Цивільне законодавство наділяє власника нерухомого майна правом ним володіти, користуватися та розпоряджатися. Одним із варіантів розпорядження є передача прав власності іншій людині за договором міни. Щоб мінімізувати ризики, пов'язані з оформленням такої угоди, потрібно знати, як правильно скласти договір міни у 2019 році для Росреєстру.
Що таке договір міни нерухомого майна?
Поняття документа, яким відбувається обмін нерухомими об'єктами між власниками, дано у п. 1 ст. 567 ЦК.
Договір міни нерухомого майна - взаємна згода на передачу нерухомості в обмін на іншу, між особами, що є одночасно продавцями, що зобов'язують передати об'єкт і покупцями, що зобов'язують прийняти його.
До його особливостей відносяться:
- застосування правил, аналогічних угоді купівлі-продажу;
- складання у простій письмовій формі;
- обидві сторони є продавцями та покупцями предметів договору, зобов'язуючись їх передати та прийняти в обмін;
- предмети договору повинні бути визнані рівноцінними, якщо не зазначено іншу умову. При обміні нерівноцінних товарів одна із сторін може вимагати відшкодування різниці в ціні як доплата. Порядок та розмір доплати встановлюється у межах договору.
Плюси та мінуси договору міни
Специфіка договору міни передбачає як позитивні, і негативні боку угоди. До плюсів віднесемо:
- немає необхідності нотаріально засвідчувати договір, він складається у простій письмовій формі;
- при рівноцінному обміні виключається необхідність передавати кошти або робити будь-які розрахунки;
- рівноцінний обмін дозволяє уникнути оподаткування угоди, оскільки жодна із сторін не визнається вигодонабувачем;
- у разі спору та визнання правочину недійсним простіше повернутися до моменту до укладення правочину. Майно, передане внаслідок обміну, просто повернеться до колишніх власників.
Існують і негативні сторони:
- при нерівноцінному обміні слід передбачити відшкодування різниці у ціні у межах договору;
- одержувач вигоди внаслідок нерівноцінного обміну зобов'язаний звітувати до податкового органу та сплатити податок;
- нерухоме майно, отримане внаслідок обміну, стає спільною власністю подружжя.
Які будуть потрібні документи для заповнення договору?
Для складання договору міни потрібні документи особистого характеру з обох сторін угоди. До них відносяться:
- посвідчення осіб власників об'єктів нерухомості, які братимуть участь у правочині;
- виписки з ЄДРН з обох предметів договору. Вони підтверджують право власника, що дозволяє розпоряджатися майном на власний розсуд.
Як правильно заповнити?
До оформлення договору міни застосовні самі правила, як і до інших угод з майном. Сторони тут є рівнозначними та іменуються, як Сторона 1 та Сторона 2. У цьому пункті зазначаються ПІБ учасників угоди, їх паспортні дані відповідно до документів.
Істотною відмінністю договору міни є той факт, що предметом договору є два об'єкти. Тому в цьому пункті прописуються показники обох предметів угоди, і робиться посилання на правовстановлюючий документ щодо кожного з них.
Рівноцінний договір
Оскільки договір є результатом узгодження всіх істотних умов, слід враховувати, чи рівноцінний обмін. При рівноцінному обміні умови містять:
- обов'язок першої сторони передати майно другій стороні та одночасно прийняти інше, що передається в обмін від другої сторони;
- обов'язок другої сторони передати та прийняти відповідно майно своє в обмін на майно першої сторони.
Договір із доплатою
При нерівноцінному обміні необхідно уточнити вартість кожного з предметів договору, вказати їхню вартість та вивести розмір доплати, що належить тій стороні, у власність якої переходить об'єкт із меншою вартістю. Таку норму встановлено ст. 568 ЦК.
До суттєвих умов угоди можна віднести і права осіб, за якими відповідно до законодавства зберігається можливість користування приміщенням. Такий момент стосується житлових площ, які найчастіше обмінюються за відповідним договором. За наявності таких осіб у договорі обов'язково вказується перелік їх прав на користування житлом після зміни господаря приміщення. До них відносяться:
- орендарі;
- громадяни та особи, що проживають з ними, за договором найму;
- одержувачі ренти за згодою довічного утримання з утриманням;
- колишні члени сім'ї власника.
При обміні житловими приміщеннями слід визначити та прописати у договорі порядок їх звільнення. Тут мають бути обумовлені терміни виписки з житла та його звільнення.
Договір міни (обміну) нерухомості (квартири) 2019 року:
Також у формі враховано і договір міни нерівноцінних квартир.
Деякі особливості
До договору необхідно скласти передавальний акт, в якому передбачити всі особливості об'єктів нерухомості, що обмінюються. Він є його невід'ємною частиною, про що слід згадати у тексті угоди. У ньому можна перерахувати все майно, яке передається разом із предметом договору, а також вказати його стан та наявні дефекти.
Нотаріального посвідчення угода міни не вимагає. Але є винятки. Обов'язково засвідчуються нотаріусом угоди:
- за участю власника, який не досяг повнолітнього віку, або громадянина, визнаного обмежено дієздатним;
- відчуження часток у нерухомому майні, крім часток у земельній ділянці.
Договір укладається в кількості екземплярів по одному для кожної сторони та додатково екземпляр для реєструючого органу. Обов'язково засвідчуються власноручним підписом усі копії угоди.
Акт приймання-передачі за договором міни нерухомості (квартири):
Реєстрація договору міни у 2018 році
Право власності на майно, яке було отримано в результаті обміну, виникає у сторін угоди лише після її державної реєстрації. Тому після підписання договору обом учасникам обміну необхідно зібрати необхідні для цього документи та передати їх до територіального органу Росреєстру.
Які необхідні документи для Росреєстру?
До таких документів належать:
- держмито за реєстрацію договору - 1000 руб. та реєстрацію права власності - 2000 руб.;
- заяву встановленої форми про перехід права на передане майно та реєстрацію прав на нове;
- посвідчення особи заявника;
- документ, що підтверджує право власності на приміщення, що обмінюється (витяг з ЄДРН або свідоцтво про держ. Реєстрації);
- договір міни - 3 шт.
Додатково можуть знадобитися:
- згоду чоловіка чи дружини, якщо обміну підлягає спільне майно (завірене нотаріально);
- дозвіл від органу опіки та піклування, коли власником є неповнолітній громадянин.
Куди подати?
Документи подаються на реєстрацію в Росреєстр одним із зручних способів:
- особисто у відділення органу реєстрації або через МФЦ;
- через заповнення електронної форми на офіційному сайті відомства із прикріпленням відсканованих документів;
- поштовим пересиланням з повідомленням та описом вкладень.
Строк реєстрації складає 7 робочих днів від дати отримання повного пакета документів. Підсумком реєстрації договору міни в Росреєстрі отримання громадянином на руки виписку з ЄДРН на новопридбане майно. Слід зазначити, що під час подання заяви через МФЦ термін збільшується на два робочі дні.
Однією з різновидів операцій із нерухомістю є укладання угоди про мене нерухомого майна. Договір міни нерухомого майна - відплатна, двостороння угода, згідно з якою власники об'єктів є одночасно і покупцями, і продавцями. Еквівалент грошових коштів - товари, що обмінюються.
Важливо! При не рівнозначності вартості об'єктів, що обмінюються, за даними взаємовідносинами можуть бути застосовані кошти як доплата для забезпечення рівноцінності.
Відповідно до Цивільного кодексу РФ під договором міни мається на увазі угода, за якою кожна із сторін зобов'язується передати у власність другій стороні товар виключно в обмін на інший товар. За своїм економічним змістом цей вид операцій можна порівняти з домовленістю про купівлю-продаж, тому загальні правила складання єдині. Операції з бартеру з переходом власності на нерухомість підлягають обов'язковій державній реєстрації, до нього має додаватися акт приймання-передачі, який підписується безпосередньо під час обміну документами та ключами.
Істотні умови договору міни
- Предмет виникнення даного типу взаємовідносин повинні бути прописані відомості про нерухомий предмет угоди із зазначенням його кадастрових характеристик (місце розташування, площа тощо).
- При операціях обміну житлових приміщень – перелік осіб, які зберігають право користування об'єктом після зміни власника.
- Додаткові умови, за якими має бути досягнуто згоди за заявою учасників угоди.
- Вартість нерухомого активу, що передається (ціна всіх товарів).
Увага! За відсутності однієї з умов домовленість може бути досягнуто і вважається недійсною.
Крім того, при нерівноцінних цінах об'єктів, що передаються обов'язковою умовою, прописаною заздалегідь в угоді, є розмір доплати, що вноситься, за відсутності цієї інформації ціна нерухомого майна вважається рівноцінною.
Важливо! При здійсненні доплати власник, який отримав кошти, отримує дохід і має сплатити з нього 13% податку, відповідно до чинного законодавства.
Відмінною характеристикою операцій з обміну є те, що обидва учасники виступають і продавцем, і покупцем товару, тому наділені однаковими правами та обов'язками тієї та іншої сторони.
Увага! Під час проведення обміну можуть бути присутніми більше двох сторін-учасників.
Важливий момент під час укладання складних домовленостей - товарообмін відбувається лише між об'єктами, права у яких зареєстровані.
Основні особливості угоди міни
- Спрямованість на передачу майна у власність (зближення з операціями купівлі-продажу) – виключається повернення майна.
- Зустрічне надання - товарообмін виключно на товар за низки винятків:
- наявність доплати за не рівноцінності;
- товарообмін іншого майна на нерухомість (наприклад, авто на квартиру);
- обмін великої нерухомості на кілька маленьких (для рівноцінності угоди
Момент переходу права власності - одночасний перехід права власності під час виконання сторонами всіх умов договору та проходження державної реєстрації. У разі ухилення однієї зі сторін проходження реєстрації правочину передбачено відшкодування збитків у зв'язку із затримкою.
Зразковий перелік документів, необхідних для проходження державної реєстрації речових договорів міни нерухомості
- Заява учасників угоди (їх офіційних представників).
- Підтвердження оплати реєстрації (копія, оригінал).
- Для фізичних осіб: документи, що засвідчують особу.
Для юридичних осіб: установчі документи, документи постановки на облік як платник податків із присвоєнням ІПН (оригінал, копії), витяг з ЄДРЮЛ. - Доказ повноважень представника (оригінал, копія довіреності).
- Оригінали письмово складених угод - по екземпляру кожному зі сторін угоди та один для прикріплення до справи.
- Документи, що підтверджують право власності на матеріальний засіб, що обмінюється.
- Кадастрові паспорти об'єктів угоди (оригінал, копія, засвідчена органом, який видав цей документ).
- Підтвердження передачі нерухомості.
- Дозвіл органів опіки за наявності частини власності у неповнолітнього.
- Згода одного з подружжя при придбанні нерухомості під час шлюбу.
Форма договору міни
Даний вид угоди не містить певного законодавчо встановленого зразка, тому за структурою зразок домовленостей про такі операції з об'єктами власності збігається з формою, що укладається при продажу нерухомих активів, тобто він повинен укладатися письмово у формі одного документа, який підписується всіма сторонами угоди .
Увага! При обміні нерухомого майна різних регіонів зміна права власності провадиться окремо за місцем знаходження кожного об'єкта (реєстрація договору про обмін здійснюється в одному з територіальних органів служби у межах округів, у яких знаходяться об'єкти).
Договір міни нерухомості можна скласти, спираючись на зразок.
Висновок
Одним із найдавніших способів взаємодії між людьми є обмін. Товарообмін - інструмент взаємовідносин, якими угода відбувається з товарам без залучення коштів. Відповідно до чинного законодавства договір міни – вид угоди, за якою товари обмінюються між собою зі зміною власника (обов'язкова умова домовленості).
Сторонами-учасниками можуть виступати як фізичні, і юридичні особи, мають право власності цей об'єкт. Обмін нерухомого майна може відбуватися як у рівноцінну нерухомість, і інший товар.
В цілому угода про обмін активами з переходом права власності схожа на операцію купівлі-продажу, але має свої особливості та обмеження. Зразок договору можна скласти самостійно, ґрунтуючись на зразку купівлі-продажу, але включивши деякі зміни.
Крім іншого, перевагою угоди міни житлових приміщень є зменшення попиту на житло: громадяни мають право розпоряджатися своїм майном без наявності вільних коштів.
Post Views: 1 184
З давніх часів відомий такий спосіб укладання угод як обмін. У 2018 році російське законодавство також передбачає можливість змінити об'єкт нерухомості, що належить одному власнику, на будинок або квартиру, що перебуває у власності іншого, як підтвердження уклавши договір міни.
Чи потрібно йти до кінця (аж до подання позову до суду), якщо ваші права були порушені?
ТакНі
Суть договору
Договором міни визнається письмовий контракт, укладений власниками нерухомості. Результатом подібної угоди, згідно зі статтею 567 ГК РФ, фактично є обмін майновими правами, а також отримання спеціального свідоцтва на нерухомість, що раніше належить іншій стороні угоди.
Зазвичай під подібною угодою мається на увазі чистий обмін, без участі коштів та додаткового майна.
Однак якщо об'єкти, що виступають як предмет контракту, нерівнозначні за собівартістю, до документа можуть включатися й інші умови, що супроводжують угоду:
- обмін однієї великої квартири на кілька дрібних;
- внесення додаткової плати власником дешевшого житлового приміщення;
- доповнення основного об'єкта міни іншим майном. Наприклад, для врівноваження вартості предметів договору можна разом з маленькою квартирою віддати додатково автомобіль, щоб отримати більше приміщення без доплати.
При укладанні угоди про бартер майно, що належить кожній із сторін, підлягає відчуженню. По суті, угода практично ідентична тій, яка провадиться за договором купівлі-продажу.
Істотною відмінністю є лише майже повна відсутність фінансової сторони питання, виключаючи невеликі суми доплати, що компенсують різницю вартості.
Основні моменти договору міни квартири
Угоди про обмін нерухомості притаманні особливі риси:
- При укладанні договору діють ті самі правила, що й купівлі-продажу квартири. Винятком є випадки, коли такі умови суперечать суті конкретної угоди.
- Після виконання умов угоди, відповідно до положень 570 статті ГК РФ, право власності на вказане майно переходить до нових власників одночасно. Проте отриману нерухомість треба зареєструвати у державному реєстрі.
- У договорі прописується вартість кожного з об'єктів. Якщо вона не вказана, квартири вважають рівнозначними.
- Витрати, що супроводжують угоду, лягають на плечі боку, який запропонував бартер.
- Терміни передачі об'єктів нерухомості можуть бути різними. У цьому випадку набуває чинності 328 стаття ГК РФ, що регулює порядок виконання зустрічних зобов'язань.
Основним умовам набуття угоди юридичної значимості є внесення істотних умов. За угодою про обмін до них відносять:
- Опис квартир із зазначенням технічних характеристик приміщень, а також їх ціни;
- Список третіх осіб, які мають право користуватись житлом після здійснення обміну. Якщо таких немає, це вказується в окремому пункті.
Основною умовою набрання чинності документом є повна згода сторін з кожного питання. Тільки при досягненні повного консенсусу угода вважатиметься досконалою.
Плюси і мінуси
Укладання такої угоди при обміні квартирами дозволяє сторонам користуватися деякими перевагами:
- Договір захищає права учасників. Папір приймається до розгляду в суді у разі виникнення конфліктів, які неможливо врегулювати мирним шляхом.
- Якщо обмін, що вже відбувся, визнаний недійсним, сторонам повертаються житлові приміщення, що належали їм раніше.
- Угода не потребує обов'язкового нотаріального засвідчення.
- Скорочуються витрати, пов'язані з переказом грошей, оскільки подібні операції найчастіше відсутні.
Але подібна угода, як, по суті, і будь-яка інша, має мінуси. Однак їх не так вже й багато:
- Довгий пошук відповідного обміну варіанта. Якщо серед знайомих і родичів немає бажаючих помінятися квартирами, або ніхто з них не має приміщення, що має необхідні конфігурації, то другого учасника угоди доведеться шукати значну кількість часу.
- Оцінка майна найчастіше проводиться суб'єктивно, сторони нехтують залученням незалежного експерта до оцінки приміщень. Надалі подібне недбале ставлення часто призводить до розірвання договору.
Можуть також виникнути певні конфлікти з податковими органами, особливо якщо майно, що підлягає обміну, безперечно не є рівнозначним, а факт доплати в угоді не відображено.
Сторони договору
У 31 главі ДК РФ, що регулює відносини за договором міни, відсутні явні обмеження кола осіб, які можуть бути сторонами угоди. Тому за загальними правилами законними учасниками угоди визнаються:
- фізичні особи;
- держава;
- організації;
- суб'єкти РФ;
- муніципальні освіти.
Єдиним спірним моментом є участь держави у бартері.
Оскільки розпоряджатися майном можуть лише безпосередні власники, учасниками може лише вони. Однак у виняткових випадках право на розпорядження може бути передане третім особам при оформленні на них довіреності.
Кожна сторона виступає одночасно як покупець і продавець, так як і приймає і реалізує нерухомість.
Форма договору міни квартири
Контракт про обмін нерухомістю може бути укладений виключно у письмовій формі. Завіряти його в нотаріальній конторі не обов'язково, проте похід до фахівця можна здійснити за бажанням у сторін.
Угода міни передбачає усну форму. Відмова від оформлення письмового договору можлива у таких випадках:
- вартість договору – менше 10 МРОТ;
- передача об'єктів проводиться одноразово, право власності настає в той самий момент.
Однак передача квартир подібним чином не проводиться, тому що суперечить правилам оформлення угоди про купівлю продажу, які є пріоритетними:
Зразок договору
У угоді мають бути обов'язково прописані істотні умови угоди, без яких вона буде визнана нікчемною. Потрібно також внести додаткові пункти, які всебічно описують угоду:
- відомості про учасників;
- місце укладання угоди;
- дата передачі майна;
- обставини, які можуть вплинути на хід обміну.
Щоб урахувати всі нюанси та убезпечити власні права, слід звернутися до юриста, який допоможе скласти документ. Однак можна скористатися і універсальними шаблонами, завантаженими з Інтернету. Їх лише два: зразок для рівноцінного обміну чи нерівноцінної угоди.
Типові помилки при складанні та укладанні договору
Будь-які неточності у заповненні документа можуть призвести до заперечення угоди та визнання її нікчемною. Найчастіше відзначаються такі помилки під час укладання договора:
- надання неповної інформації щодо предметів обміну;
- відсутність посилання на документи, що підтверджують право власності або довіреність, видану власником нерухомості за участю у правочині довіреної особи;
- оцінка вартості провадиться в іноземній валюті;
- не сформовано порядок розрахунку між учасниками;
- не зазначений спосіб внесення додаткових платежів при нерівноцінному обміні або відсутні реквізити сторін;
- не встановлено терміну дії угоди;
- відсутній пункт, що містить умови розірвання угоди.
Окремо також виділяється розмір неустойки, що виплачується у разі порушення умов угоди. Про це часто забувають сторони угоди, які становлять документ без допомоги юриста.
Реєстрація договору міни квартири
Щоб угода набула юридичної сили, її потрібно зареєструвати органів держ. обліку. Для цього потрібно надати ряд паперів:
- Заява учасника угоди щодо обміну нерухомості.
- Договір міни.
- Технічна документація на квартири, у тому числі паспорт кадастру.
- Документ, що підтверджує декларація про володіння житловим приміщенням.
У деяких випадках можуть бути потрібні інші папери, наприклад, згода органів опіки при реєстрації в квартирі неповнолітнього, або згода чоловіка-учасника обміну.
Реєстрація здійснюється органами Росреєстру. Громадянин звертається до відділення організації за місцем проживання.
Власник нерухомості має право розпоряджатися нею на свій розсуд – дарувати, продавати, передавати у спадок, обмінювати. Останній варіант не так часто використовується, як продаж, так як складно знайти варіанти, що оптимально підходять обом сторонам. Найбільш поширене укладання договору міни нерухомого майна між близькими та рідними, проте закон не забороняє змінювати об'єкти та абсолютно стороннім людям.
Юридична основа
Обмін квартири відрізняється від процедури за договором міни, оскільки під час обміну житла передбачається зміна місця проживання без переоформлення приватної власності. До таких випадків належать квартири, які надаються за договором соцнайму. Особливістю подібних угод є використання плати права власності, виключаючи кошти.
Цивільне законодавство регулює процедуру оформлення договору міни. Відповідно до ст. 567 під цим документом розуміють угоди з нерухомим майном, що супроводжується обміном житла між сторонами. Закон передбачає рівноцінність майбутнього обміну, проте у угоді зміну може вказуватися інше.
Юридичною особливістю такої угоди є визнання обох сторін одночасно і майбутнім власником, і продавцем поточної нерухомості.
Процес обміну власністю супроводжується обов'язковим укладанням договору, у якому зазначаються умови майбутнього обміну та вступу до нових прав.
Договір міни має безліч подібних рис з купчою на нерухомості:
- як оплату приймаються права власності, які набуває кожна із сторін після укладання договору;
- для визнання правочину законним необхідно підтвердити факт переходу прав між учасниками процесу шляхом реєстрації власності та внесення реєстраційного запису про правочин.
Обмін власності визнається нерівноцінним, якщо одна сторона виникає певна додаткова вигода. Будь-яка з умов процедури обміну підлягає фіксації у пунктах договору.
Основні правила укладання договору міни
Не завжди обмінюючись нерухомістю, об'єкти угоди визнаються рівноцінними. Найчастіше, імена супроводжується виплатою додаткової компенсації однієї зі сторін, тобто. доплатою.
При складанні документа виходять із необхідності включати обов'язкові пункти та умови:
- предмет договору – обидва об'єкти зазначаються з докладним описом основних характеристик та точною адресою, включаючи поверх, кількість кімнат, розмірів об'єктів;
- обмін значить, що власники обмінюються однаковими видами нерухомості – під час передачі квартири, друга сторона може отримати ділянку, рухоме майно, інші цінні речі;
- при відмінності в цінності власності, що обмінюється, виходять з положень п.2 ст. 568 ЦК, що встановлюють порядок оформлення компенсаційної виплати стороні, чия власність виявилася дорожчою;
- у договорі обов'язково вказівку ціни за кожен з об'єктів, а також визначення додаткової виплати за нерівноцінності;
- кожна зі сторін виступає одночасно у ролі власника відчужуваного майна та набувачем, однак будь-якої спеціальної назви для учасників угоди законом не встановлено;
- у тексті договору мають бути зазначені терміни виконання зобов'язань сторонами, а процес передачі майна супроводжується упорядкуванням приймально-передавального акта.
На відео про укладання договору міни
Не завжди учасників міни двоє – у деяких випадках угода провадиться між декількома сторонами, а договір, що укладається, відноситься до категорії юридично складних паперів.
Договір міни нерухомості часто зустрічається у правовідносинах, пов'язаних з оборотом нерухомості. По суті він багато в чому схожий з договором купівлі-продажу - в обох договорах відбувається придбання нерухомості. Однак, у договорі міни покупець є одночасно і продавцем, причому таку двояку роль виконують обидві сторони договору, а еквівалентом грошей (за договором купівлі-продажу) є нерухомість, що обмінюється. У деяких випадках, у договорі міни так само можуть фігурувати гроші - у тому випадку, якщо квартири, що обмінюються, не рівнозначні за своєю вартістю і одна зі сторін повинна доплатити іншій певну суму, щоб обмін був рівноцінним. Розглянемо докладніше істотні моменти щодо договору міни.
Поняття договору міни нерухомості. Сторони договору, основні положення
У законі (ст.567 ЦК України) дається загальне визначення договору міни. Це договір, яким кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні один товар в обмін на інший. Щодо договору міни нерухомості, можна уточнити, що за цим договором передається нерухоме майно. Як уже згадувалося вище, у разі нерівноцінності нерухомого майна, що обмінюється, одна сторона доплачує іншу різницю в грошовому еквіваленті. І хоча цей договір, виходячи з його суті, повинен відображати процеси переходу майна від однієї особи до іншої, без участі грошей на практиці частіше зустрічаються ситуації, коли відбувається обмін нерухомістю з доплатою, оскільки знайти абсолютно рівноцінні об'єкти нерухомості вкрай складно. Договір міни нерухомості за економічним змістом та правовою характеристикою багато в чому схожий на договір купівлі-продажу, і тому в загальних правилах підпорядковується нормам про купівлю-продаж. Для договору міни нерухомості, так само як і для договору купівлі-продажу, обов'язковою є вказівка на предмет договору та його докладний опис. Оскільки у договорі міни відбувається взаємна передача об'єктів, необхідно надати опис обом майновим об'єктам. Так, у договорі необхідно точно охарактеризувати майно, що обмінюється: для квартири – вказати адресу, площу, кількість кімнат, поверховість та інші параметри. При мене земельної ділянки необхідно вказувати її місцезнаходження, категорію землі, мету використання, площу ділянки.
Необхідно зазначити, що говорячи про договір міни нерухомого майна, на перший погляд може здатися, що йдеться лише про обмін однакових насправді предметів – квартири на квартиру, земельної ділянки на земельну ділянку. Але насправді це не так. Наприклад, можливий обмін власником житлового приміщення як на будь-яке інше житло, так і на земельну ділянку. Також іноді можливий обмін і на зовсім інше майно, наприклад, автомобіль (хоча такі угоди дуже рідкісні).
У зв'язку з тим, що рівноцінною нерухомість, що обмінюється, може бути вкрай рідко, законодавчо встановлено (ст. 568 п.2 ГК РФ) правило про виплату компенсації тим учасником договору, чий об'єкт нерухомості має меншу цінність, ніж нерухомість (квартира, земельна ділянка і т.п. .д.) представлена протилежною стороною. Проте, така нерівноцінність має бути заздалегідь обумовлена в договорі, а не бути результатом наступних оцінок.
Згадавши про ціну в договорі міни нерухомості, слід зазначити, що йдеться про ціну кожного з об'єктів, що обмінюються. Ціна кожного об'єкта нерухомості має бути зазначена в договорі – це суттєва умова. У разі нерівноцінності об'єктів, так само обов'язково вказівку на розмір доплати - платіж при цьому проводиться безпосередньо до або після передачі майна - на це необхідно обов'язково вказати в договорі.
Декілька слів хотілося б сказати про сторони цього договору. У договорі міни покупець і продавець ніби суміщені в одній особі: кожна зі сторін угоди визнається і продавцем нерухомості, яку вона зобов'язується продати, і одночасно покупцем іншої нерухомості, яку вона зобов'язується прийняти в обмін. Отже, кожна сторона цього договору одночасно наділяється і правами, і обов'язками як продавця, так і покупця. Це одна з відмінних якостей договору міни нерухомості. Крім того, хотілося б зауважити, що законодавством не встановлено спеціальних назв для кожної зі сторін цього договору.
Також слід знати, що в договорі міни нерухомості можуть брати участь більш ніж дві сторони – це складні договори міни, в яких беруть участь три і більше сторін. При складанні таких договорів важливо, щоб сторони передавали ті приміщення, права на які у них зареєстровані. Тобто, укладаючи договір з великою кількістю сторін, насамперед, необхідно переконатися, що майно, що передається, належить особам, які беруть участь у договорі, на праві власності.
У договорі міни нерухомості слід зазначити терміни передачі майна. І, крім того, як і у разі купівлі-продажу, потрібно оформити акт приймання-передачі квартири. Цей акт сторонам слід підписувати безпосередньо у момент обміну ключами та документами на житло.
Так само як і у випадках з купівлею-продажем, для договорів міни нерухомості, якщо одним із власників (співвласників) є неповнолітній, необхідно отримати дозвіл від органів опіки. Так само, якщо нерухомість, що обмінюється, купувалася в шлюбі, потрібна нотаріально завірена згода чоловіка на угоду.
Істотною умовою договору міни квартири (житлового будинку) є перелік осіб, які зберігають право користування житловим приміщенням після передачі нового власнику. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним, отже, його реєстрація неможлива.
Форма договору міни, необхідні документи
Оскільки до договору міни нерухомості застосовуються правила договору купівлі-продажу, то договір міни можна складати у простій письмовій формі, або, за бажанням сторін, засвідчити його нотаріально. Нотаріальне посвідчення бажано у разі складних договорів, про які йшлося вище.
Крім того, як і договір купівлі-продажу нерухомості, договір міни нерухомого майна підлягає обов'язковій державній реєстрації. Також, реєстрації підлягає і перехід права власності на об'єкт нерухомості, що обмінюється, - необхідно зареєструвати права власності нових господарів нерухомості. Якщо нерухомість, що обмінюється, знаходиться в різних містах, то обидва переходи права власності реєструються окремо - державна реєстрація здійснюється за місцем знаходження житла, отже, і право власності нового господаря реєструється в тому місті, де знаходиться нерухомість.
Для реєстрації до органів УФРС подаються такі документи:
Саме сам договір міни, підписаний сторонами;
Правовстановлюючі документи сторін на об'єкти нерухомості, що обмінюються;
Документи, що засвідчують особи сторін угоди (паспорт);
Технічна документація на об'єкти нерухомості, що обмінюються (документи Ростехінвентаризації – технічний паспорт та оцінна вартість – при обміні квартир; кадастровий паспорт земельної ділянки, документація на будівлі на земельній ділянці – при обміні земельними ділянками, тощо);
Квитанція про оплату державного мита за реєстрацію;
заяви власників;
Витяг з будинкової книги та довідка про відсутність заборгованості з оплати квартплати (при обміні квартир);
Нотаріальне згоду чоловіка на угоду, а за відсутності чоловіка в сторони угоди - нотаріально засвідчену заяву про відсутність чоловіка;
Довідка з податкових органів про відсутність заборгованості з податків на майно;
Згода органів опіки та піклування (при здійсненні правочину за розпорядженням житлом, в якому проживають неповнолітні, обмежено або повністю недієздатні громадяни).
Право власності на нерухомість переходить до набувача з моменту державної реєстрації, та його виконання до цього моменту (передача документів, виселення та вселення тощо) не тягне за собою переходу права власності, тягаря утримання та ризику випадкової загибелі майна до набувача (ст. 210 , 211 ЦК України). При цьому державна реєстрація прав на нерухоме майно, що передається сторонами за договором міни, має здійснюватися одночасно. Однак якщо одна із сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, вона має відшкодувати іншій стороні збитки, спричинені затримкою реєстрації.
Говорячи про оподаткування, у зв'язку з укладанням договору міни нерухомості слід знати про те, що власник, який отримав гроші, повинен буде сплатити податок на дохід фізичних осіб у розмірі 13%.
Що Ви думаєте щодо статті «Договір міни нерухомості: поняття, форма, суттєві умови»? Прокоментуйте її, будь ласка!