Державна реєстрація прав на нерухомість.Оскільки з усіх видів майна об'єкти нерухомості завжди розглядалися як найцінніші, держава приділяє особливу увагу закріпленню та охороні прав на них. Право власності та інші речові права громадян та юридичних осіб на нерухоме майно, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації (п. 1 ст. 131 ЦК).
Державна реєстрація прав на нерухомість здійснюється федеральним органом виконавчої влади, уповноваженим у сфері державної реєстрації(ст. 9 Закону про державну реєстрацію прав на нерухомість). Нині це Федеральна реєстраційна служба (Росреєстрація). Реєстрація здійснюється в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним. У цьому Реєстрі реєструються права на земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та інші об'єкти, що міцно пов'язані із землею (будівлі, будівлі, споруди тощо).
Права на морські судна та судна внутрішнього плавання реєструються в Державному судновому реєстрі РФ або судновій книзі органами, уповноваженими здійснювати таку реєстрацію відповідно до законодавства про морський та внутрішній водний транспорт<1>. Права на повітряні судна - у Державному реєстрі цивільних повітряних суден РФ, що ведеться уповноваженим органом області цивільної авіації <2>. Спеціальній реєстрації також підлягають космічні об'єкти.
Винятком із цього загального правила є випадки набуття права власності на приміщення, надані членам житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу або іншим особам, які мають право на панакопичення, що повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення. Право власності таких осіб виникає з виплати пайового внеску (п. 4 ст. 218 ДК). Тому державна реєстрація права власності на такі об'єкти нерухомості має не правотворчий, а правопідтверджуючий характер.
Якщо власність на нерухомість не зареєстрована, то права, що раніше виникли, визнаються. Проте за вчинення нових угод необхідно зареєструвати право власності (п. 2 ст. 6 Закону про державну реєстрацію прав на нерухомість). Таким чином, після набрання чинності зазначеним Законом виключається можливість розпорядження не рухомим майномбез попередньої реєстрації раніше виникли права нього.
Державна реєстрація права власності потрібна також щодо об'єктів незавершеного будівництва, які нині визнаються самостійними об'єктами нерухомості (п. 1 ст. 130 ЦК, ст. 25 Закону про державну реєстрацію прав на нерухомість).
Від реєстрації прав на нерухоме майно необхідно відрізняти реєстрацію угод із нерухомим майном. за загальному правилуБудь-яка угода з нерухомим майном не підлягає державної реєстрації речових і набирає чинності з її укладання. Реєструється лише перехід права власності за такою угодою.
Однак у деяких випадках, прямо зазначених у законі, державній реєстрації підлягає як перехід права власності, а й сама угода з нерухомим майном. Зокрема, обов'язковість державної реєстрації встановлено щодо договорів купівлі-продажу та оренди підприємств як майнових комплексів (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ЦК), договорів дарування нерухомого майна (п. 3 ст. 574 ЦК), договорів купівлі-продажу житлових приміщень(п. 2 ст. 558 ЦК), договорів ренти, що передбачають відчуження нерухомого майна під виплату ренти (ст. 584 ЦК), договорів оренди нерухомого майна, у тому числі укладених на один рік та більше договорів оренди земельних ділянок (п. 2 ст. .609 ЦК, п. 2 ст. 26 Земельного кодексу), договорів оренди будівель і споруд, а також нежитлових приміщень, що укладаються на строк не менше року (п. 2 ст. 651 ЦК), договорів довірчого управління нерухомим майном (п. 2 ст. 1017 ЦК), договорів застави нерухомого майна (іпотеки) (п. 3 ст. 339 ЦК).
Починаючи з 1 квітня 2005 р. потрібна також державна реєстрація договорів про пайову участь у будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості (ст. 25.1 Закону про державну реєстрацію прав на нерухомість). Таким чином, відповідні договори фактично дорівнюють угодам з нерухомістю.
Власники нерухомого майна при здійсненні відповідних правочинів повинні враховувати зазначені вимоги закону, оскільки за відсутності державної реєстрації ці угоди визнаються недійсними чи неукладеними (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ЦК).
Види речових прав, що підлягають державній реєстрації, визначені в законі таким чином:
- - право власності(ст. 209 ДК РФ) - найбільш широке за обсягом правочинів речове право, що надає уповноваженій особі максимальні можливості використання майна, що належить йому;
- - обмежені речові права- абсолютні суб'єктивні права, на використання чужого, як правило, нерухомого, майна у своєму інтересі і без посередництва власника. Види, підстави виникнення, обсяг правочинів, межі здійснення та порядок реєстрації обмежених речових прав встановлюються законом.
Відповідно до статті 216 ГК РФ до обмежених речових прав відносяться:
- - право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою;
- - право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою;
- - сервітути;
- - право господарського відання;
- - право оперативного управлінняЦивільний кодекс Російської Федерації: федер. закон від 30.11.1994 р. № 51-ФЗ // Зібр. законодавства РФ. 1994. N 32. ст. 3301..
Отже, обмежене речове право - це декларація про чужу річ, тобто. на річ, яка перебуває у власності іншої особи. Об'єкт обмежених речових прав-це завжди індивідуально-визначена річ, що вже має власника. У разі відсутності чи припинення права власності на річ неможливо встановити чи зберегти на неї обмежене речове право. Обмежені речові права, будучи похідними від права власності, одночасно обтяжують право власності та певною мірою обмежують правомочність власника. Дані обмеження зберігаються при зміні власника, тобто. слідують не за власником, а за річчю Брагінський М. І., Вітрянський Ст Ст, Звєков Ст П. та ін. Цивільного кодексуРосійської Федерації для підприємців. М., 1996.
- -право власності та інші речові права на лісові ділянки(Ст. 93 Лісового кодексу РФ);
- -право власності та інші речові права на житлові приміщення(Ст. 18 Житлового кодексуРФ);
- -права на повітряні судна, а також угоди з повітряними суднами(ст.3 Закону про державну реєстрацію);
- -права на гідротехнічні та інші споруди, що розташовані на водних об'єктах(ст. 22.1 Закону про державну реєстрацію);
- -права на майно, що є предметом договору лізингу(Ст. 20 Федерального закону від 29.10.1998 № 164-ФЗ «Про фінансову оренду (лізинг)»).
Прийнята в Російській Федерації система реєстрації нерухомого майна та угод з ним є однією з найважливіших умов ефективного управліннянерухомістю, не лише як фізичним об'єктом володіння та використання, а й як об'єктом права (через правомочні розпорядження). Рівень та якість цієї системи значною мірою визначають ступінь захисту прав та законних інтересів громадян та організацій, а також наповнення бюджету держави та її суб'єктів за рахунок оподаткування. Саме реєстрація дає людям титул власника. законне правона нерухомість, що регламентує і права її власника, та його обов'язки. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, що регулюють відносини між державою в особі Реєструючого органу та особою, яка звертається за реєстрацією належного йому об'єкта та прав на нього.
Усі об'єкти, які підлягають державної реєстрації речових та обліку, можна виходячи з ДК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) і ст. 4 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно об'єднати у п'ять груп:
Право власності;
- речові права;
- обмеження прав;
- угоди з нерухомим майном;
- самі фізичні об'єкти, що підлягають спеціальній реєстрації або обліку.
Стаття 131 ЦК України пов'язує момент виникнення прав на нерухомість з моментом державної реєстрації нерухомості в ЄДРП. Реєстрації підлягають усі речові права на нерухомість та зобов'язальні правау випадках, передбачених законом.
Завдання державної реєстрації – охоронити права власників та гарантувати достовірність інформації про нерухоме майно. Державна реєстрація повинна проводитись за єдиної системизаписів щодо кожного об'єкта в Єдиному державному реєстрі прав (ЄДРП). Така реєстрація не може бути оскаржена в суді, а отже є єдиним доказом існування зареєстрованого права для всіх зацікавлених осіб. Ця інформація є публічною.
У всіх інших випадках (крім угод із приватизації, скоєних до набрання чинності Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно) відсутність реєстрації тягне за собою нікчемність правочину.
Державній реєстрації підлягають права всіх форм власності, зокрема державної, муніципальної, приватної, загальної та інших.
Речові права осіб, які є власниками, надають менший обсяг правочинів їх власникам. Речові права - це право господарського відання майном, право довічно успадкованого володіння земельною ділянкою, право постійного користуванняземельною ділянкою та ін. За своєю правовою природою є абсолютними, суб'єкти таких прав можуть здійснювати їх самостійно, без сприяння третіх осіб. Навіть у разі переходу права власності на нерухомість до іншої особи речові права осіб, які не є власниками, не припиняються, і вони можуть продовжувати реалізовувати щодо майна свої правомочності, передбачені відповідними статтями ЦК України. Але будь-яке речове право, що регламентується ЦК України, має бути зареєстроване.
Третю групу об'єктів реєстрації становлять обмеження (обтяження) прав на нерухомість: сервітуту, іпотека, довірче управління та оренда, що мають різну правову природу. Сервітут – це обмежене речове право, іпотека – спосіб забезпечення зобов'язань, а оренда та довірче управління. договірні зобов'язання. Слід звернути увагу на невідповідність положень ГК РФ, де йдеться про реєстрацію договорів оренди, і Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно, де мається на увазі реєстрація прав оренди нерухомого майна. Оскільки право оренди втілюється у договорі оренди, те й реєструватися має саме договір як об'єктивне вираження права оренди.
Права ж і обов'язки орендодавця та орендаря, що виникають із договору оренди, є зобов'язальними, і за ЦК РФ вони не повинні реєструватися.
Державна реєстрація передачі нерухомості у довірче управління здійснюється у тому порядку, як і перехід права власності. Будь-які права на нерухоме майно, пов'язані з розпорядженням ним на умовах довірчого управління чи опіки, повинні реєструватися лише на підставі документів, що визначають такі відносини, у тому числі на підставі договорів чи рішення суду.
Четверта група об'єктів реєстрації - дії (угоди), що викликають або можуть викликати виникнення або припинення, зміну або обмеження, перехід або передачу майнових правна нерухомість. Кожна така угода з нерухомим майном має бути нотаріально засвідчена та зареєстрована у держоргані, який здійснює державну реєстрацію угод із нерухомим майном. Реєстрація угод з нерухомістю є практично триступеневою. Це відомча реєстрація, нотаріальне посвідчення правочину та реєстрація в установі з реєстрації прав власності або у відповідному бюро або установі з реєстрації угод із нерухомістю.
Право власності та інші речові права виникають не тільки з договорів купівлі-продажу, міни, дарування, але й при будівництві об'єкта, його реконструкції, продажу з відкритих торгів при виконавчому провадженні. Відповідно до ЦК України та ст. 25 Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно, новостворені об'єкти нерухомості підлягають державній реєстрації.
Крім державної реєстрації можуть здійснюватись спеціальна реєстрація або облік окремих видівнерухомого майна, і навіть кадастровий і технічний облік (інвентаризація) об'єктів нерухомості, тобто. опис та індивідуалізація земельної ділянки, будівель та інших об'єктів.
Суб'єктами державної реєстрації речових є власники прав на нерухоме майно.
У країнах із розвиненою ринковою економікоюпередача права власності - це угода між покупцем та продавцем про передачу власності. Передача права власності на майно відбувається за наявності запису у реєстрі чи кадастрі. Угода має бути заявлена у кадастровому управлінні або у нотаріуса у присутності обох сторін. Для земельних ділянокзапис у кадастрі є відмітною ознакоюпередачі права власності.
Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним у Росії здійснюють новостворені установи юстиції з реєстрації прав - самостійні юридичні особи, підзвітні та контрольовані Міністерством юстиції Російської Федерації. Створюють установи юстиції з реєстрації прав суб'єктів Федерації. Але призначення та звільнення з посади самого реєстратора входить до функцій уповноваженого федерального органувиконавчої - Мін'юсту Росії. Відносини щодо реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним регулюються лише актами федерального законодавства. Органи влади суб'єктів РФ можуть приймати нормативно-правові актилише про поетапне створення установ з реєстрації прав.
Державна реєстрація прав здійснюється за місцезнаходженням нерухомого майна в межах реєстраційного округу, в якому діє установа юстиції. Підставою для реєстрації є акти органів влади, свідоцтва про право на спадщину, договори та інші угоди, а також давність придбання.
Список необхідних документівдля реєстрації, встановлений Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно, включає: правовстановлюючі документи (договори щодо нерухомості, акти та свідоцтва про приватизацію житлових приміщень, свідоцтва про право на спадщину, що набрали чинності судовими рішеннями та іншими документами). Обов'язково додається план земельної ділянки та (або) план об'єкта нерухомості із зазначенням його кадастрового номера, посвідчення особи заявника та ін.
Державна реєстрація повинна проводитись за єдиною системою записів щодо кожного об'єкта нерухомості в ЄДРП на нерухоме майно та угод з ним, що зберігається безстроково. Реєстрація прав провадиться не пізніше ніж у місячний строк з дня подання заяви та документів, необхідних для реєстрації.
На даний момент у редакційному доопрацюванні Радою при Президентові Російської Федерації знаходиться проект змін до розділу II ЦК РФ щодо кодифікації та вдосконалення цивільного законодавства. Зміни розроблені на підставі Указу Президента Російської Федерації від 18 липня 2008 року № 1108 Концепцією розвитку цивільного законодавства Російської Федерації (проект федерального закону№ 47538-6 "Про внесення змін до частини першої, другої, третьої та четвертої , а також до окремих законодавчі актиРосійської Федерації", далі - законопроект). Даним законопроектом планується внести суттєві зміни до інституту речового права. Так, наприклад, планується уточнити положення розділу, присвяченого речовим правам, а сам розділ "Право власності та інші речові права" змінити на "Речові права" та доповнити новими підрозділами речових прав (див. таблицю).
Таблиця. Структурний зміст нових підрозділів речових прав
| Підрозділи речових прав | ||||
Зміни, що вносяться | Інститут володіння | загальні положенняпро речові права | Право власності | Обмеження речових прав |
| Понятийний апарат | Фактичне панування особи над об'єктом володіння, що зберігається доти, доки власник має вільний доступ до об'єкта володіння | Речові права - це права, що надають особі безпосереднє панування над річчю, а також є підставою здійснення разом або окремо правомочностей володіння, користування та розпорядження нею встановлених межах | Земельна ділянка як об'єкт права власності, - ділянка поверхні землі, межі якої визначені та засвідчені установленому порядкуі щодо якого здійснено державний кадастровий облік | Встановлено закритий перелік обмежених речових прав |
| Ознаки та правила |
|
|
| |
| Види, список | Законне та незаконне (сумлінне та недобросовісне). За загальним правилом, володіння набувається встановленням фактичного панування над річчю (наприклад, врученням набувачу речі) | Закритий перелік речових прав:
| _____ |
|
| Об'єкти |
| Індивідуально визначені речі | Індивідуально визначені речі | |
| Способи захисту |
|
|
|
|
Зупинимося на розгляді змін, що стосуються обмежених речових прав, Більшість з яких, вводиться в російське законодавство вперше.
1. Право постійного землеволодіння (емфітевзіс). Під правом постійного землеволодіння (емфітевзис) розуміється право володіння та користування чужою земельною ділянкою, що встановлюється безстроково або на певний термін (не більше 50 років) з метою ведення сільськогосподарського виробництва, лісового господарства, організації рибальства, рибництва, мисливства, створення особливо охоронюваних територій та геологічно об'єктів, і навіть інших передбачених законом цілей, досягнення яких пов'язані з використанням природних якостей і якостей земельної ділянки (ст. 1 законопроекту).
Право постійного землеволодіння встановлюється з волі власника виходячи з договору встановлення права постійного землеволодіннята підлягає державній реєстрації. Істотними умовами договору встановлення права постійного землеволодінняє:
- відомості про земельну ділянку;
- цілі використання земельної ділянки,
- плата право постійного землеволодіння;
При цьому плата встановлюється у вигляді визначених у твердій сумі платежів, що вносяться щорічно, якщо інша періодичність їхньої сплати не передбачена законом або договором або у вигляді встановленої частки отриманих у результаті використання ділянок плодів, продукції, доходів.
Власник права постійного землеволодіння має право відчужувати його, передавати у заставу чи іншим чином розпоряджатися ним.
Також воно може бути припинено у випадках:
- зміни природних властивостей та якостей земельної ділянки, що призвела до неможливості її використання відповідно до цільового призначення;
- закінчення певного терміну, який воно встановлено;
- за угодою між власником земельної ділянки та особою, яка має право постійного землеволодіння, за винятком випадків, коли це право передано до іпотеки;
- вилучення земельної ділянки для державних та муніципальних потреб. Право постійного землеволодіння може бути припинено з ініціативи власника у разі, якщо особа, яка має дане право, не виконує обов'язок щодо покращення земельної ділянки або допускає її погіршення або не вносить встановлену плату за два роки поспіль.
2. Право забудови.Право забудови викликає найбільший інтерес у юридичних осіб, ніж у фізичних, оскільки, у разі ухвалення законопроекту, право забудови по суті замінить розповсюджену в даний час оренду земельної ділянки з метою будівництва. Передбачається, що будівництво на чужій земельній ділянці буде можливим виключно на праві забудови.
Під правом забудови розуміється право володіння та користування чужою земельною ділянкою з метою зведення на ній будівлі або споруди та її подальшої експлуатації (ст. 1 законопроекту). Таке право є підставою для зведення на чужій земельній ділянці однієї або кількох будівель та споруд.
Іншими словами, роль договору про встановлення забудови полягає в тому, щоб зафіксувати виникнення цього права з волі власника. З договору виникає один обов'язок суб'єкта цього речового права - щорічно платити власнику певну плату.
Право забудови підлягає державній реєстрації та встановлюється на підставі договору встановлення права забудови.
Істотні умовидоговору про забудову:
- відомості про земельну ділянку;
- місце розташування будівлі або споруди на ділянці;
- терміни права забудови;
- відомості про плату за право забудови. Плата за право забудови встановлюється у вигляді визначених у твердій сумі платежів, що вносяться щорічно або одноразово, або надання власнику земельної ділянки у власність або у володіння та користування приміщень у споруджених будинках;
- характеристики будівлі або споруди, що зводиться, якщо власником будівлі є громадянин або юридична особа.
Право забудови встановлюється терміном, визначений у договорі про встановлення права забудови, який може бути менше 50 і більше 100 років.
Особа, яка має право забудови, вправі розпорядитися ним будь-яким способом(відчужувати його, передавати у заставу та ін.).
Згідно із законопроектом право забудови припиняється:
- достроково за згодою між власником земельної ділянки та особою (особами), які мають (мають) право забудови;
- у разі вилучення земельної ділянки для державних чи муніципальних потреб чи її реквізиції;
- розірвання договору у зв'язку з істотною зміноюобставин ();
- після закінчення терміну який воно встановлено.
У разі припинення права забудови будівлі та споруди, що належали особі, яка має право забудови, надходять у власність власника земельної ділянки. Для того щоб надалі уникнути проблем, пов'язаних із відмовою у продовженні цього договору, слід укладати такі договори на максимальний термін- 100 років.
3. Сервітут. Сервітутом визнається право уповноваженої особи (сервітутом) обмежено користуватися чужою земельною ділянкою, будівлею або спорудою (службова річ) для здійснення права власності на цю особу земельна ділянка, будівлю чи споруду (панівна річ), якщо використання пануючої речі за призначенням неможливе без встановлення сервітуту.
Види сервітутівнаведено у ст. 1 законопроекту, встановлення інших сервітутів не допускається.
Так, можуть бути встановлені:
- сервітути переміщення – вони передбачають право проходу, прогону худоби, проїзду;
- будівельні сервітути. У разі, коли будівництво, капітальний ремонтабо реконструкція будівлі чи споруди неможливі без використання чужої земельної ділянки чи іншого об'єкта нерухомості, може бути встановлено сервітут будівництвачи опори. Сервітут будівництва - тимчасове розміщення у межах земельної ділянки або іншої службової речі будівельних риштувань, будівельних машинта механізмів, підкранових шляхів, іншого необхідного обладнання, виконання земляних робіт з метою доступу до підземної частини будівлі або споруди, що є пануючою річчю, з подальшим відновленням службової речі. Сервітут опоривстановлюється при використанні будівлі або споруди, розташованої в межах земельної ділянки або іншої службової речі, для опори конструкцій будівлі або споруди, у тому числі споруджуваної або реконструйованої, у межах панівної речі;
- сервітут меліорації (встановлюється для відведення та підведення води);
- гірський сервітут (встановлюється для розміщення обладнання та споруд, необхідних для видобутку корисних копалин);
- комунальний сервітут (встановлюється для розміщення, експлуатації, ремонту та реконструкції об'єктів комунального призначення).
Сервітут встановлюєтьсящодо певного кола осіб за згодою власників службової та пануючої речей, а у разі спору – судом. У договорі про встановлення сервітуту або судове рішення має бути зазначений вид сервітуту, умови його здійснення, а також розмір плати за нього, яка може встановлюватись у вигляді одноразового або періодичного платежу. Сервітут не може бути встановлений, якщо він позбавляє власника речі можливості використовувати її за призначенням.
Сервітут підлягає припиненню у таких випадках:
- за згодою власників речей, зв'язкових сервітутом;
- у разі відпадання обставин, що викликали необхідність встановлення сервітуту; при поєднанні службової та пануючої речей;
- якщо користування службовою річчю відповідно до її призначення, що змінилося, стає неможливим при збереженні сервітуту; після закінчення терміну сервітуту (якщо його встановлено);
- при збігу в одній особі власника службової та пануючої речей.
4. Право особистого користування.
Російське законодавствотакого поняття, як узуфрукт поки що не містить, однак, є права, близькі до нього за змістом, закріплені як і цивільному законодавстві, і у ЖК РФ. До таких, зокрема, можна віднести права членів сім'ї власника ( , ), права одержувача відмови за заповідальною відмовою ().
6. Право придбання чужої нерухомої речі.
Право придбання чужої нерухомої речі виникає в особи на підставі її договору з власником нерухомої речі, а у випадках, встановлених законом, на підставі договору з особою, яка не є її власником на момент укладання договору, але стане такою після створення відповідної нерухомої речі.
Особа, яка має право придбання чужою нерухомою річчю, має виключне правоперед іншими особами на придбання цієї речі у власність.
Таке право може виникати з будь-якого договору, що передбачає відчуження нерухомої речі. Істотними умовами договору про право на придбання чужої нерухомої речі є:
- дані, що дозволяють визначити річ;
- термін існування права на придбання чужої нерухомої речі;
- розмір плати, якщо право надається на платній основі;
- термін передачі речі;
- ціна і термін оплати речі, що купується.
Право на придбання чужої нерухомої речі підлягає державній реєстрації. При цьому дане право може бути передано іншій особі з одночасною передачею цій особі своїх прав та обов'язків за договором, що передбачає відчуження речі у його власність.
Зазначене право припиняється, якщо:
- річ надійшла у власність власника цього права;
- стався викуп власником речі права її набуття правовласника;
- правовласник відмовився від цього права;
- минув термін існування права;
- сталася загибель нерухомої речі, обтяженої цим правом.
7. Право речової видачі.Право речової видачі надає його власнику можливість періодично отримувати від власника нерухомої речі майнове надання у формі товару, грошей, робіт чи послуг у певному розмірі (обсязі), а у разі неотримання такого надання – правомочність розпорядитися цією річчю шляхом звернення на неї стягнення у порядку, передбачений для іпотеки. Основною відмінністю від іпотеки тут є те, що іпотека є забезпечувальне право, в той час як право речової видачі є самостійним правом. Право речової видачі передбачає вчинення власником нерухомої речі певних дій, у цьому полягає основна її відмінність від сервітуту.
Право речової видачі може стати в нагоді у тому випадку, коли є суперечка з приводу неподільній речі. В даному випадку одній стороні залишається неподільна річ, а інша сторона отримує від власника неподільної речі майнове надання.
Право речової видачі виникає на підставі договору про встановлення права речової видачі із власникомабо з інших підстав, передбачених законом. Цей договір підлягає державній реєстрації.
Істотні умови договору:
- розмір (обсяг) майнового надання;
- його грошова оцінка;
- періодичність надання;
- термін дії права речової видачі.
Право речової видачі може бути встановлено термін життя громадянина, має це право, чи інший термін, але з більш як 100 років.
Право речової видачі підлягає припиненню у випадках:
- смерті власника права речової видачі, якщо це право було встановлено термін його життя;
- закінчення терміну дії права речової видачі;
- загибелі нерухомої речі, обтяженої правом речової видачі.
8. Право оперативного управління.У чинної редакціїДК РФ є глава, присвячена праву оперативного управління - "Право господарського відання, право оперативного управління". Згідно передбачається скасувати інститут права господарського відання та усунути правову невизначеність, яка полягає в тому, що для підприємств або установ, які володіють майном на праві господарського відання та праві оперативного управління, встановлюється різний правовий режим.
На думку д. ю. н., члена Ради з кодифікації та вдосконалення цивільного законодавства при Президентові Російської Федерації Вітрянського Василя Володимировича, даний законопроект у перехідних положеннях (п. 28 ст. 8 законопроекту) містить хороші правила, новелу, яку мало хто зауважує, де сказано, що всі договори оренди будуть вважатися припиненими із введенням у дію названого Законопроекту, а у підприємств виникне право оперативного управління абсолютно на все майно, включаючи земельну ділянку.
За законопроектом передбачається, що підприємства або установи не мають права продавати або розпоряджатися іншим чином, що належить йому на праві оперативного управління нерухомим майном. Підприємство, яке є казенним, за загальним правилом вправі самостійно розпоряджатися належним йому рухомим майном, тоді як казенне підприємство чи установа вправі розпоряджатися рухомим майном лише з дозволу власника имущества. Без згоди власника казенне підприємство чи установа вправі розпоряджатися виробленими ними товарами, роботами, послугами.
9. Право обмеженого володіння земельною ділянкою.Для цього виду обмеженого речового права окремої глави в Цивільному кодексі України згідно із законопроектом не передбачено, проте, дане право імовірно буде міститься в переліку обмежених речових прав і в главі про право власності на будівлі та споруди.
Правом обмеженого володіння земельною ділянкою визнається право власника будівлі або споруди, яка не має іншого речового права або договору з власником земельної ділянки, володіти та користуватися земельною ділянкою в обсязі, необхідному для забезпечення її доступу до вказаної будівлі чи споруди.
Власник земельної ділянки має право, якщо інше не передбачено законом, вимагати від власника будівлі або споруди пропорційну плату за володіння та користування земельною ділянкою.
Донецька Народна Республіка
ЗАКОН
ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ВІЧНИХ ПРАВ
НА НЕРУХОМУ МАЙНА
ТА ЇХ ОБМЕЖЕНЬ (КАРТКІВ)
Цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (обтяжень), та спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.
Глава 1. загальні положення
Стаття 1 Сфера застосування Закону
1. Цей Закон регулює відносини, що виникають у зв'язку із здійсненням на території Донецької Народної Республікидержавної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (обтяжень). Державна реєстрація прав на об'єкт незавершеного будівництва та їх обмежень (обтяжень) у випадках, встановлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об'єкта.
2. Дія цього Закону не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об'єкти цивільних правна які поширюється правовий режим нерухомої речі.
Стаття 2 Основні терміни
1. Для цілей цього Закону використовуються такі основні терміни:
1) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (обтяжень) (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, зміни, переходу та припинення прав на нерухоме майно, обмеження (обтяження) таких прав шляхом внесення відповідної запису в Державний реєстрречових прав на нерухоме майно;
2) Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) – єдина державна електронна інформаційна система, що містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження (обтяження), а також об'єкти та суб'єкти таких прав;
3) нерухоме майно – земельні ділянки та все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, житлові та нежилі приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, підприємства як єдині майнові комплекси;
4) обмеження (обтяження) – наявність встановлених законом або уповноваженими органами передбаченому закономпорядок умов, заборон, що обмежують правовласника під час здійснення права власності чи інших речових прав на об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, угод, арешту майна та інших).
Стаття 3 Принципи державної реєстрації речових прав
1. Державна реєстрація прав є обов'язковою. Інформація про речові права на нерухоме майно та їх обмеження (обтяження) підлягає внесенню до Державного реєстру прав.
2. Державна реєстрація прав є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку.
3. Речові права на нерухоме майно та їх обмеження (обтяження), що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
4. Речові права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом та набуті у спосіб, що не суперечить законодавству Донецької Народної Республіки, визнаються дійсними та не підлягають обов'язковій державній реєстрації в органах державної реєстрації речових прав за таких умов:
1) якщо державну реєстрацію речових прав було проведено відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення;
2) якщо на момент виникнення речових прав на нерухоме майно діяло законодавство, яке не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.
Обмеження (обтяження) речових прав на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом та зареєстровані у порядку, встановленому законодавством Донецької Народної Республіки, що діяло на момент їх виникнення, визнаються дійсними.
Обмеження (обтяження) речових прав на нерухоме майно, що виникли на підставі договорів оренди, застави, сервітуту, ренти та інших, зареєстровані у порядку, встановленому законодавством Донецької Народної Республіки, що діяло на момент їх виникнення, визнаються дійсними для осіб, поінформованих про наявність таких обмежень (обтяжень), зокрема, для сторін договорів, на підставі яких вони виникли.
5. Державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації речових прав, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обмеження (обтяження) у порядку, встановленому цим Законом. Державна реєстрація прав проводиться у порядку черговості надходження заяв.
6. Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека та інше) укладаються, якщо право власності або інше речове право на таке майно зареєстровано відповідно до вимог цього Закону.
7. Державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно проводиться за місцезнаходженням об'єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації речових прав. Державна реєстрація обмежень (обтяжень) речових прав на нерухоме майно проводиться незалежно від місця знаходження об'єкта нерухомого майна.
Стаття 4 Права та обмеження (обтяження), що підлягають державній реєстрації
1. Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обмеження (обтяження) на нерухоме майно, розташоване на території Донецької Народної Республіки та яке належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених керувати державним майном, іноземним громадянам та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також муніципальним утворенням в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння, право користування (сервітуту), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право забудови земельної ділянки (суперфіцій), право господарського відання; право оперативного управління, право постійного користування та право оренди (субаренди) земельної ділянки, право користування (найму, оренди, суборенди, безоплатного користування, позики) будинком або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, іпотека, довірче управління майном;
3) інші речові права відповідно до закону;
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обмеження.
2. Речові права на нерухоме майно, зазначені у пунктах 2 та 3 частини 1 цієї статті, є похідними та реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.
3. Право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані, крім випадків, якщо власником земельної ділянки та єдиного майнового комплексу, житлового будинку, будівлі, споруди (їх окремі частини), розташованих на ньому, є та ж особа.
Стаття 5 Об'єкти нерухомого майна, щодо яких проводиться державна реєстрація прав