якщо буде встановлено, що запис про характер власності заставодавця, на яку поклався заставодержатель, виникла н результаті підробки, насильства, підробки або обману. Хто в цій ситуації повинен бути захищений? Дійсний власник? Проблема в тому, що він отримає назад свою річ від того, хто був записаний в реєстрі як власник, однак отримає він її з обтяженням, адже сумлінну заставодержатель зберігає заставне право.

В результаті виходить невідома нашому правопорядку конструкція, коли застава виникає у третьої особи, і це обтяження, встановлене але сумлінності. Захист сумлінного заставодержателя - це спроба знайти баланс між інтересами власника та обороту. Розглянемо наступний приклад, важливий дли розуміння концепції захисту сумлінного заставодержателя.

Несумлінне особа шляхом підробки документів реєструє в ЕГРПН перехід на себе права власності на нерухомість, що належить іншій особі. Надалі він, застосовуючи силу, виганяє з приміщення справжнього власника. Нерухоме майно відчужується третій особі, яке, природно, не знає і не може знати нічого про неправомірні дії продавця. Зазначене третя особа, вважаючи себе належним власником, закладає в банк даний об'єкт. Позбавлене нерухомості особа (належний власник) звертається з позовом до суду про визнання права власності та про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Очевидно, такий позов буде задоволений, оскільки буде встановлено, що річ вибула проти волі такого власника. У цьому випадку добросовісний набувач правом не захищений. Але знову виникає вощині; - а яка доля застави, встановленого покупцем на користь сумлінного заставодержателя?

Варто зауважити, що в реальності він «Інтеза» проти суспільства «Кавалькада» президія ВАС РФ не уточнював, коли працює захист сумлінного залогодержателя.Чувство справедливості підказує, що якщо право не захищає покупця, то і заставодержатель не повинен бути захищений.

У цьому бачиться центральна ідея, яка закладена в ст. 302 ГК РФ: на одній чаші ваг є інтерес власника, на інший - інтереси обороту. Коли повинні бути захищені інтереси власника, а коли - інтереси обороту? Вважаю, що в тих випадках, коли сам власник виконує будь-які дії, які призводять до того, що з'являється запис в ЕГРПН, на яку в подальшому сумлінно покласти третю особу, то тоді право має захищати оборот, тобто тих, хто поклався на запис.

Але якщо власник не робив ніяких необережних, непродуманих дій - то, що йому може бути поставлено в докір?

В цьому випадку, звичайно, власник повинен бути захищений. Власність взагалі являє собою центральний інститут всякого капіталістичного, буржуазного економічного укладу.

Тому, захищати виключно діловий обіг, ігноруючи інтереси власника без вагомих на те причин, було б концептуально неправильно. Чи повинен сумлінну заставодержатель бути так само захищений, як і покупець? Думаю, що так, бо в ст. 302 ГК РФ сформульований загальний принцип, Коли ми захищаємо власника, а коли ми захищаємо оборот.

Є багато різних пояснень, чому в деяких випадках закон захищає власника, а в деяких - добросовісного учасника обороту, покласти на формальну видимість права (запис в ЕГРП, володіння рухомістю і т. П.).

У виробництво Вищого арбітражного суду РФ надійшло ще одну справу - АКБ «АлтайБізнесБанк» проти банку «КИТ Фінанс» (постанова Президії ВАС РФ від 06.12.2011 але справі № А0З-10830/2010).

Фабула справи така: був якийсь власник квартири, його права не були зареєстровані в ЕГРПН, тому що вони виникли раніше.

Зазначена особа помирає і не залишає спадкоємців. Хтось А., використовуючи підроблені документи, оформляє квартиру на себе, потім його подільник - Б. йде в банк і отримує кредит під купівлю - продаж названої квартири у А.

Банк видає такий кредит, договір купівлі-продажу між шахраями полягає, і від А. оформляється перехід права на Б.

Оскільки по цій угоді оплата за квартиру вноситься банком, в силу закону виникає іпотека на користь банку. Зазначене заставне обтяження було зареєстровано. Покупець, будучи клієнтом банку, будучи позичальником, видає банку заставну. Банк цю заставну в складі цілого пулу інших заставних продає іншому банку - Банку-2.

У наміри шахраїв, звичайно, не входило погашення кредиту, і продана Банку-2 заставна стає простроченою.

Банком-2 пред'являється в суд загальної юрисдикції вимога про звернення вишукування на предмет іпотеки. Суд задовольняє вимогу. В процесі виконавчого провадження схема шахраїв розкривається і з'ясовується, що ця квартира є відумерлою, тому що у дійсного власника, який помер, немає спадкоємців.

Дізнавшись про це, муніципалітет пред'являє позов про визнання вдачі власності на квартиру. Такий позов також задовольняється, тому що ця квартира по суті є муніципальної з моменту смерті дійсного власника. І далі виникає питання - а що робити банку, у якого на зазначену квартиру є заставна з невиконаним кредитним зобов'язанням?

Виконавче провадження було закінчено, так як встановлено, що ця квартира чужа, отже, немає боржника по виконавчому проізводству.Поскольку договір купівлі-продажу квартири визнаний недійсним у зв'язку з тим, що А., яка є власником даної квартири, не мав права передавати її в заставу і складати заставну, Банк-2 пред'являє позов до першого банку, який йому продав цю заставну, про стягнення грошових сум, сплачених але договором купівлі-продажу закладних.Ісходя з цього, Банк-1 передав банку-2 цінний папір, Яка не засвідчує право на одержання виконання за грошовими зобов'язаннями і право застави на квартиру. Суди трьох інстанцій відмовили Банку-2 в позові, пославшись на те, що рішенням міського суду з А. на користь Банку-2 стягнуті заборгованість, відсотки і пені за кредитним договором, а також стягнення звернено на предмет застави.

Зазначене рішення набрало законної сили, стягувачу видано виконавчий лист на стягнення присудженого боргу. Справа була передана на розгляд Президії Вищого арбітражного суду РФ, який інакше підійшов до вирішення проблеми захисту сумлінного заставодержателя. У своїй постанові Президія зазначив наступне: запис про право власності заставодавця А. на передану в заставу Банку-1 квартиру була внесена в ЕГРПН проти волі дійсного власника.

Що набрало законної сили рішенням суду загальної юрисдикції право власності на квартиру визнано за муніципальним освітою. Про факт внесення названої записи дійсний власник (муніципалітет) не знав і не міг знати.

При таких обставинах власник частки і викраденого і незаконно закладеного майна повинен бути захищений, в тому числі, і від вимог заставодержателя (Банку-1), який діяв сумлінно в момент, з яким закон пов'язує виникнення застави. Оскільки від муніципалітету майно вибуло без всякої на те його волі, це означає, що з'являється ситуація, аналогічна тій, яка описана в ст. 302 ГК РФ. І в цьому випадку навіть добросовісний заставодержатель не повинен бути захищений.

Необачність власника тягне повернення його майна із заставним обтяженням Концепція захисту прав добросовісного заставодержателя була завершена н справі «Россельхозбанк» проти товариства «Аліса» (постанова Президії ВАС РФ від 07.06.2012 по справі № А37-2221 / 2010).

Фабула цієї справи така. Між «Россельхозбанком» і товариством «Аліса» був укладений кредитний договір, згідно з яким кредитор зобов'язався надати позичальнику кредит та сплатити проценти за користування ним.

В забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між банком (заставоутримувачем) і товариством «АвтоТрансСервнс» укладено договір про заставу транспортних засобів щодо належного заставодавцю навантажувача «Фіат-Аллис».

Право власності заставодавця на навантажувач засноване на договорі купівлі-продажу, укладеному між «АвтоТрансСервнс» (покупцем) і товариством «ПРОЕКТ« ГОЛД »(продавцем), і акті приймання-передачі техніки.

Оскільки позичальник свої зобов'язання по кредитним договором не виконав належним чином, банк звернувся до суду з позовом до товариствам «Аліса» і «АвтоТрансСервнс» про стягнення основного боргу, відсотків за користування кредитом, а також про звернення стягнення на заставлене майно - навантажувач.

Рішенням суду першої інстанції позов було задоволено: на користь банку з товариства «Аліса» стягнуті основна заборгованість, відсотки за користування кредитом і стягнення звернене на заставлене майно-транспортний засіб (навантажувач). Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції змінено: в задоволенні вимоги в частині звернення стягнення на накладене майно відмовлено. Суд визнав договір застави недійсним.

У справу було представлено додаткова згода до договору купівлі-продажу між «АвтоТрансСервнс» і «ПРОЕКТ« ГОЛД », в якому закріплено положення про те, що право власності на навантажувач переходить тільки за умови повної оплати протягом певного терміну.

При відсутності оплати в зазначений термін договір вважається розірваним, а власність переходить до продавця. При цьому дата розірвання договору настала за кілька місяців до того, як майно було віддано в заставу банку.

Іншими словами, за обставинами справи, заставодавець власником ніколи не являлся.Федеральний арбітражний суд залишив без зміни постанову суду апеляційної інстанції, Але Президія Вищого арбітражного суду РФ з цією позицією нижчестоящих судів не согласілся.Презідіумом ще раз була висловлена \u200b\u200bдумка про те, що якщо заставодержатель сумлінно поклався на видимість права, яка була у заставодавця (для рухомості - це володіння), то його слід розглядати як добросовестного.В цій справі річ вибула з волі власника - продавець її сам передав у володіння покупцеві, тому ця річ чи не крадений. Безумовно, що власником цієї речі є продавець, тому що вони так домовилися з покупцем про розірвання договору та повернення собственності.Но в силу того, що володіння було у заставодавця, заставу за сумлінним заставодержателем зберігається, і продавець в результаті отримує річ назад у володіння , але обтяжену заставою. На заставодержателя поширений підхід, який можна застосовувати до добросовісного набувача.

Щоб відповісти на питання, хто такий добросовісний заставодержатель і що таке сумлінність, представляється логічним скористатися практикою по віндикаційний спорах і тією позицією, яка виражена в спільній постанові Пленумів ЗС РФ № 10 і ВАС РФ № 22 від 29.04.2010 «Про деякі питання, що виникають в судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом вдачі власності та інших речових прав»(Далі - Постанова № 10/22).

Конструкція добросовісного набувача в Постанові № 10/22 представлена \u200b\u200bтаким чином: сумлінність укладачів не передбачається, її треба довести. Однак доводиться вона не тим, що особа повинна переконати суд, що не знаю і не могло знати - це неможливо, тому що це негативний факт, а негативні факти не доводяться.

Сумлінність означає, що особа повинна довести, що перед здійсненням операції вчинила всі необхідні дії, які за умовами обігу особа, яка вчиняє такого роду угоди, зазвичай робить.

В результаті цих дій передбачається, що особа отримує інформацію, з якої з усією очевидністю має випливати, що той, з ким планується укласти договір, має вдачею власності на предмет угоди. Цю ж ідею можна перенести і на заставодержателя.

Тобто, сумлінну заставодержатель той, хто вчинив дії, які зазвичай за умовами обороту від такого заставодержателя потрібні для того, щоб перевірити повноваження контрагента.

Зрозуміло, що тут можна виділяти різні групи суб'єктів, учасників обороту, в залежності від того, які вимоги передбачливості до них пред'являються. Одна справа, якщо заставодержателем є громадянин - йому достатньо подивитися виписку. Приблизно такий же підхід до простих комерсантам, які часто беруть на всякий випадок щось в заставу, щоб забезпечити позику.

Але банки - це професійні залогодержатели. Банки - це такі спеціальні суб'єкти, Які передбачаються особливо досвідченими і особливо компетентними в сфері фінансів і в сфері забезпечувальних угод. Від банку можна вимагати більшого рівня обачності і більшого рівня сумлінності. Наприклад, в банк приходить заставодавець і пропонує віддати в іпотеку якесь будівлю. Банк дивиться не просто виписку, тут прийнято ще дивитися і документи - підстави. І якщо видно, що контрагент-заставодавець купив річ, наприклад, за тиждень до скоєння заставної угоди, і купив її явно не за ринковою ціною, припустимо, в десять разів дешевше, ніж вона коштує на ринку, виникає питання, чи буде банк сумлінну, якщо укладе таку угоду?

За всіма критеріями - немає, тому як така поведінка не прийнято в комерційному обороті. Купувати нерухомість але ціною, яка в значній мірі нижче ринкової, як мінімум, викликає підозри: річ тільки що куплена і тут же закладається. Рівне таку ж позицію Президія ВАС РФ сформулював стосовно купівлі-продажу: якщо комерсант купує нерухомість і бачить, що остання куплена продавцем тільки що і за неринковою ціною, то такий комерсант діє необачно. Стало бути, він не може бути захищений посиланням на добру совість. Для заставодержателя діють правила, схожі на ті, які існують для констатації доброго сумління покупця.

У Росії важко знайти людину, яка б жодного разу не брав кредит в банку. Іпотека так само широко поширена - це можливість швидко вирішити житлове питання. Істотний недолік - це запорука квартири під позику.

Брати гроші на 20 - 30 років - це великий ризик як для самого банку, так і для позичальника. Проте громадяни підписують договори, складені банками не завжди розуміючи, що крім зобов'язань позичальника, вони володіють і правами споживача. А банки, в свою чергу, не мають право вносити в договір пункти, які суперечать закону.

У разі порушень законодавства однієї зі сторін, іпотечний договір може бути розірваний. У статті ви дізнаєтеся, на що слід звертати увагу при підписанні договору, коли іпотечний кредит визнається недійсним і що відбувається в реальності судової практики.

Як закон регулює відносини між позичальником і банком

У Росії робота банків регулюється Центробанком Росії. А відносини банку як кредитора з населенням, як зі споживачем, встановлені ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/, ЗоЗПП (закон про захист прав споживачів), ФЗ «Про банки »http://docs.cntd.ru/document/9004805, ФЗ« Про іпотеку »http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/, КК РФ.

Вам, як споживачу, необхідно знати свої права. Якщо ви берете квартиру або іншу нерухомість в іпотеку для себе особисто, своєї сім'ї і не збираєтеся використовувати в комерційних цілях, то ви - споживач. Банк зобов'язаний ставитися до вас як продавець товарів і послуг до покупця.

Всі тонкощі договорів в спірних питаннях краще вирішувати за допомогою юриста, який працює саме в сфері кредитування під заставу нерухомого майна.

Якщо на вашу позовом буде прийнято позитивне рішення, то робота банку буде перевірятися повністю. Якщо порушення відбувалися не раз, то суд може постановити відкликання ліцензії та призначити кримінальне покарання.

Причиною, за якою договір іпотеки може бути визнаний недійсним і як наслідок розірвано, може стати розірвання договору купівлі-продажу квартири, будинки, іншої нерухомості, на покупку якої ви брали кредит.

Визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним

За статтею 168 ЦК правочин може зізнатися недійсною тільки судом.

Щоб визнати угоду купівлі-продажу

Ви купили квартиру на вторинному ринку на іпотечні гроші, уклали договір, передали потрібну суму і щасливо прожили у власному житлі, наприклад, 3 роки. Щомісяця вносите платежі і всім задоволені. Але раптом з'являється повістка в суд. На слуханні ви дізнаєтеся, що з'явився ще один власник, який має право власності на квартиру, а угоду зробили без його відома, поки він був (у в'язниці, на заробітках, за кордоном і т. П.).

Це дуже поширена ситуація: продаж квартири «справжнім» власником, подальшій появі ще одного «справжнього» власника, який має великі права. Ланцюжок доходить до трьох осіб. Убезпечити себе від такої махінації дуже важко, що-небудь довести - теж не просто. Ця ситуація характерна і для квартир в новобудові.

Власником може виступити забудовник, приховавши, що багатоквартирний будинок перейшов у власність банку (як заставу), замовника або іншої організації, що має власницькі права на будівництво. Судовий розгляд триває довгі роки, і не завжди допомагає повернути гроші.

У яких випадках договір купівлі / продажу квартири визнають недійсним

Угода купівлі продажу вважається недійсною, якщо:

при складанні порушений будь-якої закон РФ;
суперечить моральності і правопорядку;
угода фіктивна;
одна зі сторін - частково і повністю недієздатна людина;
підписав документ дитина до 14 років, 18 без згоди батьків або органів ОиП;
договір уклав людина, яка не усвідомлював свої дії;
підпис поставлена \u200b\u200bпід тиском (шантаж, погрози, обман, насильство і т. п.);
який підписав введений в оману.

Договір і угоду купівлі продажу можуть оскаржувати всі зацікавлені особи, але наскільки це правомірно вирішує тільки суд:

покупець;
продавець;
батьки неповнолітнього;
органи ОиП;
законні спадкоємці, які мають право на нерухомість;
прописані в квартирі громадяни, які не приватизували квартиру;
продавець, який через деякий час вирішив, що був не в собі, коли підписував договір. Цим часто користуються люди похилого віку власники квартир. Через рік вони подають до суду і повертають собі квартиру, а от гроші назад віддають не завжди.

за чинним законом (Ст. 168 ЦК), щоб визнати угоду купівлі-продажу недійсною, нікчемною можуть тільки сторони договору. Тобто ті, хто підписував договір. У суді розглядаються всі факти і особи. Рішення приймається на підставі сукупності кількох законів.

Якщо один з учасників угоди купівлі-продажу виконував свої зобов'язання за договором, то він не може звертатися до суду з позовом про визнання договору недійсним.

Чим небезпечні для продавців і покупців недійсні угоди з нерухомості

Для покупця:

Якщо в договорі одна сума, а фактично ви заплатили більше, то різницю вам ніхто не поверне - за законом продавець повинен повернути ті гроші, про які прописано в договорі.
Іпотека взята, кредит виплачується, а продавець забрав квартиру назад через суд. У кращому випадку, вам повернуть гроші повністю і ви погасіть якусь частину кредиту.
Продавець заявить, що гроші витрачені. Якщо суму будуть списувати з його зарплати, то ви дуже довго буде повертати своє.
Договір купівлі повинен бути підписаний власником, який має на це права - повнолітній, дієздатний, діє при здоровому розумі й твердій пам'яті відкрито (родичі, дружина, діти, інші спадкоємці, співвласники, пайовики) знають про угоду купівлі-продажу і згодні. письмову згоду, завірене нотаріусом обов'язково.

Для продавця:

Якщо ви продали квартиру, підписали всі документи, отримали гроші, передали у власність покупцеві свою нерухомість і не обумовили, що суперечка (будь-якої) будете вирішувати в судовому порядку, то не зможете подати в суд. Ваш позов можуть прийняти, тільки якщо у вас незаперечні факти будь-яких порушень.
Доведеться повертати гроші. Згідно із законом, цей процес можна розтягнути на кілька років, але покупці бувають різні. Деякі вимагають повернути терміново і в повному обсязі.
Якщо ви домовилися з покупцем, що фактично він заплатить вам більше, ніж за договором, то можете не отримати всієї суми. І в суді ніяк не доведете зворотнє. Все повинно бути задокументовано і підписано нотаріусом.
Якщо покупець попросив вас зробити ремонт, після підписання договору на певну суму, обіцяв покрити витрати усно, а після вступу в право власності не дотримав обіцянки, ви, без підтверджуючих документів не зможете довести, що ви не «добрий самаритянин» - гроші вам не компенсують .

Позов про визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним

Позовна заява складається за певною формою. У кожному суді цей бланк може трохи відрізнятися, але завжди містить реквізити сторін, вид договору, дату підписання, в чому виражається порушення. Крім цього ви повинні відправити письмову вимогу відповідачу рекомендованим листом. У позові вкажіть дату відправлення, сенс вимоги (текст прикладіть).

Щоб підібрати необхідний для вашої ситуації бланк, потрібно звернутися до юриста або оформити позов безпосередньо в будівлі суду.

Судова практика

Громадянка Самойлова подала позов на визнання договору купівлі-продажу квартири свого вітчима-власника нерухомості, який зник відразу після продажу.

Відповідачка, громадянка Мар'їна подала зустрічний позов про виселення зареєстрованої на купленій нею житлоплощі Самойлової.

В ході розгляду з'ясувалося, що вітчим продав квартиру, взяв гроші і поїхав закордон. У зв'язку з тим, що продавець (справжня сторона договору) живий і здоровий, Самойлова не має право подавати позов (відмовлено).

Громадянка Мар'їна не змогла задовольнити свій позов, так як не має право з квартири зареєстрованих, які не брали участі в приватизації осіб.

Визнання договору іпотеки недійсним

Щоб суд визнав іпотечний договір недійсним, потрібні вагомі підстави. Серйозний документ, який складається грамотними юристами банку повинен грунтуватися на законодавстві РФ. ФЗ «Про банки» (гл. 3) http://docs.cntd.ru/document/9004805, який визначає порядок організації роботи установ в цій фінансовій сфері. Державні банки дотримуються закону. Комерційні - не завжди.

Часто, щоб отримати максимальний прибуток, такі структури встановлюють в договорі свої правила, які обмежують права позичальника, як споживача послуг.

Договір може бути визнаний недійсним, якщо він оспорімий або незначний:

Незначний - це значить, що він порушує законодавство РФ.
Оспорімой - зміст угоди і позов можна оскаржити.

Коли договір іпотечного кредитування визнають недійсним

Підставами для визнання судом договору недійсним можуть бути:

нарахування складних відсотків - банк нараховує відсотки на відсотки за одною кредит, який він вам видає автоматично при простроченні платежу. Якщо вам важко розібратися з «багатоповерховими» розрахунками відсотків, краще зверніться в той банк, де все в договорі просто і зрозуміло;
порушення п.2 ст. 16 ЗоЗПП (умови договору, що ущемляють права споживачів);
банкрутство позичальника;
банкрутство банку;
порушення банком закону щодо позичальника - нарахування комісій, підвищення відсотків за кредит, скорочення терміну кредитування врозріз з договором,

Порада. Будьте уважні. Деякі банки надають автоматичне кредитування в разі затримки платежів, включене в пакет послуг або за договором. Відсоток при цьому дуже високий. У підсумку, ви заплатите штрафи, пені, погасіть кредит і забудете про борг. Через кілька років банк вам надасть заборгованість, штрафи і пені за прострочення іншого кредиту. Щоб не потрапити в таку ситуацію, дізнайтеся подробиці кредитування, а після завершення виплат перевірте, чи повинні ви банку ще що-небудь.

Незалежно від того, єдине ваше житло закладене під кредит або це інша нерухомість, банк буде діяти за договором. У разі прострочень, квартира перейде у власність кредитора.

В основному банки подають позови на позичальників. Але бувають і зворотні ситуації.

Судова практика

Сім'я придбала квартиру в іпотеку і сумлінно вносила платежі. Через 4 роки фінансове становище сім'ї похитнулося, і з'явилися прострочення. Подружжя сповістили про це банк і взяли на себе зобов'язання виплатити борги, пені та штрафи за кілька місяців. Через деякий час ситуація покращилася і позичальники погасили борги. Термін кредитування закінчився, квартира перейшла у власність родини. Через 2 роки банк надіслав повідомлення про прострочені платежі по кредиту, про який подружжя не знало. Після з'ясування, виявилося, що під час періоду прострочень, банк автоматично видав кредит на суму рахунку позичальника в розмірі суми прострочених платежів під високий відсоток, про що не повідомив позичальника.

Сім'я подала позов до суду про визнання недійсною угоди, обмеження споживчих прав з метою збагачення і дій скоєних в розріз з законодавством РФ. Позов був задоволений.

Позовна заява про визнання недійсним договору іпотеки

Якщо ви підозрюєте, що банк перевищив свої повноваження і обмежив ваші громадянські і споживчі права, зверніться до юриста. Спеціаліст вивчить договір і розгляне ситуацію. Якщо ваша угода незначна, то піде рада про подачу позову до суду. Форма позовної заяви виглядає як на зразку, але краще взяти бланк в самому суді вашого міста.

Що таке апеляційне визначення?

Після того як суд приймає рішення по справі, виноситься Постанова. Рішення суду можна оскаржити в встановлені терміни у вищих інстанціях. Для цього незадоволеною стороною складається Скарга. Вища судова інстанція розглядає її і виносить апеляційне рішення (ухвалу).

Чи можуть виникнути проблеми з купленою у банку квартирою?

Проблеми з'являються, якщо в квартирі є зареєстровані громадяни. Ви не зможете виписати їх. В інших випадках все, як і при здійсненні операції з цивільним власником. Банк спочатку пропонує боржникові продати квартиру самому і погасити кредит (рефінансувати, купити квартиру поменше). Якщо це зробити не вдається, квартира виставляється на аукціон. При покупці з аукціону нерухомості ви повинні добре орієнтуватися в тонкощах таких торгів. Будь-власник може відкликати куплену вами квартиру, якщо в чомусь був порушений закон. Якщо після 3 аукціонів (зі зниженням ціни) квартира не продасться, вона переходить у власність банку.

Всі відносини в сфері нерухомості протікають за суворими правилами цієї сфери. Зміни в ГК (ст. 168), спрямовані на зменшення випадків обману і шахрайства. Простому громадянину без юридичної освіти вникнути в тонкощі досить важко. Довірте вашу проблему юристу.